第九百四十八条

第九百四十八条

物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

【条文主旨】

本条是关于不定期物业服务合同的规定。

【条文理解】

一、关于不定期物业服务合同成立的条件

物业服务期限届满后，当事人约定的合同期限届满，物业服务合同即行终止。但物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序，这与一时性合同的终止是不同的。一时性合同当事人在履行完毕债务后，合同的权利义务终止。物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面。对于现代物业而言，突然间断的物业服务会让物业无法发挥正常功能，秩序趋于混乱，其后果不堪设想。为了保证物业服务的连续性，本条规定了在物业服务期限届满后符合一定条件的情况下，在业主和原物业服务人之间成立不定期物业服务合同，为物业服务人设定了义务，同时也为物业服务人继续提供服务提供了法律依据。本条规定的不定期物业服务合同的成立需满足以下条件：（1）“物业服务届满后”意味着物业服务期限已经届满，即物业服务合同约定的服务期限已经到达，在服务期限最后一日的次日即可视为服务期限已经届满，或者根据合同约定的时间节点确定物业服务期限是否已经届满。（2）业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，该条件意味着还不存在新的物业服务法律关系，包括业主完全没有作出续聘或者另聘的意思表示，或者虽然作出了续聘或者另聘物业服务人的决定，但由于违反法律、法规规定的程序被人民法院予以撤销，由于决定被撤销后自始无效，因此不能够认为业主已经依法作出了决定。（3）物业服务人继续提供物业服务。即物业服务人仍然按照之前的物业服务标准为业主提供服务，物业服务没有中断。满足上述三个条件即在业主和物业服务人之间成立服务期限为不定期的物业服务合同。需要注意的是，不定期物业服务合同并不是在业主和物业服务人之间成立了新的合同，而是原物业服务合同的延续。由本条规定的“原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期”的表述来看，原物业服务合同并没有因物业服务期限届满而终止，而是继续有效；当事人之间并未成立新的债权债务，而是原来约定的物业服务期限由于法律的规定变更为不定期。这属于由法律在特定条件下为了维护公共秩序而直接在当事人之间创设的合同条款，当事人没有排除适用的可能。虽然这种规定在一定程度上干预了当事人的自由意思，使双方当事人仍然受到“法锁”的拘束，但这其中存在着法律对于秩序、效益等价值的考量，属于法定的特殊安排。在《民法典》的租赁合同、保管合同、合伙合同中也有类似的不定期合同的规定。

二、关于不定期物业服务合同的解除

物业服务合同属于持续性合同，双方当事人的给付均非一次完成，这意味着双方当事人如果准备结束彼此之间的法律关系，必须给予对方充足的时间提前进行详细的、周到的安排，为另聘物业服务人以及进行物业交接工作做好准备。另外，不定期物业服务合同的产生是建立在干涉当事人意思自由的基础上，法律可以通过特殊的制度安排给当事人提供缓冲的空间，但不能让当事人永远受到不定期合同的约束，法律也必须为当事人退出合同关系提供相应的机制。这就是本款规定的不定期物业服务合同当事人的随时解除权。《民法典》第563条第2款规定：“以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”不定期物业服务合同当事人的随时解除权的基础来源于此。不定期合同当事人的解除权，理论界及实践中一般称之为任意解除权，属于形成权。也有观点认为，不定期合同中的任意解除权与以当事人之间存在高度信任为基础的委托合同、定作合同、承担合同的任意解除权不同，不定期合同当事人的解除权应为随时终止权。任意解除权是源自各有名合同的特定理由，共同点在于特定理由的更高权重，合同严守原则应予以突破，立法者赋予特定理由更高权重，因而在与合同严守原则的衡量中占据了上风，从而使得特定事务的完成，或者合同持续期间的双方合意均无法继续束缚行使任意解除权的权利人。而随时终止权理论根基在于永久束缚的避免，适用范围被限定在不定期的继续性合同中。[25]笔者认为，对于不定期物业服务合同而言，将特定有名合同的任意解除权与不定期继续性合同以随时终止权加以区分，确实有助于厘清不同情况下不同解除权的权利来源、构造以及权利行使后果，避免理论及实践中的混乱，但任意解除权业已成为目前理论界及实践中广泛使用的表述，使用随时终止权对不定期继续性合同的解除进行区分可能还需要在理论研究中进行更深入的探讨。此外，只要理论及实践中对两种不同形态的任意解除权存在足够共识，使用任意解除权也未尝不可。考虑到《民法典》中并未使用任意解除权一词，而只是在表述当事人权利时使用“随时解除”一语，此处使用“随时解除权”的概念。任意解除权呈现的信息是对于合同严守原则的突破，是无理由的逃脱合同枷锁；而随时解除权则是对于不定期合同的法定解除方式，需要履行一定期限的通知义务，相较于任意解除权要受到一定的限制。

对于不定期物业服务合同，本条重申了《民法典》第563条关于当事人享有随时解除权规定，从立法技术上属于对合同编一般规则的细化规定。对此，也有学者认为这构成对立法资源的浪费，既然已经对不定期继续性合同采用提取公因式的方法进行了原则性规定，就没有必要在有名合同的特殊规则中进行重复规定。笔者认为，本条的规定并不是对合同编一般原则的简单重复。《民法典》规定的有名合同只是实践中具有代表性的典型合同，这些典型合同也各自具有不同的特征，如果没有明确规定当事人的随时解除权，可能在理论及实践中关于这些合同是否属于继续性合同都会存在争议。《民法典》在有名合同中的进一步规定，虽然存在一定程度的重复，但是提升了《民法典》具体条款的实用性、指导性，能够充分发挥《民法典》“生活百科全书”的作用。

关于不定期物业服务合同当事人随时解除权的行使方式，存在不同理解。一种观点认为，当事人的随时解除权属于预约解除权，当事人解除合同时应提前60日书面通知自己会在期限届满后行使解除权，提前通知的行为不能发生合同解除的效力，只有期限届满后才能行使解除权；另一种观点认为，当事人的随时解除权属于附期限的解除权，当事人提前60日书面通知后，到期即自动产生合同解除的后果。笔者同意后一种观点，当事人的随时解除权属法定权利，必须按照法律规定的方式行使，即提前60日书面通知对方。当事人书面通知对方的行为即为行使解除权的行为，但该行为并不能立即产生解除合同的效果，而是在60日期限届满后方发生效力。如果按照前一种观点，当事人需通过提前通知及期限届满后解除通知两次通知行为才能产生解除合同的效果，过于复杂，并非该项法律制度的本意。对此，可以结合《民法典》第160条的规定进行理解。《民法典》第160条规定，附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。不定期物业服务合同当事人行使解除权属单方民事法律行为，本条规定了其生效的期限即60日，结合上述规定，合同解除自60日期限届满时生效。

【审判实践中应注意的问题】

一、关于不定期物业服务合同的生效时间的确定

有观点认为，不定期物业服务合同是在原合同期限届满后新成立的合同，从原合同期限届满后生效，只是服务期限不固定。这种观点应当是错误的。根据本条规定，不定期物业服务合同实际上就是服务期限不定期的原物业服务合同，它并没有在当事人之间产生新的合同，而是原合同的延续。因而不定期物业服务合同的生效时间就是原合同的生效时间，而非原合同期限届满后开始生效。

二、关于不定期物业服务合同的解除时间的确定

关于不定期物业服务合同的解除时间，取决于当事人的解除权何时发生法律效力。由上分析，不定期物业服务合同当事人的随时解除权是附有生效期限的解除权，因而合同的解除时间为当事人书面通知对方60日后。如果当事人在书面通知中确定的时间少于60日，即使期限已至，因违反了法律的强制性规定不能产生解除效力。如果确定的时间多于60日，那么合同是在60日届满后解除还是当事人确定的期限届满后解除？对此，笔者认为，随时解除权的通知期限虽然法律有明确规定，但该期限应属法律规定的对双方当事人均比较公平的最低限度的通知期限。如果当事人自愿确定更长的通知期限，那么应当尊重当事人的意思自治，严格按照法律规定的60日期限认定合同解除过度干预了当事人对权利的处分，不利于交易关系稳定，特别是不利于物业服务合同此类继续性合同的维系。

三、当事人行使随时解除权是否需要正当理由

不定期物业服务合同当事人的随时解除权属于法定解除权，它在合同期限届满后为当事人脱离合同锁链的永久束缚提供了途径，因此，行使该解除权是基于法律的明文规定，并不需要其他理由。

四、不定期物业服务合同解除后产生的损失如何处理

不定期物业服务合同解除后是否需要赔偿对方损失的问题，与其他不定期继续性合同的解除面临的问题是一样的。《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，合同解除后造成对方当事人损失应予赔偿是合同法领域的一般原则。但是，《民法典》合同编中的本条规定非常原则，当事人损失产生的原因可能非常复杂，既有对方的原因，也有可能是己方所应当承担的相应风险，各种因素叠加在一起导致《民法典》并未设定具体的归责规则。具体到不定期合同而言，有观点认为，不定期合同相对人的利益保护方式是提前通知期限的确立，通过期限届满后才发生合同解除的法律后果，这给予了相对了充足的时间保障其合理的预期，权利人行使随时解除权已经尽到了最大的注意义务和善良义务，不存在过错，不应赔偿损失。也有观点认为，合同解除是对既有的稳定的法律关系的消灭，法律虽然规定了不定期继续性合同的当事人均有权利随时解除合同，这只是给予了当事人双方平等的脱离合同束缚的渠道，并不意味着当事人可以毫无顾忌地滥用解除权。在不定期合同中，当事人的随时解除权给予了双方平等的互相离开的机会，但也导致双方的合同关系始终处于一种随时面临终止的可能，在一方当事人对于合同的继续履行极为依赖的情况下，不排除另一方利用自己的优势地位和合同权利逼迫对方接受不利条件的可能，因此，即使法律规定了60日的通知期限，也不足以弥补当事人离开合同关系所造成的损失。因此，对于不定期合同当事人行使随时解除权给对方造成的损失一概不予赔偿是不合理的，有违公平原则。我们同意第一种观点。不定期物业服务合同的存在是合同到期后基于法律规定的强制延续，正常情况下，合同到期后双方权利义务关系终止，但法律为了保障当事人基于合同继续履行而产生的交易秩序，赋予了本应终止的合同的不定期存续权。在此基础上，法律还给予了任一当事人平等离开的机会及适当的通知期限，已经足以保障双方在平稳交接的基础上脱离合同关系，对此，双方当事人均应有一定的心理预期和现实准备。因此，不定期物业服务合同当事人行使随时解除权情况下，即使产生一定的损失，也不应由对方进行赔偿。