第七百三十三条

第七百三十三条

租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同终止后租赁物返还的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

该条规定来源于《合同法》第235条的规定，在编入《民法典》时对规定内容基本未做修改，仅就个别文字进行了调整。《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《民法典》本条第二句在“或者”之后增加了“根据”二字，并未改变《合同法》该条规定的规范原意，仅从文字表达上使之更为精准规范。

《民法典》合同编通则部分，未就合同因债务清偿终止后的权利义务等作出专门规定。典型合同如买卖合同，债权债务人均如约履行合同后，该合同即因债权债务均得到履行而终止，双方自不存在需要继续支付或返还等问题。而租赁合同终止后，承租人继续占有、使用租赁物之法律基础即告不存，必然需要就租赁物之返还等向出租人为合同终止后的清结。本条作为租赁合同一章的具体规定，对转移标的物占有但并非转让标的物所有权的继续性合同终止后标的物返还问题，具有普适性。

二、本条规范性质

《民法典》第235条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。出租人作为租赁物权利人，在租赁合同到期终止的情况下，依据《民法典》物权编规定，自可请求承租人返还租赁物，因此时租赁期限届满，租赁合同到期终止，承租人继续占有该租赁物已构成“无权占有”。同时，从合同法的角度看，如前所述，虽然《民法典》合同编通则未就合同到期终止后可能涉及的标的物返还问题作出规定，但承租人基于租赁合同而取得占有的租赁物，在租赁合同到期终止后，自应返还出租人。在租赁合同中，通常亦会就合同到期终止或解除后，承租人负有租赁物返还义务作出明确约定。该合同约定和物权编的规定，亦可作为出租人请求承租人返还租赁物的请求权基础。本条作为《民法典》中租赁合同的具体规定，就租赁期限届满后的租赁物返还作出明确规定，亦可直接作为出租人请求承租人返还租赁物的请求权基础。本条第二句对返还租赁物的状态予以明确规定，在法律适用上，主要是作为承租人是否于返还原物之外另负赔偿责任之规范依据。

三、租赁期限届满，承租人应当返还租赁物

在理解本条第一句规定时，除应当看到其明确了租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物这一出租人返还请求权外，还应当看到，该句亦表明承租人逾期未返还时，可能还需就逾期占用租赁物承担相应民事责任。因为此时，承租人对租赁物的继续占有、使用已经沦为无权占有，承租人没有合法理由占有、使用租赁物，根据《民法典》第985条的规定，出租人作为受损失的人可以请求得利人即承租人返还获得的利益。在租赁合同关系中，承租人获得了财产性利益，该部分利益即应视为前述法律规定的得利人获得的利益。

需要说明的是，出租人在租赁期间届满后，依据《民法典》第235条规定请求承租人返还租赁物，或者依据本条规定请求承租人返还租赁物，在请求权基础规范上应认为构成竞合，出租人选择何者作为其诉讼主张的依据，并无限制。亦有观点认为，本条第一句规定可以视为第235条物权请求权的再现，因而二者实为同一请求权基础。

四、租赁合同解除时的租赁物返还问题

契约之解除与契约之终止在理论上存在不同。前者使契约之效力溯及消灭，从而使契约被视为始未成立，按照作为契约解除效力之理论通说的直接效果说，契约解除后，未履行之债归于消灭，已给付者则发生恢复原状请求权。契约之终止是使契约之效力向将来消灭，因而不产生不当得利返还之请求权，不发生恢复原状之义务。理论上认为，继续性合同应采契约终止而非契约解除，从而避免当事人在契约效力消灭时就难以实现原物返还的部分产生过重的清算负担，仅就未来尚未履行之债权债务产生消灭之法律效果，双方均无需再负对待给付义务。租赁合同作为典型的继续性合同，理论上应采合同终止制度。我国台湾地区实务观点认为，租赁契约无解除问题，因租赁契约一经合法成立，除有终止原因外，不能以解除之意思表示使之消灭。但也有学者认为，租赁契约成立生效后、双方尚未开始履行前，应当允许当事人解除契约。从我国立法沿革来看，惯采不区分继续性合同与非继续性合同，统一适用合同解除之规定。所证可见《民法典》合同编第7章“合同的权利义务终止”，并未区分继续性合同和非继续性合同分别规定合同解除和合同终止制度，而是延续了《合同法》统一使用“合同解除”规定不同债务类型合同解除与终止的规范习惯。根据《民法典》第557条第2款的规定，“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”，即合同解除作为合同权利义务终止的一种具体情形，与该条第一款规定的债务清偿、免除、抵销等使债权债务归于消灭的情形并列。因此，租赁合同无论系因如约履行使得债权债务得以清偿，抑或因当事人协商一致或一方行使合同解除权而告解除，均产生第557条规定的“债权债务终止”之法律效果。因此，租赁合同解除的情况下，同样产生承租人应向出租人返还租赁物的问题，唯在双方尚需清算违约责任之外，对于租赁物上附合之物的处理，存在与合同到期终止的不同之处。

五、返还租赁物状态问题

根据《民法典》第709条和第714条的规定，承租人在租赁合同项下负有对租赁物的保管义务，该保管义务除了静态意义上善良管理人的注意义务，还包括动态意义上按照约定的方法使用租赁物的义务。虽然按照本法第712条的规定，除当事人另有约定外，出租人应当履行租赁物的维修义务。但理论上认为，租赁物具有生产力的情况下，比如农地、林地等，承租人应负有保持租赁物生产力的义务，承租人违反该项义务造成租赁物毁损灭失的，应对出租人负损害赔偿责任。

按照本条第二句规定，“返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态”。租赁物经承租人使用后，其物的状态及价值可能出现两方面的变化：一是经损耗造成价值贬损；二是经生产、添附等价值增加。当然，承租人使用不当造成租赁物损坏的情形，亦可以造成租赁物价值贬损，此种情形依租赁合同约定，通过违约责任的承担予以解决，或者通过侵权责任的承担予以解决。对于承租人正常使用或者因自然损耗造成的价值贬损，根据租赁合同约定的租赁物使用方法、使用方式，以及租赁物性质，均应认为属于本条规定的适法状态，承租人无需对此承担额外的补偿或损失赔偿责任。而对于因承租人的生产、添附等使用而使租赁物价值增加的情形则略显复杂。就承租人以包括生产在内的方式使用租赁物而获得的增值部分，根据《民法典》第720条的规定，应当归属于承租人，承租人自可在返还租赁物时将该部分增值予以保留。就承租人为保持租赁物的生产力而支出的有益费用，在出租人知情且未表示反对的情况下，也应认为承租人可以请求出租人以租赁关系终止时的现存价值为限偿还其费用。对于承租人在租赁期间对租赁物进行改善、增设等情况的处理，则首先应当区分出租人是否同意该改善、增设而分别予以讨论。

根据《民法典》第715条的规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失”。对出租人同意承租人进行改善、增设的，该条法律规定没有明确租赁合同到期终止后，改善、增设部分应如何处理。《房屋租赁合同司法解释》第12条对此类情形进行了规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”从理论上分析，承租人于租赁物上所为装饰装修，租赁期限届满时，如可以与租赁物分离，承租人自可取回装饰装修物，但如果已构成事实上的附合而难以在不损坏租赁物的前提下分离的，应认为构成民法上的“添附”。按照添附制度的一般理论，房屋出租人作为不动产所有人可以取得添附于其上的动产即装饰装修物的所有权，而由此给被添附动产所有人即承租人造成的利益损失，依不当得利之债的请求权基础，承租人应得向出租人要求予以折价补偿。但按照《房屋租赁合同司法解释》并未采纳上述意见，一方面是因为当时的立法并未明确规定在他人之物上附合动产构成添附，另一方面认为，承租人的装饰装修行为系为其使用而为的添附，无论从继续使用还是装修残值角度看，都未必使出租人受益，而承租人在租赁期限届满的情况下，亦不能一概视为受有损失。因此对此情形下承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的请求，持不应予以支持的司法态度。对未经出租人同意的装饰装修，根据《民法典》第715条第2款的规定，承租人负有恢复租赁物原状以及对出租人损失予以赔偿之责任，其显然不能因此侵害出租人租赁物权利的行为，取得请求出租人支付相应费用或补偿的权利。

【审判实践中应注意的问题】

一、出租人请求承租人返还租赁物的诉讼时效问题

根据《民法典》第196条第2项的规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。因而经济生活中常见的租赁物返还，基本上均不适用诉讼时效之规定，可免罹于诉讼时效期间。对于未登记的动产作为租赁物的情形，根据上述法律规定，似不应理解为亦不适用诉讼时效规定，出租人主张该等返还租赁物权利时，仍需考虑诉讼时效期间是否届满的问题。

二、承租人、出租人向对方请求费用补偿或损失赔偿的诉讼时效问题

如前所述，在租赁合同终止时，根据租赁物的具体情况，还可能存在承租人得向出租人主张取回应归属于承租人的产出物、维护租赁物生产能力的合理费用，以及出租人向承租人主张租赁物损失赔偿等情形。该等请求权均为普通债权请求权，应当适用诉讼时效制度，准确认定权利人的主张是否已罹于诉讼时效期间。