第七百三十一条

第七百三十一条

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【条文主旨】

本条是关于租赁物瑕疵担保责任的规定。

【条文理解】

瑕疵担保责任是租赁合同中出租人的重要义务。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的质量瑕疵情况下，出租人应对租赁物的质量瑕疵承担责任，承租人可以随时解除合同的权利，体现了民法中人格权优先保护的原则。正确理解本条规定，应当注意以下几个方面：

一、出租人违反瑕疵担保责任时，承租人享有合同解除权

（一）租赁物瑕疵担保责任的主要内容

租赁合同是出租人出让租赁物的使用、收益权，承租人支付租金的合同。出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人承担的瑕疵担保责任包括质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两方面。其中，质量瑕疵担保责任，是指出租人应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益。

物的质量瑕疵分为缺陷和瑕疵，前者是指物品存在危及人身、财产安全的不合理的危险；后者是物品具有除危及人身、财产安全的缺陷以外的其他质量瑕疵。据此，针对租赁物是否存在危及安全健康的质量瑕疵，可以将租赁物的质量瑕疵分为一般质量瑕疵和缺陷瑕疵。两者最主要的区别是，一般质量瑕疵仅造成租赁物使用收益价值的减损，即履行合同带来的财产价值的损失；而缺陷瑕疵，除财产利益损失外，还可能损害承租人以安全健康为内容的人格权。前者可以采用修缮、减少或不支付租金、解除合同的方式弥补承租人的损失，采取救济措施与租赁物无法实现的使用收益价值相称；而后者，承租人可以随时行使解除合同的权利。

（二）承租人解除权的依据

在租赁物具有质量瑕疵时，无论质量缺陷是明显的还是隐藏的，甚至是在当下科学技术水平所不能发现的，只要能够证明缺陷瑕疵确定存在，承租人就应当承担瑕疵担保责任。尤其是在租赁物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷时，承租人可以请求解除合同，这体现民法对人格权优先保护的原则。人格权优先保护原则，是指在财产权与人格权发生冲突时，应当优先保护人格权。这是因为财产虽然也有助于实现个人人格，但发挥的作用是间接性的，而保护人格权是实现个人人格的直接途径。按照人本主义的要求，民法应当充分体现对人的关怀，在财产权与人格权发生冲突时，应当确立人格权的高位阶性和保护的优先性。人格权分为物质性人格权和精神性人格权。物质性人格权，是指以有形的人的物质载体体现的生命、身体和健康权；而精神性人格权，是指基于自由、尊严而产生的无形人格权益。通常来讲，在涉及人格权的保护时，针对物质性人格权和精神性人格权采取不同的保护方式。租赁物危及承租人的“安全或者健康”，涵盖了人的生命权、身体权和健康权在内的物质性人格权。

“危及”这一概念，是指存在现实的、紧迫的、不可避免地会在将来发生危险和威胁。通常情况下，我们的理解“危及”是针对尚未发生的危险和威胁，如果租赁物已经发生了安全危险并在事实上损害了健康安全，则承租人当然有权解除合同。对于尚未发生的危险，为平衡保护交易安全的利益与尊重人的生命健康价值利益分歧，承租人应当举证证明危害安全健康的危险是必然发生的。具体而言，在判断是否达到“危及”程度时，要以对安全危险认识的合理人标准为判断准则，以一般具有常识的人或具有同等专业知识的承租人认为租赁物是否存在威胁人的健康和安全的隐患为标准，而出租人的主观认识不能作为判断是否构成危及的标准。

值得注意的是，本条规定的承租人可以解除合同，是否意味着租赁物缺陷只能对承租人本人发生危及安全或者健康的风险？我们认为，现实中，关于租赁物的使用情况非常复杂，存在转租、再转租、合伙使用等多种情形，并且无论租赁物是动产还是不动产，承租人并不一定是实际占有、使用租赁物的主体。既然租赁物缺陷担保责任的出发点是保护人格权，那么在人格价值人人平等的观念下，任何占有、使用租赁物的主体的人格权都应获得平等保护，只要存在危及安全和健康的缺陷，承租人都可以随时解除租赁合同。但是，因为租赁合同的主体仅为出租人和承租人，从租赁合同关系出发，仅有出租人和承租人享有合同权利义务关系，因此只能由承租人主张解除合同。

二、承租人解除权的行使

（一）承租人可以随时解除合同

针对租赁物的缺陷瑕疵，承租人可以随时解除合同，承租人的解除权具有法定性和任意性。法定性是指该权利来源系法律直接赋予承租人，无需出租人与承租人在合同中约定，且租赁合同也不能排除承租人的解除权，如果租赁合同约定限制安全瑕疵下的承租人合同解除权，则该部分约定应为无效。任意性是指承租人在发现租赁物具有危及安全健康的情况下，承租人可在租赁期限届满前的任意时间行使解除权。

因解除权的行使，导致既存的合同关系终止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。允许享有解除权的一方在过长的期限内解除合同，会使合同关系长期处于不安定状态，为了维护交易的公平性并兼顾稳定性，因此法律经常通过为解除权设立除斥期间，来限制当事人任意解除合同。但是，在保护承租人人格权的立法宗旨下，承租人的解除权不应当受到除斥期间的限制，承租人有权在知晓租赁物具有危及健康安全的情况后随时提出解除合同。承租人行使合同解除权无需以在合理期限内行使为前提，解除权的任意性体现于随时地、不加任何限制地行使解除权，为物质性人格权提供最大限度的保护。

（二）承租人事先知情不影响行使解除权

通常来讲，承租人明知租赁物存在质量瑕疵或权利瑕疵的情况下，仍与出租人签订租赁合同的，视为承租人自担风险，在租赁合同生效之后，承租人无权要求出租人对瑕疵进行维修、减少租金或者解除租赁关系。风险自担原则的出发点是尊重当事人意思自治和维护交易安全。但是，在租赁物存在危及安全健康的情况下，风险自担原则不能限制承租人的合同解除权，强调了解除权的任意性。即使在订立租赁合同当时，承租人明知租赁物存在危及安全健康的情形，承租人仍有权利在租赁合同期间的任意时间点解除租赁合同。规定的出发点仍然是最大限度地保护人格权，人格权利益高于保护当事人意思自治和维护交易安全的财产利益。

【审判实践中应注意的问题】

一、承租人解除合同后，应如何主张由此造成的损失

出租人具有对租赁物的质量瑕疵担保义务，出租人有义务向承租人提供安全的租赁物，由于租赁物具有危及安全健康的重大瑕疵情况，出租人违反租赁物的瑕疵担保义务，出于优先保护人格权的角度，承租人可以主张解除合同。

但是，租赁合同解除后，关于承租人因合同解除受到的损失，是否可以主张由出租房承担赔偿责任的问题。我们认为，仍与承租人对于租赁物存在危及承租人安全或者健康的缺陷是否知情，以及租赁物的缺陷是否属于发展风险等内容密切相关。因承租人主张损害赔偿属于财产权保护的范畴，不能适用人格权优先保护的原则。因此，受到承租人风险自担，以及瑕疵具有发展风险性质等因素的影响。例如，如果承租人在订立合同时知晓租赁物存在危及安全健康的风险，则承租人在解除合同后无权要求出租人赔偿未履行部分的可期待利益的损失。

二、租赁物缺陷导致的人身损害赔偿应如何主张

按照租赁合同的性质，出租人有义务向承租人提供可以安全使用、收益的租赁物，当出租人提供的租赁物存在安全质量缺陷时，出租人对承租人承担违约责任。如果租赁物安全质量瑕疵造成承租人或使用人的人身损害，承租人可以选择依据合同要求出租人承担违约责任或侵权责任，在这里构成合同关系和侵权关系的竞合。对与出租人没有租赁合同关系的使用人，出租人作为物权人，应对租赁物造成的人身损害承担侵权责任。第三人因租赁物的缺陷导致人身损害的，该第三人可要求出租人承担侵权责任。例如，在转租情形下，租赁物致害的次承租人可以向物的所有权人主张侵权责任或向与其建立租赁合同关系的出租人主张违约。