第七百二十七条

第七百二十七条

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

【条文主旨】

本条是关于出租人委托拍卖租赁房屋时承租人优先购买权保护的规定。

【条文理解】

拍卖是特殊方式的买卖，根据《拍卖法》第3条的规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。通常，在接受出卖人的委托后，拍卖人预先公告拍卖的标的物、日期、地点等，拍卖时由买受人争出高价作买受的意思表示，即为要约；出卖人从众多竞买人要约中选择出价最高者，以落槌或其他惯用方法作卖定意思表示，即为承诺，买卖合同也即告成立。拍卖对于实现拍卖物价值和资源利用最大化、促进公平交易具有积极意义，实践中尤其对于一些大宗物品和特殊物品买卖而言，拍卖已经成为一种经常性的买卖方式。

以拍卖方式出卖租赁房屋的，承租人是否有优先购买权，理论上存在争议。肯定的观点认为，拍卖本身并未超出买卖的范畴，不能因为其买卖方式特殊而否定承租人的优先购买权。承租人优先购买权是在同等条件下的优先权，拍卖时承租人行使优先购买权的前提恰恰是要等待最高竞买者确定的价格条件，二者并非不相容关系。为防止出租人规避承租人优先购买权的行使而以拍卖方式出卖租赁房屋，致使承租人优先购买权落空，承认以拍卖方式出卖租赁房屋时承租人的优先购买权是必要的。反对的观点不认可拍卖时承租人的优先购买权。在拍卖场合，若优先购买权亦得行使，则竞买者势必锐减，卖价难免偏低，不利于债权人及物之所有人，亦不免造成偏惠优先购买权人之结果，有损拍卖之效力。

我国民事审判实践长期以来认可和保护拍卖时承租人的优先购买权。《房屋租赁合同司法解释》第23条规定，“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。本条规定是对这一审判实践经验的肯定。

根据本条规定，出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，负有在拍卖五日前通知承租人的义务。通知的目的在于使承租人知晓租赁房屋拍卖的情况，以便于承租人决定是否参与拍卖过程、行使其优先购买权。其一，就通知主体而言，应为负有义务的出租人。有观点认为，发布拍卖公告的行为，可以理解为对承租人的通知行为。但拍卖公告是由接受拍卖委托的拍卖人所发布，其目的在于保证拍卖行为的公正、公开，以及吸引更多的竞买人参与拍卖竞买活动，与针对承租人的通知行为在目的、内容等方面完全不同，故不能讲拍卖公告视为对承租人的通知行为。当然，出租人可以委托拍卖人代其履行对承租人的通知义务。但即使如此，作为代理人的拍卖人亦须对承租人进行专门的通知，而不能简单地以拍卖公告替代。其二，有关通知的方式，法律没有作出特别规定。出租人可以采取书面通知的方式，也可以通过电子邮件、微信信息等电子数据或者其他能够使承租人收悉的适当方式完成通知行为。其三，通知的内容，应当包括房屋拍卖的时间、地点，以及拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等拍卖公告的内容，以便于优先购买权人决定是否参与竞买。对于承租人不参与竞买的将丧失其优先购买权的法律后果，由于系根据法律规定而产生，不属于必须告知的事项。其四，出租人须于拍卖的五日前履行通知义务。五日系法律为出租人履行通知义务所设定的期间，应当适用到达主义法理，即出租人的通知应当在拍卖五日之前到达承租人。无论通知义务人何时、以何种方式发出通知，必须保证承租人在拍卖行为开始的5日前收到该通知，否则，不发生通知法律效力。

以拍卖方式出卖租赁房屋，应当遵守《拍卖法》所规定的拍卖程序。承租人参加拍卖，亦须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。在竞拍过程，拍卖师在竞拍前，应当先行告知优先购买权行使规则，在最高、最后一位竞价者，倒数到最后一位数时，无人竞价，拍卖师应询问参与竞拍的优先购买权人是否行使优先购买权，在规则给定的最后考虑时间内，倒数到最后一位数时，如果不做举牌表示，落锤的法律效果是，竞价人竞得标的物，优先购买权人放弃优先购买权；反之，如果优先购买权人举牌，落锤的法律效果是，优先购买权人行使优先购买权，取得要约地位，这样，接下来的竞价在优先购买权人和最后竞价人之间展开。在优先购买权人取得要约地位（竞价地位）时，拍卖师重新倒计数，如果最后竞价人再度举牌叫价，对新的价格（要约），拍卖师倒计数，如果优先购买权人不举牌时，落锤的法律效果即为竞价人与出卖人之间成立标的物买卖合同；如果举牌，优先购买权人取得要约地位，如此反复，直到有一位不举牌为止。

承租人经通知未参加竞买的，产生被视为放弃优先购买权的法律后果。这里的未参加竞买，包括经通知未到场，也包括未按规定登记竞买、交纳竞买保证金等情形。

【审判实践中应注意的问题】

第一，出租人拍卖租赁房屋的，负有将拍卖的有关事项提前通知承租人的义务。这种义务是程序性的，出租人只要按照法律规定的时间、要求适当地履行了通知义务，即无需对承租人是否实现优先购买权承担责任。至于承租人在竞买租赁房屋过程中发生的争议，如对拍卖程序是否合法、规范，以及是否侵害其优先购买权等，均不属于出租人的责任范围。

第二，出租人通知承租人的时间，应当采到达主义原则，即在拍卖五日之前通知到达承租人，以保障承租人有必要的时间考虑和准备是否参与竞买、行使优先购买权。

第三，经通知，承租人未参加拍卖，包括承租人未出席，也包括未进行竞买登记、未交纳竞买保证金等未有效参加拍卖活动的情形，均产生视为放弃优先购买权的法律后果。