第九百四十七条

第九百四十七条

物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于续聘物业服务人的规定。

【条文理解】

一、对相关概念的理解

本条的两款规定中，有几个共同的概念需要予以明确，包括“物业服务期限”和“合同期限”，“续聘”和“续订”，“届满”等。其中，“物业服务期限”“合同期限”“续聘”是《民法典》本章中独有的概念；“续订”这个概念除在《民法典》合同编租赁合同一章中使用过两次外，也仅在本章中使用过一次；“届满”是《民法典》中使用较多的概念，在总则及分则中都有使用，附则中还专门规定“届满”包括本数。“物业服务期限”这个概念在之前的《物业管理条例》等法规中并没有出现过，其含义应当是确定的，即物业服务合同确定的物业服务人提供服务的期限。合同期限的含义相对宽泛，包括合同履行期限和合同有效期限，合同履行期限是指合同当事人约定的履行义务的期限，而合同有效期限则是指按照法律规定或当事人约定确定的合同发生法律效力的期间。本条规定的合同期限应当是指合同的有效期限，可以是自合同成立后生效之日至当事人约定的失效日期，也可以是当事人约定的某一确定的期间。“续聘”是指继续聘任，本条中的含义是继续聘任原有的物业服务人。“续订”这个概念在劳动合同领域使用较多，是指劳动者与用人单位继续订立劳动合同，在租赁合同中也有使用，本次编纂《民法典》将“续订”引入物业服务合同中，充分考虑了物业服务合同的长期性以及业主与物业服务人之间的相互信任协作关系，因此对续订合同事项作出了特别规定。从几个概念的含义区别来看，“物业服务期限”属物业服务合同确定的服务期限，可以与“合同期限”相同，但“合同期限”可能会存在一定区别；“续聘”更多强调业主的对于选聘物业服务人的共同决定权，是业主的内部决策程序，而“续订”则是从合同订立的角度强调如果要与物业服务人建立权利义务关系，必须与物业服务人继续订立合同。从这一点来看，业主续聘物业服务人与选聘、解聘一样，都必须依照法定程序作出决定并履行法律规定的必要手续。

二、关于业主决定续聘时续订合同的理解

续聘是在业主和物业服务人两方主体均不发生变化的情况下产生的，一方是业主，一方是物业服务人。其特点在于业主和物业服务人之间本已存在物业服务合同关系，双方基于既有合同关系的履行状况来决定在合同期限届满时是否要启动新的一个合同关系。物业服务人的续聘意味着业主要决定选择物业服务方，不是单独某一个业主所能决定，因此其与选聘一样都属于业主的共同决定事项。根据本条规定，业主续聘物业服务人应满足以下条件：（1）双方存在合法有效的物业服务合同关系，这是业主续聘物业服务人、续订合同的前提，不存在既有关系也就没有续聘的必要，而是订立新的合同关系；（2）业主在物业服务期限届满前已经依法共同决定续聘物业服务人，这包含两方面的内容，一是时间方面须在物业服务期限届满前，二是程序方面须依照法定程序作出续聘的决定。如果是在服务期限届满之后作出续聘决定，那么就缺乏与原物业服务合同的连续性。此外，还必须是依法共同作出续聘决定，所谓依法共同决定，应当按照《民法典》物权编中的第278条关于业主选聘物业服务人的程序进行决定，即应当由专有面积占2/3以上且人数占比2/3以上业主参与表决，还应当经参与表决专有部分面积过半数的业主及参与表决人数过半数的业主同意。在此情况下，本条规定了业主与原物业服务人续订合同义务。即在业主依法共同作出续聘决定的情况下，业主应当与物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。需要强调的是：一是业主作出续聘决定的情况下，业主的订约义务是强制义务，因为业主已经作出了续聘的决定，续订合同并不违背其真实意思。在物业服务人提供的服务得到大多数业主的认同决定续聘的情况下，赋予业主强制订约的义务，有利于保证物业服务的连续性，有利于给予物业服务人稳定的合同预期，有利于物业服务依法依约开展各项物业服务，也有利于保障广大业主的权益。二是业主应当在原合同期限届满之前续订合同，使得物业服务人能够及时、妥善地准备合同到期后新合同的继续履行工作，保证各项工作的顺利衔接。三是此款的规定暗含一个前提，即物业服务人同意续聘或至少没有作出不同意续聘的表示，且业主已经知悉此一情况，如果物业服务人不同意续聘，那么业主对于是否续聘就没有依法作出共同意思的必要。对于物业服务人不同意续聘的情况，本条第2款进行了规定，下面作一分析。

三、物业服务人不同意续聘的通知义务

本条第2款规定了物业服务人不同意续聘时的通知义务。通知义务在《合同法》中一般为当事人依据诚信原则所应履行的附随义务，特别是在合同届满时合同是否需要续订一般属于当事人双方的协商事项，并不构成合同的主要权利义务条款。《民法典》将合同期限届满前物业服务人不同意续聘时的通知义务予以明确规定，已经将物业服务人的此项义务由一般义务、附随义务上升为法定义务、强制义务。物业服务人不同意续聘时履行通知义务应注意以下四个方面：一是应当满足合同期限届满前90日的要求，对于“届满前九十日”的期间，应当理解为合同期限届满之日前的90日内，只要物业服务人在此期间内履行了通知义务即符合法律规定。二是物业服务人应当以书面方式通知，所谓书面方式，不限于传统的纸质等以有形载体的通知方式，根据现代科技的发展，参照合同编关于合同书面形式的规定，以电报、电传、传真、电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取的数据电文，视为书面形式。三是物业服务人通知的对象是业主或者业主委员会，要根据所在物业的不同情况选择相应的通知对象。由于业主群体分散，对业主的通知，物业服务人要充分考虑通知的方式、覆盖范围和效果，保证通知能够到达业主；对业主委员会的通知，要注意根据约定或实际情况选择适当的通知方式，确保通知的法律效力。四是在物业服务合同对通知期限另有约定时，要遵守合同约定的通知期限，不管合同约定的期限长于还是短于法定通知期限，均应遵守。此外，如果双方对约定的通知期限约定不明或存在争议，根据合同其他条款等无法确定通知期限的，也应按照法定期限履行通知义务。

【审判实践中应注意的问题】

一、原物业服务人是否包括前期物业服务人

根据本条规定，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人续订合同。从本条的规定来看，合同期限届满前的合同究竟是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，并没有特别予以明确。有人认为，前期物业服务合同的当事人是建设单位和物业服务人，业主不是当事人，并没有选聘物业人，既然没有选聘，谈何续聘？对此，笔者认为，前期物业服务合同虽然非业主与物业服务人签订，但合同对业主具有法律约束力，此约束力来源于法律规定，即业主对于建设单位的前期物业服务人的选聘及签订合同行为具有强制承认和接受义务。从法理上讲，业主通过购买建设单位出售的物业获得建筑物区分所有权，其所购买的物业不单单是其享有专权的物业，同时其所获得的还有与专有权不可分割的物业共有部分的共有和共同管理的权利，这些权利很大一部分反映在前期物业服务合同当中，业主在购买物业时从建设单位签订的前期物业服务合同当中同时获得了这些权利。因此，对于前期物业服务合同而言，业主虽然不是作为原始业主选聘物业服务人，但可以认为其通过受让的方式成为物业服务人的聘任方。在物业服务期限届满前，如果业主认可前期物业服务人的工作，继续选聘物业服务人也是理所当然。因此，业主续聘前期物业服务人并不存在法律上的障碍，本条规定的原物业服务人可以包括前期物业服务人。

二、关于合同期限届满前90日的期限的合理性

对此问题，有观点认为，如果将本条第2款“合同期限届满前九十日”理解为合同期满之日前90日内，那么根据《民法典》的规定，届满之日包括本数，那么届满前90日的期间就是合同期限最后一天之前的90日内，这意味着物业服务人长则可以在期满前90日履行通知义务，短则可以在合同期限到期日的前一天履行通知义务。这里存在的问题是，物业服务人可以在届满前90日的任何一日履行通知义务，那么，如果物业服务人一直没有通知，业主则只能一直等待物业服务人的通知，直至合同期限届满前。如果物业服务人直至最后期限才通知业主，那么业主对于是否续聘物业服务人就难以获得准确的预期，也难以在物业服务期限届满前正常作出是否续聘的决定并续订合同。故本条规定的物业服务人通知期限弹性过大，不利于物业服务关系的长期维系，如能将期限规定为“届满九十日前”，则本章条文的逻辑体系会更为严谨和科学。对此，笔者认为，上述观点有一定道理，但本条规定的是物业服务人不同意续聘时的通知义务，只要物业服务人在合同期限届满前将不同意续聘的意思通知了业主或者业主委员会，业主方即可另聘物业服务人，且根据本章其他条款的规定，在新物业服务人接管之前原物业服务人仍然有继续处理物业服务事项的义务。因此，物业服务人即使在最后期限通知业主不同意续聘也不会对业主造成损失，而只会产生物业服务合同将到期终止的法律后果，本条规定的物业服务人的通知期限是适当的。从商业理性出发，物业服务人如果不同意续聘，一般会在合同期限届满前较长的时间即通知业主，以便办理物业的交接工作，而不会等到合同期限的最后。

三、如业主共同决定续聘，但未在合同期限届满前续订合同的，如何认定物业服务人与业主之间的关系

如业主在物业服务期限届满前已经依法作出续聘决定，但双方未及续订合同，在双方续订合同之前能否认定双方存在物业服务合同关系？对此，可以参照本法第948条第1款的规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”笔者认为，该条规定的情况是业主未作出续聘决定物业服务人继续提供物业服务时原合同继续有效，举重以明轻，如业主已经作出决定且物业服务人继续提供物业服务，应也可认定原物业服务合同继续有效，双方存在物业服务合同关系。

四、关于业主共同决定续聘的期限问题

业主依法共同决定续聘的负有与物业服务人的订约义务，对于决定续聘是否应有期限，笔者认为，该事项属于业主的权利，需要业主根据合同履行的实际情况加以决定，但根据本条规定，业主应在物业服务期限届满前作出决定。但即使业主没有在物业服务期限届满前作出决定并续聘物业服务人，根据《民法典》第948条规定，如果物业服务人继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。从这个角度讲，本条对于业主决定续聘的限制并不严格。由于不定期物业服务合同当事人都可以随时解除合同，双方的合同关系并不牢固，故业主仍应尽快作出续聘决定并与物业服务人签订合同，以保证物业服务人的稳定性及可预期性。