第七百二十六条

第七百二十六条

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

【条文主旨】

本条是关于房屋承租人优先购买权的规定。

【条文理解】

本条是在《合同法》第230条规定的基础上，总结、吸收审判实践经验而形成。其中，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”系《合同法》第230条的原文，优先购买权的除外情形和承租人放弃优先购买权的内容源自《房屋租赁合同司法解释》第24条的规定。

一、概述

所谓房屋承租人优先购买权指在房屋租赁关系中，承租人依照法律规定所享有的、当出租人将租赁房屋转让给第三人时，在同等条件下优先于当事人而购买房屋的权利。优先购买权起源于拜占庭时期罗马法关于租佃关系的规则，其精神被法国民法、德国民法继受并加以完善，遂成为各国民法所普遍接受的一项制度。承租人优先购买权是对作为房屋所有人的出租人处分权的一种限制，“它打破了民法上平等赋权的原则，表现为一种民事特权”。法律确立承租人优先购买权，一方面体现了对租赁关系中相对弱势一方的承租人的保护，另一方面也体现了维护因承租人使用收益租赁房屋而形成稳定的生产生活秩序的必要。我国对房屋承租人优先购买权的承认和保护由来已久。最高人民法院在《民法通则意见》第118条即规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权”。这一规则被《合同法》第230条和《房屋租赁合同司法解释》加以总结、完善，最终被《民法典》所确认。

关于承租人优先购买权的性质，多数观点认为应为形成权。形成权的典型特征，在于法律赋予权利主体以单方面干预存在相对人的法律关系的权利，由于形成权的相对人必须接受权利主体行使形成权行为的事实，因而形成权的行使必须单纯明确，否则将使法律关系复杂化且限于不稳定状态，严重影响相对人的利益。出租人将房屋出卖给第三人的事实，是形成权得以产生的条件，即所谓“形成原因”，而以同等条件购买则是法律对承租人行使优先购买权所规定的限制性条件。优先购买权可以依一方当事人的意思，形成义务人出卖给第三人同样条件为内容的契约，而无需义务人的承诺，只是这种形成权附有停止条件，只有在义务人出卖标的物于第三人的时候，才能够行使。因此，优先购买权具有作为请求出租人给付不动产的手段的机能。形成权使得权利人在不必得到相对人同意的情况下侵入相对人的权利范围，这就打破了合同的各种事项必须得到相对人同意的原则。所以，形成权的“单方形成之力”与相对人的“忍让”或者“受拘束性”是相一致的；相对人必须容忍权利人形成的意思，容忍后者侵入其权利范围，并且容许这个针对自己的形成权生效。

二、承租人优先购买权行使条件

根据本条规定，承租人行使优先购买权，须满足如下条件：

（一）须有出租人出卖租赁房屋的行为

出租人存在出卖房屋的行为，是承租人优先购买权人得以取得和行使的基础。这一承租人优先购买权的基础性条件，包括以下几个方面的内容：

首先，出租人出卖租赁房屋的行为需发生在租赁期间内。租赁期间开始之前或者届满之后出租人出卖租赁房屋，与承租人无关，自然也不存在优先购买权问题。

其次，出租人的行为系出卖租赁房屋，即以出租人收取购房款为对价转移房屋所有权而非赠与等无偿行为，或继承，或者以公益为目的而由政府实施的征收、征用行为。

最后，须出卖租赁房屋的行为现实发生。

如何判断出租人出卖租赁房屋的行为？实践中存在三种不同的认识：第一种观点认为，应当以出租人将房屋的所有权转移给第三人为判断标准；第二种观点认为，应根据第三人与出租人房屋买卖合同是否成立来判断；第三种观点认为，应当以出租人向第三人发出出卖租赁房屋的要约来判断是否存在出卖房屋的行为。通常而言，与其他买卖合同订立的过程相同，出租人出卖房屋亦存在与第三人就房屋买卖条件磋商的过程。在这一过程中，无论出卖人或是购买人发出的要约均可在到达前撤回，出卖或者购买房屋的条件均无法确定。即使要约到达对方，在获得承诺之前，双方也尚未就买卖房屋的条件达成一致，出租人的出卖行为并未完成。因此，以出租人发出要约来判断是否存在出卖房屋的行为，逻辑上存在缺陷。房屋所有权转移，并非购买行为，而是履行房屋买卖合同的行为，将出卖房屋行为理解为房屋所有权转移，不合逻辑。另外，这种理解可能导致出租人与第三人故意不办理所有权转移登记，承租人即无法满足优先购买权行使条件的局面，不具合理性。作为优先购买权的基础性条件，出租人出卖房屋的行为，所对应的是承租人购买房屋所需的同等条件，只要“同等条件”内容能够确定，优先购买权就有了行使的基础。同等条件的确定，系通过与出租人和第三人之间买卖房屋的条件相比较而得出。出租人与第三人之间买卖房屋的合同成立，出卖房屋的条件即已确定，同等条件的判断也就有了比较的基础。因此，出卖租赁房屋的行为以出租人与第三人买卖房屋合同成立为判断依据，符合逻辑也更具有合理性。

（二）承租人须以同等条件购买

承租人以同等条件购买租赁房屋，是其优先购买权得以取得和行使的实质要件，也是法律对承租人行使优先购买权所规定的限制性条件。“优先购买权制度是以利益衡量为原则而成立的一种制度，‘同等条件’的行使要件是其主要的利益衡量机制，是对承租人行使优先购买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失；同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会，因为其他买受人仍然可以参与购买，如果优先购买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定租赁房屋的归属，不违反公平竞争的原则”。

同等条件以出租人与第三人之间买卖合同约定的条件为对应标准。优先购买权中所谓的优先，系相对于出卖人与第三人之间的买卖合同而言，没有出卖人与第三人之间的有效买卖合同，所谓优先也就无从谈起。故同等条件，指向的是出卖人与第三人之间买卖合同中约定的相同条件。

有关同等条件的判断，理论上存在不同观点。从同等条件范围角度而言，有绝对同等说和相对同等说。绝对同等说认为，承租人购买租赁房屋的条件约定与第三人合同约定的条件完全一致；相对同等说认为，不需要购买条件完全相同，只要价格、支付方式等主要合同条件相同即可构成同等条件。从同等条件内容角度而言，有观点认为，同等条件主要是指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格确定同等条件；另有观点认为，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规规定的限制条件。当事人原来在合同中有明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律规定。由于法律对承租人行使优先购买权规定的“同等条件”购买的限制性条件，“目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关系，从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，相对同等条件说更为合理”。而同等条件首先应该指价格条件相同，其次应当适当考虑支付方式。在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，如果没有影响，则应当认定为同等条件。

（三）承租人在收到通知的15日内作出购买的意思表示

根据本条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，这意味着通知系出租人的义务，并非承租人取得、行使优先购买权的条件。通知的目的在于使承租人知晓出租人出卖房屋的事实，以便其充分考虑是否行使优先购买权及为行使权利进行必要的准备。就通知内容而言，应当根据优先购买权行使的“同等条件”的要求，包括出租人与第三人合同的价格条件、支付方式以及影响交易达成特别是出租人利益的其他条件。有关出租人履行通知义务的期限，《民法通则意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人”。考虑到3个月的时间过长，不利于出租人利益的保护和经济效率的提升，《合同法》规定为合理期限，根据租赁房屋的具体情况、交易习惯等因素综合确定期限内容。出租人未履行通知义务，或者未在合理期限内履行通知义务，并不当然导致承租人不能行使优先购买权。出租人虽未通知，但承租人得知出租人出卖房屋情况的，仍然可以行使优先购买权。出租人未履行通知义务本身，也并不对应民事责任，但因其未履行通知义务导致承租人未能行使优先购买权的，出租人应当承担损害赔偿责任。正如王泽鉴所言，“出租人出卖土地，未经通知承租人即移转土地所有权于买受人者，并非系出租人违反其应承租人请求订立契约之债务不履行，而是违反通知义务，侵害形成权，致其不能行使，故应负损害赔偿责任”。

承租人在收到出租人通知后，应当在15日内作出购买的意思表示。此处的15日期间性质系除斥期间，不适用中止、中断及延长的规定。15日期间届满，承租人未作出购买的意思表示的，则丧失优先购买权。故该15日期间可以理解为优先购买权行使的时间条件。承租人放弃优先购买权，可以明示，也可以默示。明示表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出卖事实的，承租人明确表示不予购买；默示可以表现为出租人向承租人作出出卖房屋的意思表示后，承租人在规定的期限内没有买受租赁房屋的意思表示，从而构成法律意义上的放弃，产生丧失优先购买权的法律后果。

三、承租人优先购买权的除外情形

（一）房屋按份共有人行使优先购买权

根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。此即按份共有人优先购买权在法律上的依据在租赁房屋为数人共有的情况下，出卖租赁房屋时，可能发生承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的冲突。

按份共有人转让其享有的共同财产份额，未必涉及共有物的整体。如果共有人仅就其所享有的共有房屋份额转让，由于承租人优先购买权指向的是作为租赁标的物的房屋，其不能就共有房屋份额主张优先购买权。就共有房屋转让而言，既可能基于共有人一致同意，也可能根据《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，“多数决原则”发生。在基于“多数决原则”转让共有房屋时，为防止多数份额共有人利用优势地位损害少数共有人利益，赋予不同意转让的少数共有人享有优先购买权是必要的。即使是同意转让的共有人，出于摆脱与他人共有、独自取得房屋所有权的需要，从尊重共有人对共有物的特殊地位、充分发挥物尽其用的效能考虑，也应当承认其优先购买权。“法律既然允许部分共有人得径行出卖共有物，理应使其他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故其他共有人主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异，亦享有优先承购权”。

共有人优先购买权与承租人优先购买权性质不同。共有人优先购买权源于物权法的规定，是基于共有的物权关系而发生，属于物权法上的优先购买权，具有物权效力。承租人优先购买权则以租赁合同关系为基础，是承租人基于合同法的规定而享有的权利，尽管租赁期是一种物权化的债权，但其本质上仍然是债权，承租人的优先购买权属于债权效力的优先购买权。基于物权优先于债权的原则，共有人优先购买权自然优先于承租人的优先购买权。基于共有人的优先购买权的物权效力，共有人不仅有优先取得共有物的权利，而且其优先购买权可以对抗第三人。未保障其优先购买权的行为，构成对物权的侵害，应当归于无效。承租人的优先购买权由于仅具有债权效力，不能对抗第三人。在出卖人履行与第三人订立的房屋买卖合同时，承租人不能主张买卖行为无效，而只能主张赔偿损失。

共有人优先购买权效力优于承租人优先购买权，体现了立法所追求的保障共有物利用效能的全面发挥和共有人生产生活关系稳定，促进共有人对共有物的完整、稳定的占有和充分利用的价值取向。因此，在房屋共有人行使优先购买权时，承租人优先购买权不能行使。

（二）出租人将房屋出卖给近亲属

出租人向与其有法律上特定身份关系的第三人出卖特定财产的，可以阻却承租人优先购买权的行使。这种特定身份关系即法律所规定的近亲属关系。出租人将租赁物出卖给近亲属，不仅有经济利益上的考虑，往往也会有情感因素掺杂其中，带有浓厚的身份属性和感情色彩。尤其是近亲属之间具有紧密的人身联系，在进行经济活动中，不能等同于一般的民事主体之间的简单的经济关系，而倡导和保护这种关系的稳定性及利益的共享性，有利于保护近亲属的合法权利，促进社会的和谐稳定。

有关近亲属的范围，根据最高人民法院的司法解释规定，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。《民法典》在总结、吸收审判实践经验的同时，根据我国计划生育政策实施而产生的社会现实情况，将共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿视为近亲属。在出租人将租赁房屋出卖给上述近亲属时，承租人不能行使优先购买权。

【审判实践中应注意的问题】

第一，出租人出卖租赁房屋，是承租人优先购买权得以取得和行使的基础性条件。出租人是否存在出卖租赁房屋的行为，应当以出租人就租赁房屋与第三人订立买卖合同为判断依据。

第二，作为承租人优先购买权的实质要件，同等条件的判断以出租人与第三人买卖合同约定的条件为标准。其中，购买价格和支付方式是最主要的合同条件，在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，没有影响的不作为同等条件的对照标准。在出租人就租赁房屋分别与多人订立内容不同的买卖合同时，应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”。

第三，与存在房屋共有人优先购买权的情形不同，出租人向近亲属转让房屋是阻却出租人优先购买权的除外情形中的特殊事由。出租人向近亲属出卖房屋，往往基于近亲属这种特殊关系，离开这种关系，出租人未必愿意出售，或者以相同的价格等条件出售。因此，即使出租人与其近亲属之间的出售价格低于市场价格，也属于基于特殊关系所作出的特殊处分，与一般的市场交易行为不能等同视之。这种亲属关系非金钱所能衡量，承租人也不得要求以价金代替。承租人不得主张行使优先购买权。