第七百三十四条

第七百三十四条

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同续租和承租人优先承租权的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

本条第1款规定来源于《合同法》第236条的规定，在编入《民法典》时对规定的具体内容未作修改，仅对个别字词予以调整。本条第2款规定为此次《民法典》编纂中的新增条款。

本条规定涉及租赁合同约定的租赁期间届满后，出租人和承租人之间租赁关系延续的两个方面：原租赁合同关系的继续；房屋承租人的优先承租权。二者均旨在稳定既有租赁关系和租赁物使用状态。这主要是考虑到，租赁合同中涉及房屋、耕地等租赁物占有使用的，关系承租人基本生存保障，需对租赁关系的稳定和承租人保护给予特别关注。在我国，由于耕地、林地等租赁法律关系适用《农村土地承包法》等特别法律规定，因而《民法典》中仅需对房屋的租赁关系给予特别关照。当房屋系政策性，保障性住房时，承租人一方的基本生存权应当得到更多保护，原则上应允许继续符合保障对象条件的承租人，持续占有、使用租赁的住房。即使房屋承租人并非基于生活需要承租租赁物，比如租赁底商用于经营门店，经营的稳定性亦具有重要价值。承租人使用租赁物进行生产经营，在固定区域内形成经营品牌、口碑效益实属不易，经营场所即成为该品牌经营的重要因素，也往往是承租人的营利保障。

在经济生活中，租赁期间届满后，承租人继续占有、使用租赁物的情形并不少见，此种情况下，原租赁关系被视为不定期延长，在罗马法上称为默许续租。这一制度规定，在大陆法国家和地区普遍得到承认。《德国民法典》第545条（旧法第568条）规定，“租赁期间届满后承租人继续使用租赁物的，出租人或者承租人未在二个星期内向对方作出相反的意思表示时，租赁关系视为不定期继续。对承租人，继续期限自继续使用租赁物时开始，对出租人，继续期限自知悉使用时开始”。《日本民法典》第619条规定，“租赁期间届满后，承租人继续进行承租物的使用及收益，出租人知之而不述异议时，推定为以与前租赁合同同样的条件，继为租赁”。我国台湾地区“民法”第451条规定，“租赁期限届满后，承租人仍为租赁物之使用收益，而出租人不即表示反对之意思者，视为以不定期限继续契约”。如前所述，我国《合同法》也明确了类似规定，即本条第1款之规定。在《民法典》中继续明确租赁合同到期后虽未经续订，但就承租人继续占有、使用租赁物、出租人未提出异议的情形，使租赁合同关系继续有效，并赋予承租人在租赁期限届满后，享有同等承租条件下的优先承租权，能够实现法政策的上述基本价值导向，维护既存财产占有关系，降低交易成本，亦有利于减少租赁市场中因规则不明带来的相关纠纷。

二、本条规范性质

本条第1款系对租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议情形下，双方之间推定续订租赁关系的规定。由于按照该款规定，出租人与承租人之间的租赁合同关系被认定为继续有效，但租赁期限转为不定期，即双方之间仅租赁期限的约定与原租赁合同约定存在不同，租赁合同其他条款均应被视为继续有效，对双方均有拘束力。出租人和承租人均不能直接依据该款规定，取得对对方当事人的请求权，因而该款规定不能作为请求权基础规范的主要规范。

本条第2款明确租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，从规范性质上看，系对房屋承租人的赋权性规范，即通过该款法律规定，为房屋承租人创设了优先承租权这一法定权利。

三、租赁期限届满后租赁关系的继续

对租赁期限届满后的继续租赁，民法理论上有谓之租赁期限的更新。更新后的租赁合同，租金及其他合同条款被视为不变，仅租赁期限视为未定期。

根据本条第1款的规定，出租人与承租人就继续双方之间的租赁合同关系，并未以口头或者书面形式作出明确意思表示，但在延续双方之前租赁合同关系的合意达成上，出租人和承租人的意思表示方式并不相同。承租人系以“继续使用租赁物”这一积极行为，作出同意继续承租租赁物之意思表示，承租人的继续使用行为是意思实现，成立可推断的意思表示，即从其在租赁期限届满后继续占有使用租赁物的行为，推断出其具有与出租人延续原租赁合同之意思。作为出租人，“没有提出异议”在事实上应属于“沉默”，是否能够产生意思表示的法律效果，仍要寻求明确依据。根据《民法典》第140条的规定，“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”。由此可以认为，出租人没有就承租人继续占有、使用租赁物的行为提出异议的沉默行为，因本条第1款的法律规定，可以获得被推定为出租人同意延续与承租人之间原租赁合同意思表示的法律效果，进而应认为双方就延续租赁合同关系达成一致意思表示，租赁合同关系得以延续。

由于该等意思表示由法律规定推断得来，推断的内涵和外延亦应遵从法律规定。按照本条第1款的后半句，双方同意延续原租赁合同内容的意思表示推断，排除了租赁期间的约定。这一规定从民法典规定体系上理解具有合理性。根据《民法典》第707条第二句的规定，“当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。本法第730条第一句规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁”。即均明确了没有书面形式作出明确约定、无法确定租赁期限的租赁合同，应视为不定期租赁合同。在出租人与承租人未另行达成续租合同或者新的租赁合同的情况下，法律规定通过双方的积极和消极行为可以推断双方具有延续租赁合同关系的意思，而在双方就此达成合意的情况下，租赁期限约定不明并不影响租赁合同关系的继续有效，将法律规定的意思表示推断，仅限于合同关系而未进一步延伸至租赁期限，应视为立法平衡的选择。此时应认为双方未就新的租赁期间达成明确约定，租赁合同期限转为不定期，根据《民法典》第730条第二句的规定，任何一方均可以在给予对方合理期限且未解除通知的前提下，随时解除合同。

四、房屋承租人的优先承租权

就承租人的优先承租权，我国台湾地区相关规定中有所体现，“收回自耕之耕地再出租时，原承租人有优先承租之权。自收回自耕之日起未满一年而再出租时，原承租人得以原租用条件承租”。由于耕地相关法律关系由《农村土地承包法》等特别法予以调整，《民法典》典型合同中的租赁合同规定，并不涉及此类标的物的租赁法律关系。本条第2款规定的承租人优先承租权，限于“房屋承租人”，即该项权利仅对特定标的物的承租人赋权。

承租人的优先承租权是此次《民法典》编纂中新增的规定，司法实践中的理解适用问题尚未能得到检视。比照承租人优先购买权，我们认为，在理解与适用该款规定时，主要应关注以下几方面问题。

一是该权利性质。承租人优先购买权的权利性质历来存在争议，主要观点可以归纳为请求权、形成权或附停止条件形成权、物权性权利等。对承租人优先购买权的权利性质，《房屋租赁合同司法解释》中的条文虽然涉及这一权利保护和权利行使问题，但未就此作出明确表态，从理解上倾向于认为该权利并为强制缔约请求权而非形成权或物权性权利。承租人的优先承租权是否在权利性质上亦可界定为请求权，尚未见定论。我们认为，从更好保护承租人权利的角度看，为实现这一立法目的和立法价值，宜将该权利界定为附条件形成权，即在法律规定条件成就时，承租人单方作出的缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立租赁合同关系。

二是权利行使条件。从该款规定看，承租人优先承租权存在两方面的条件：一是租赁期限届满；二是以同等条件承租。前者需要讨论的是，租赁期限届满应当理解为单纯的期限届满，还是在期限届满之外还需要满足出租人存在相应条件下的出租意愿。如果仅系前者，实际上该“条件”已转化为“期限”。我们认为，除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。后者需要讨论的是，“同等条件”应当如何认定。结合《公司法司法解释（四）》和《物权法司法解释（一）》对股东优先购买权和共有人优先购买权法律规定“同等条件”的解释，合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等均具有重要意义，应当综合作为认定“同等条件”的考量因素。此外，租赁合同的特殊性决定了，还应考虑租赁物的用法和用途。不同于前述几种买卖合同，获得支付对价系出让人的核心利益，出租人作为租赁物的所有权人或处分权人，因租赁物的用法和用途直接关系物的价值维持和租金价格，通常对租赁物的使用具有更高关注度，因此该因素亦应纳入租赁条件予以考量。

三是行使方式。房屋承租人优先承租权的具体行使方式亦与其权利定性密切相关。如果按照司法解释起草人对承租人优先购买权的权利定性，认为该权利系强制缔约请求权，则必然要求承租人向出租人发出缔约请求方可实现。如果认为该权利系附条件形成权，则在条件成就时，承租人向出租人发出同意缔约之意思表示，即可认为租赁合同缔结。无论如何定性，承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，均是承租人主张优先承租权的前提。因此应当认为，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并给予承租人合理时间作出决定。

此外，承租人优先承租权是否应设有时限，本款规定未予明确。如果租赁合同期限届满后，出租人未立即与他人缔结新的租赁合同，而是将房屋收回自用或予以空置，此后再行出租时，承租人是否仍享有优先承租权则不无疑问。我们认为，为保护承租人优先承租权实现，不应认为租赁合同期限届满后，出租人收回房屋自用或空置后，在与他人签订租赁合同时，承租人即丧失优先承租权，否则该款规定权利很容易被架空而难以实现。但如果对权利不设任何时限，则显然会对出租人自由缔约的权利造成不当限制，而且一旦房屋使用状态被长时间中断，旨在维持承租人继续使用租赁物的立法价值即不复存在，因而应就该权利行使期限进行相应限制。但该限制宜交立法或司法解释进行。

【审判实践中应注意的问题】

一、本条第1款规定可否约定排除

我们认为，本条第1款规定应视为对出租人、承租人意思表示的推定，在理解适用该款规定时应坚持该立法原意。从本条规范性质的角度应当认为，该款规定属于补充性规范，即在当事人之间不存在特约的情况下适用。如果当事人之间就此事项存在特约，还应坚持尊重当事人特约优先原则。比如，出租人与承租人明确约定排除出租人沉默行为被推定为同意续租的意思表示，而约定出租人同意必须通过书面形式表达时，不宜轻易否定该约定对当事人的拘束力。

二、出租人可否就根据本条第1款规定推定的意思表示主张撤销

作为对出租人沉默行为所表达意思的推定规则，本条第1款规定在理解和适用时可能会面临是否适用意思表示错误规范的问题。按照目前的理论通说认为，关于欺诈、胁迫、错误的意思表示瑕疵规则同样适用于沉默意思表示，即沉默者可以以受到欺诈、胁迫或者发生错误为由撤销意思表示。但就规则具体适用范围和程度是否应不同于通常意义上的意思表示，理论上存在不同观点。具体到本款规定情形，如果出租人主张对沉默的意义认识错误，比如不清楚其不提出异议则在法律上推定其同意续租，从而要求撤销意思表示的，不应得到支持。

三、本条第1款规定推定的意思表示是否可以被推翻

从理论上看，意思表示推定还可再区分为可推翻的意思表示推定和不可推翻的意思表示推定。前者是允许以相反证据对推论结果加以反驳的推定，后者则不能用证据加以反驳，是一种绝对推论，因而被认为是一种实体法规则。我们倾向于认为，本款所规定的意思表示推定应属于前者，即在当事人可以提供证据证明其继续使用租赁物或未提出异议之沉默行为，并非意在表达续租的意思表示，而是基于其他原因时，不应认为推定的意思表示不可被推翻。唯需注意的是，从举证证明责任的角度看，此时提出新的表意基础事实或者新的表意内容主张的一方，将会承担对该主张举证不能的最终风险，而且结合当事人提出推翻推定的具体事由，还需分辨其与前述意思表示瑕疵规则之间的关系。

四、承租人优先承租权的救济

出租人违反本条第2款规定，未以合理方式通知承租人，或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人应如何实现权利救济。我们认为，对此可考虑参照《房屋租赁合同司法解释》第21条的规定，对承租人因此向出租人主张赔偿其遭受损失的，可以予以支持，但对承租人因此要求确认出租人与第三人签订的租赁合同无效的，一般不应予以支持，除非承租人可以证明出租人与第三人之间存在《民法典》第154条规定的情形。