第九百四十四条

第九百四十四条

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【条文主旨】

本条是关于业主支付物业费的义务以及业主欠费时物业服务人救济途径的规定。

【条文理解】

一、条文制定过程中的相关变化

在《民法典》合同编最初的草案稿中，使用了“业主应当按照约定向物业服务支付报酬”的表述，最终的条文则使用的是“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”。所谓报酬一般是指从事某项工作所得到的收益或回报。在我国，业主因物业服务人提供服务而支付的费用除了物业服务人的报酬之外，还包括物业管理费用支出，包括业主有部分和维护、保养、清洁、卫生、秩序管理等费用。因此，使用“报酬”一词不足以涵盖业主所支付费用的全部内容，《民法典》后期的草案稿及最终条文均使用“物业费”这一表述。在2003年制定的《物业管理条例》中没有物业费这个概念，使用的是“物业服务费用”的表述，与之相关的《物业服务收费管理办法》《物业服务收费明码标价规定》也均使用了“物业服务费用”这一概念。在实践中还存在“物业管理费”等表述，实际上上述概念在内涵上是一致的。2007年《物权法》第83条规定使用了“物业费”这一概念后，从法律层面已经确立了“物业费”这一概念。《物业服务纠纷司法解释》中也大量使用了“物业费”的概念。这是因为物业管理在我国经过几十年的发展，物业费已经成为日常生活及行业实践中的常见用语，内涵日益清晰，采用“物业费”这一概念符合广大人民的用语习惯，便于理解使用。此外，《民法典》使用了业主“支付”物业费这一表述结构，而在《物业管理条例》及相关规范性文件中，使用的是“交纳”物业服务费用，“交纳”一词带有一定程度上的强制性，存在不可协商的特征，如交纳诉讼费用、交纳会费、交纳党费等，而物业费是按照物业服务合同所确定的费用，使用“支付”体现了合同主体之间平等性，更为准确。《民法典》最终文本中，本条增加了第3款关于物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的禁止性规定，对于物业服务人更具有约束力。

二、由业主负有向物业服务人支付物业费的义务

物业费是业主对于物业服务人按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。根据《物业服务收费管理办法》第9条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在物业管理实践中，采用包干制的物业费支付形式较多。无论采用包干制或酬金制，物业费除了包含物业服务人从事管理维护工作的成本外，其实都包含有物业服务人的税费、利润，只不过二者的结算方式有所不同。根据《物业服务收费管理办法》第11条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。从物业费用的构成来看，物业费用主要是用于业主共有部分的维修、保养及秩序的管理维护。

根据《民法典》第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。该条规定的建筑物及其附属设施的费用分摊实际上与物业费的含义基本一致，实行的是约定基础上的法定分摊制度。结合本条规定来看，业主按照约定支付物业费，属于履行合同义务。但同时需要注意的，建筑物区分所有权是业主的专有权、共有权和成员权的混合权利状态，业主基于区分所有权支付分摊费用即物业费同样是法定义务，只是支付物业费的方式、计算标准可以由合同约定，或者按照业主专有部分面积加以确定。因此，可以认为，业主支付物业费是法定义务基础上的合同义务。关于物业费的支付对象，本条规定业主应当向物业服务人支付物业费。实践中前期物业服务合同一般由建设单位与物业服务人签订，普通物业服务合同一般由业主委员会与物业服务人签订，业主均不是物业服务合同的直接签订主体。在此情况下，由业主向物业服务人直接支付物业费而不是由合同签订主体支付物业费一定程度上超越了合同的相对性，也造成部分业主以自己不是合同相对人为拒绝支付物业的纠纷。但是，我国在几十年的物业管理实践中已经形成了由业主直接向物业服务人支付物业费的惯例，且基于我国目前多数业主大会、业主委员会缺乏有效运作的实际情况，由业主直接对物业服务人提供的服务进行监督评判并支付物业费符合业主基本的消费心理。这样的立法例与域外多数国家和地区有所不同，域外多数立法例承认业主团体或管理团体的法人地位，赋予其民事主体资格，而我国业主大会、业主委员会的法律地位仍然处于不明朗的状态。特别是业主委员会能否作为诉讼主体参加诉讼却一直饱受争议，本次《民法典》的编纂对此亦未作明确规定，仍然是将业主与物业服务人作为对立的双方。这样的制度设计当然是基于现实的考虑，有利于发挥业主对物业服务人的监督作用，但随之而来的问题就是物业费的筹集依赖于业主的自觉和主动，而由于不同业主的认识和评判标准有所不同以及物业服务人服务水平的参差不齐，当不特定的业主与作为管理者或服务者的物业服务人发生关系时，必然会产生一定的矛盾，最直接的问题就是物业费问题。有业主认为其享有权利的仅是其专有部分，至于共有部分是否需要维护管理与其无关，没有接受也不需要接受物业服务；也有业主认为，即使物业服务人提供了服务，但其房屋一直空置并未占用公共资源不需要支付物业费。业主存在拒绝支付物业费的理由固然与其对物业费的性质及功能存在认识上的偏差，也与我国建筑物区分所有制度的设计存在较大的关系。

单独的业主个体不能组成也不能代表业主群体，不能单独委托物业服务人，委托物业服务人进行管理是出于业主群体的整体意思，物业服务合同实质应当是业主群体与物业服务人之间的合意与安排。按照我国现有制度，业主的意思应当由业主大会代表全体业主作出决定，业主委员会负责执行，即业主群体的整体意思及行为能力应当由业主大会或业主委员会代表，业主个体加入到业主群体后其个体享有业主群体的成员性权利，与之相对应的就是支付物业费的义务，也是业主享有业主团体成员权的基础性义务。当然，在我国的制度建构下，享有业主团体成员权的个体义务流变为业主直接向物业服务人支付物业费的义务，这是我国区分所有制度的一个特点。建筑物区分所有权制度下，业主的专有部分可以相对独立，但与共有部分不可分离，相互依存，对专有部分享有所有权的同时必须履行作为业主团体成员的义务。《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。从该条规定的内容看，业主对共有部分享有的权利是法定的，义务也是法定的。物业服务人提供的服务是业主应当享有的法定权利，当然支付物业费也是其法定义务，不得单独排除。正是从这个意义上讲，本条后半段规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

三、业主因其他事由是否可以享有抗辩权

实践中，业主因对物业服务人产生不满拒绝支付物业费的现象大量存在。而物业服务人提起诉讼追索物业费时，业主往往以未接受或无需接受物业服务或物业服务人提供的物业服务不符合约定、未尽到安全保障义务、非合同当事人为由提出抗辩。对于前者，前述已经作了分析，在物业服务人如约提供了物业服务时，业主的抗辩是不能成立的，法律已有明确规定。问题在于，如果物业服务人提供的服务不符合约定和有关规定，特别是在存在瑕疵的情况下，业主是否享有拒绝支付物业费的抗辩权？本条并没有规定在其他情况下业主是否享有抗辩权。《物业服务纠纷司法解释》第3条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据此条规定，物业服务人提供服务不符合要求的应当承担相应的责任，对于是否可以减免物业费则未有明确规定。在业主提供的证据确实能够证明物业服务人没有提供符合约定的服务的情况下，司法实践中，有的判决对业主要求减免物业费的诉讼请求予以支持。笔者认为，在物业服务人提供的物业服务不符合约定的情况下，业主的抗辩能否得到支持有赖于法官根据案件的具体情况，结合合同约定，对当事人实际权利义务关系予以平衡并作出调整。

四、物业服务人的催告义务

本条第2款规定了业主欠费时物业服务人在提起诉讼或申请仲裁前的催告义务，对物业服务人的权利救济程序进行了规范，也对实践中的一些认识误区进行了回应。《物业管理条例》第64条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”实践中，有观点认为，业主未支付物业费时，业主委员会的督促程序是物业服务人起诉的前置程序，只有在业主委员会督促的期限之后业主仍不交纳的，物业服务人才有权提起诉讼。也有的观点认为，物业服务人的起诉权利是《民事诉讼法》规定的法定权利，当事人能否起诉以及起诉是否合法均由法律规定，业主委员会的督促程序是行政管理规范，不能限制当事人的基本诉讼权利，且有的物业区域未设立业主委员会，无法满足此条件，如果因此排除物业服务人起诉权利缺乏法律依据。2009年《物业服务纠纷司法解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。该司法解释从审判实务操作层面确立了物业服务人的起诉条件，即书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳，实践中的效果是比较好的。本次《民法典》编纂在《物业管理条例》及《物业服务纠纷司法解释》二者规定的基础上，从立法层面确定了业主欠费时物业服务人提起诉讼或申请仲裁应满足的条件：业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为；物业服务人催告业主在合理期限内支付；合理期限届满业主仍未支付。相比之下，《民法典》吸收了司法解释的规定，将催告的义务主体确定为物业服务人，这符合权利义务一致原则。另外，明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷。

五、物业服务人不得采取停水停电等措施催交物业费

实践中，部分物业服务人在业主欠费时采用了停水停电等措施对违约业主进行督促，要求其限期交费。应当认为，这种做法是完全没有法律依据的。即使双方在物业服务合同中约定物业服务人在业主欠费情况下有权停水停电，这种约定也是无效的。水、电、气、热等资源的供应属于公共服务的提供，物业服务人并不是上述公共服务的提供者。虽然出于管理方便的需要，供水、供电等企业会采取授权的方式委托物业服务人进行一定程度的管理，比如代为收费、代为简单维修等，但是水、电的供应主体始终是供水和供电企业，存在供水、供电合同关系的当事人还是供水、供电企业和用户。物业服务合同与供水、供电合同是不同的独立的合同，涉及的是不同的当事人。物业服务人并不是供水、供电合同的当事人，与用户之间并不存在供水、供电合同关系。业主拒绝支付物业费属于对于物业服务人履行合同义务的抗辩，至于是否具有法律依据则应当通过诉讼或者仲裁解决，物业服务人滥用停水停电等措施缺乏合同依据。实践中，有些物业服务合同中确实存在物业服务人有权停水、停电的约定，但是此类涉他合同条款除非经过供水、供电单位与物业服务人、用户各方一致认可，应当是无效的。供水、供电合同的主体是供水、供电单位与用户，在用户正常交费正常使用的情况下，供水、供电单位也无权停水停电，更何况是作为非合同主体的物业服务人。如果用户拒不交纳水费电费，则供水、供电单位可以采取停水、停电措施，这在《民法典》第654条、第656条有明确规定。《民法典》第654条规定，经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依照前款规定中止供电的，应当事先通知用电人。也就是说，采取停水、停电措施是供水、供电单位的权利，此种权利的行使还需要事先经过催告和通知的程序，并非能够直接采取。实践中，物业服务人从供水、供电等单位所获得的授权一般是代为收费等有限的服务权限，物业服务人并没有取代供水、供电等单位成为供水、供电合同的当事人，不能利用自己作为物业管理人的便利条件侵害业主的用水、用电权益。《民法典》在最终表决通过的条款中增加本款规定，为物业服务人催收物业费采取措施划出了红线，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。

【审判实践中应注意的问题】

一、对于业主拒付物业费抗辩权性质如何认定

所谓抗辩权，是指义务人享有的拒绝权利人行使其权利的对抗权，狭义上的抗辩权仅指对请求权的抗辩。《民法典》第525条至第527条分别规定了同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权，通常认为业主的抗辩权不具备不安抗辩权的特征。对于业主拒绝支付物业费的抗辩权属于哪一种抗辩权，理论及实践中存在争议。因为物业服务人提供服务具有长期性、持续性，并非单次交易，业主在支付物业费时又往往是在合同履行期间采用按年支付的方式，双方合同义务的履行状态互相交织，难以明确区分双方履行义务的先后顺序，这与先履行抗辩权当事人债务有先后履行顺序的特征并不相符，那么业主的抗辩权是否属于同时履行抗辩权呢？同时履行抗辩权的双方均享有抗辩权，如果认为业主享有不支付物业费的抗辩权，那么业主拒付物业费情况下，物业服务人是否享有不提供物业服务的抗辩权呢？对此，《物业管理条例》第77条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，这实际上限制了物业服务人的抗辩权。这是因为物业服务人提供的服务具有公共性，物业服务人不应因个别业主的欠费行为而不履行对大多数业主的义务，实践中也鲜见物业服务人以不提供物业服务进行抗辩的案例。同时履行抗辩权的双方当事人均享有对对方的抗辩权，既然难以认定物业服务人享有抗辩权，那么将业主的抗辩认定为同时履行抗辩权似不妥当。笔者认为，按照《民法典》第525条规定，同时履行抗辩权中“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求”，第256条规定的先履行抗辩权中“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”。从上述规定来看，无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，无论双方债务有无明确的履行顺序，行使抗辩权时针对的均是已经履行的在先债务，从这个角度上讲，同时履行抗辩权和先履行抗辩权的边界并非泾渭分明。因此，对于业主的抗辩权性质在理论及实践上都需要进一步进行研究。

二、关于物业服务人能否在催告业主后立即提起诉讼

按照《物业服务纠纷司法解释》的规定，经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务人可以起诉。根据该条规定，经催交后，如果业主无正当理由拒绝交纳即满足起诉的条件，而无须等到催告的合理期限届满。而根据本条规定，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。

三、关于物业服务人采取停水、停电措施造成损害的处理

物业服务人不得采取停水、停电等措施催收物业费属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施。如果物业服务人超越其管理职权，滥用停水、停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。关于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，笔者认为，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。