第九百四十六条

第九百四十六条

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

【条文主旨】

本条是关于业主单方解除权的规定。

【条文理解】

一、本条的制定背景

近年来，随着业主民主权利意识的提升以及对更好的物业服务品质的期待，业主解聘物业服务人的情况日益增多，甚至产生了流行用语“炒物管”。但是很多业主对于“炒物管”存在很大误解，认为只要业主不满意，就可以随时解聘物业服务人。这种理解是不正确的，合同当事人依据法律规定享有单方解除权，但解除权的行使必须符合法律规定的条件和程序。本条规定在《民法典》合同编草案一审稿中的条文是“业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同”，在二审稿中将“业主依法”修改为“业主依照法定程序”。从语义上看，一审稿的条文似更加强业主的共同决定权，而二审稿则强调程序的正当性。在草案征求意见过程中，不少意见认为本条的重点不在于业主能不能解聘物业服务人，而在于业主解聘物业服务人程序依据为何。

当事人享有缔结合同的权利，同样享有法律规定的解除合同的权利。对于建设单位与物业服务人订立的物业服务合同，因并非由业主与物业服务人订立，在物业服务人选聘、物业服务质量、物业费水平等方面一般不能完全反映业主的意思，业主有权依法予以更换。根据本章中的第940条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《物业管理条例》第26条也规定，“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。有观点认为，对于前期物业服务合同而言，业主委员会签订新物业服务合同的行为也可以认为属于业主行使单方解除权的范畴。对于普通物业服务合同，如果存在合同解除的情形，业主当然也可以解聘物业服务人。但物业服务合同与其他合同一样，其解除也必须遵守一定的程序方能发生相应的后果。

二、关于物业服务合同解除的法理分析

合同的解除，是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。[23]合同解除一般分为约定解除和法定解除。约定解除包括协议解除和约定解除权，协议解除是指双方当事人通过签订新的协议的方式将原有的合同效力予以消灭的行为，而约定解除权是双方在合同中为一方或双方赋予的特定条件成就时享有的解除权，当事人可能按照法律规定或合同约定的方式行使解除权。法定解除按照《民法典》规定，包括：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。法定解除权又可分为一般的法定解除权和特殊的法定解除权，上述规定属于一般法定解除权，同时，还在合同编通则分编之外针对地规定了特殊合同法定解除权，比如委托合同、保险合同等合同的法定解除权。应该说，上面的规定构成了当事人依法行使解除权的具体事由。

具体到物业服务合同来说，《物业管理条例》以及《物业服务纠纷司法解释》均规定了业主单方解除物业服务合同的相关内容，但相对比较原则，并没有对业主行使解除权的条件和程序作出具体规定。《物业管理条例》第11条规定业主大会可以解聘物业服务企业，《物业服务纠纷司法解释》第8条规定：“业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持……”应当认为，无论是法定解除事由还是约定解除均可以构成业主单方解除合同的事由。同时，必须强调的是，业主行使单方解除权必须履行内部决定程序，即本条规定的“法定程序”。关于何谓法定程序，应当以《民法典》第278条规定的程序为准，即“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，另外还必须满足“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”。依照法定程序作出决定是业主解聘物业服务人的必备环节，它直接决定了业主解除物业服务合同的正当性与否，如果未能经过正当程序作出决定，则不能产生全体业主解聘物业服务人的意思效果。

关于解除权的行使方式，《民法典》第565条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”《民法典》确立了关于合同解除的通知解除方式，即当事人通过通知产生解除合同的效力，对方有异议的可以通过诉讼或仲裁程序进行救济。对于物业服务合同而言，本条规定了有别于合同编总则分编的特殊规定，即业主作出解聘决定后，必须提前60日以书面方式通知物业服务人方能发生合同解除的效力。关于此处的“提前六十日”的理解，可能会有不同认识，是自业主作出解聘决定之日至合同解除之日满足60日，还是自通知之日至合同解除之日满足60日？公平起见，自物业服务人收到通知之日起算更为合理。提前通知的作用在于合同解除的情况下给予物业服务人必要的准备时间以便安排合同解除后的交接事宜，另外也提供了确定合同解除时间的基准日期。关于“书面通知”的方式，除传统的书面文件、信件记载外，传真、电子邮件、电报等可以有形表现所载内容的形式，也应视为书面。

三、关于业主的任意解除权问题

物业服务合同中的任意解除权问题是一个争议较大的问题。物业服务合同具有委托合同的性质，但又不能完全等同于委托合同。对于委托合同而言，按照《民法典》第933条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，那么物业服务合同的当事人能否享有任意解除权？《民法典（草案）》一审稿中对于物业服务合同还规定了“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定”，说明立法过程中物业服务合同属于委托合同的观点不在少数，只是因为存在争议而最终删除了该条款。所谓任意解除，是指当事人可以在合同所约定的期限届满之前，根据法律规定和合同的约定，无须特别理由，可以根据自己单方的意志解除合同。[24]对此，存在两种观点：一种观点认为物业服务合同具有委托合同的性质，双方当事人以互相信任为基础，信任对于合同的履行及目的实现具有较强的影响，如果双方产生矛盾，应当允许业主享有任意解除权。另外一种观点认为，物业服务具有继续性合同的特征，物业服务的履行是一个长期的过程，业主与物业服务人之间存在一定的摩擦和矛盾在所难免，如果物业服务人不存在明显的违约行为，业主完全可以通过相关途径进行救济，动辄行使任意解除权不利于市场关系稳定，也会给物业服务人造成较大损失。对于前期物业服务合同，《物业管理条例》已经确认业主可以通过选聘新的物业服务人并签订合同的方式终止前期物业服务合同的效力，《民法典》也予以重申，此种情况下业主享有任意解除权，殆无异议。对于普通物业服务合同，笔者认为，业主应当享有任意解除权。其主要理由在于：物业服务合同本质上属委托合同，《民法典》虽然未明确规定物业服务合同可以参照适用委托合同相关规定，但委托合同无论在立法上还是在实践中都是物业服务合同的重要参照。委托合同重视当事人之间的互相信任，如果当事人之间的信任受到严重损害，合同双方均可以随时解除合同。物业服务合同在履行过程中同样需要当事人的互相配合和互相理解，强行将貌合神离的合同当事人拘束在一起，无益于合同目的实现。此外，对于前期物业服务合同，通常认为业主享有单方解除权，其理论的基础是前期物业服务合同并非业主参与签订，有可能对业主不利，因此，业主行使任意解除权存在权利的正当性。那么对于普通物业服务合同而言，由于合同的履行是持续性的，现实情况在不断地发生变化，有可能产生对业主不利的事由，以至于业主不愿意继续履行合同，此种事由可能不以物业服务人存在违约或重大过错为前提。此种情况下，应当允许业主将基于物业所有权的自身权利收回，即解除合同。当然，由此给物业服务人造成损失的，应当予以赔偿，包括物业服务人的直接损失和可得利益损失。

【审判实践中应注意的问题】

一、关于个别业主能否行使解除权的问题

通常认为物业服务合同是业主与物业服务人之间的合同，应约束全体业主，如果要解除合同只能由业主依照法定程序作出决定并通知物业服务人。那么个别业主是否能够解除物业服务合同呢？关于这个问题，存在两种观点：一种观点认为，缔约自由是人的基本自由，任何业主都有权作出选聘或解聘物业服务人的意思，在个别业主不同意与物业服务人订立合同的情况下，如果强行要求业主与物业服务人订立合同受到合同约束，违背自愿原则。特别是对于开发商与物业服务人订立的前期物业服务合同，应当允许业主与物业服务人解除合同；对于业主委员会代表业主与物业服务人签订的合同，如果业主不同意其权益被代表，亦应当允许不同意的业主与物业服务人解除或终止合同。至于合同解除或终止之后业主与物业服务人之间的权利义务关系，只要行使解除权的业主的数量未达到解聘物业服务人的程度，则业主与物业服务人之间形成无因管理之债，业主仍应当根据物业服务人提供的服务支付物业费。另一种观点则认为，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是物业服务合同的签订主体，即便存在物业服务人与个别业主在业主委员会成立之前签订物业服务合同的情况，但这种合同并非通常意义上的物业服务合同，仅是物业服务人与业主达成的确认书，其成立与否并不能直接影响物业服务人与业主之间的权利义务关系。对此，笔者赞同后一种观点。现代物业服务制度的产生源于业主群体的共同居住、生活关系，由此形成了业主团体，而团体性组织的特点决定了团体利益和团体意思不可能永远与每一名成员的利益和意思一致。为保证业主团体组织的高效和顺畅运作，业主团体必须有其独立意思并将其意思付诸实施，单个业主则必须遵守此种规则。《民法典》第278条亦规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于业主共同决定的事项，且需符合专有面积及人数双重多数决的程序。因此，无论是建设单位与物业服务人签订的物业服务合同还是业主委员会代表全体业主与物业服务人签订的物业服务合同，业主均应当遵守。合同解除权利属于全体业主享有的权利，单一业主无权解除合同。

二、关于业主单方解除合同后的损失赔偿问题

合同的解除不影响合同当事人请求赔偿损失的权利。《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。对于损失赔偿的范围和金额，《民法典》第584条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。因此，对于业主单方解除物业服务合同的，如果存在物业服务人的违约行为，业主行使权利的行为属正当事由，不应赔偿物业服务人损失；如业主系自行行使任意解除权，对于合同解除给物业服务人造成的直接损失以及可得利益损失，包括物业服务人已经实际支出且无法收回的服务成本、合同未履行期间的收益等损失，业主应当赔偿。此外，一个无法回避的问题是，合同解除给物业服务人造成损失的，业主委员会能否作为被告参与诉讼？或者是由全体业主均作为被告参加诉讼？从诉讼经济的角度讲，当然应当由业主委员会代为代表参加诉讼，但如果业主委员会败诉，业主委员会如何承担赔偿责任？我国现有的业主委员会一般没有独立的财产，直接让其承担责任是不现实的。如果将责任加于全体业主，亦存在如何分担以及如何执行的问题。对此，均需要在理论及实践中进一步研究探索。