第七百二十五条

第七百二十五条

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

【条文主旨】

本条是关于租赁物所有权发生变动时租赁合同效力的规定。

【条文理解】

本条通常也被理解为“买卖不破租赁”原则的规定。“买卖不破租赁”是传统民法上的重要制度。出租人与承租人订立的租赁合同生效后，虽然出租人将租赁物交付承租人使用、收益，但租赁物的所有权仍然属于出租人，出租人对租赁物仍然享有处分权，可以将其对租赁物的所有权转移给他人。租赁物一旦发生所有权的变动，就租赁物不仅存在出租人与承租人的关系，还涉及承租人与租赁物受让人之间的关系。为维护租赁关系的稳定，大陆法系国家和地区民法在有关租赁关系的法律规范中普遍承认“买卖不破租赁”的原则，即在租赁合同的有效期内，出租人将租赁物的所有权转让给第三人时，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。本条吸收自《合同法》第229条，内容上无变化，仅在表述上略有调整，一般认为，本条是对“买卖不破租赁”原则的承认和肯定。

“买卖不破租赁”源自德国法。罗马法上采取的是“买卖破除租赁”规则，该规则后被欧洲罗马普通法所继受，但在18世纪不断遭到自然法学家的质疑。因受罗马法传统的影响，《德国民法典》曾在第一草案中采“买卖破除租赁”规则。由于当时特定的社会背景，第一草案的规定引发了系列公共抗议事件。第二草案制定委员会迫于社会舆论压力转采“买卖不破租赁”规则。德国法传统由此确立。买卖不破租赁制度建立的初衷在于保护弱势承租人阶层之生存利益，“因为居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属经济上弱者，实有特别保护之必要”。如果所有权的受让人可不受租赁契约约束，事实上相当于赋予让与人即出租人片面享有租赁契约终止权，也使得听由让与人与受让人共同侵害承租人之债权，对财产秩序将产生破坏。有鉴于此，之后的大陆法系国家和地区大多沿袭这一规则。

在承认“买卖不破租赁”的原则之下，各国和地区立法上的规定却不尽相同。概言之，大致可以区分为两种情况。一种以德国、法国、日本和瑞士为代表，仅就不动产租赁规定“买卖不破租赁”规则。其中，以德国、法国为代表的国家，采取不以登记为不动产租赁公示要件的立法模式。如《德国民法典》第566条第1款规定：“出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间由使用租赁关系产生的权利义务”。《法国民法典》第1743条也没有规定不动产租赁的登记要件。而以日本、瑞士为代表的国家，采取以登记为不动产租赁发生对抗力要件的规定，如《日本民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力”。《瑞士债务法》第259条第2款及第260条亦有类似的规定。另一种，则是以我国台湾地区为代表，不区分动产租赁和不动产租赁，一并适用“买卖不破租赁”的规定。我国台湾地区“民法”第425条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在”。本条规定未区分租赁物为动产与不动产，与我国台湾地区相近似。

我国民事审判实践长期以来一直将“买卖不破租赁”作为处理涉及租赁关系案件的基本规则。《民法通则意见》第119条第2款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。根据《担保法司法解释》的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《房屋租赁合同司法解释》第20条也明确规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”。

一般认为，租赁权是物权化的债权，承租人行使租赁权主要体现在对租赁物的使用、收益，故对人的依赖较弱而对物的依存较强，出租人为谁对于承租人使用租赁物并不具有特别意义。从保护承租人利益和维护交易秩序出发，我国通说从“法定契约承受”观点出发，对“买卖不破租赁”进行解释。在发生租赁期间转移租赁物所有权即所谓“先租后卖”时，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系而成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，即买受人承受原租赁合同成为原租赁合同的当事人，而原出租人则脱离租赁合同。故“不影响租赁合同的效力”指向原先存在于出租人和承租人间的租赁合同，与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。

二、本条内容理解

根据本条规定，我国《民法典》上的“买卖不破租赁”原则，包括以下三个方面：

第一，租赁物发生了所有权的变动。所谓租赁物发生了所有权的变动，是指对租赁物享有所有权的人，通过某种方式，如将租赁物出售、赠与、继承、互换、用作设立企业的出资等，将对租赁物的所有权转移给承租人以外的第三人享有，自己不再享有所有权。例如，租赁的房屋本属出租人所有，但出租人出于某种原因将租赁房屋卖给了他人。在买卖合同生效后，租赁房屋不再属出租人所有，而归属于购买房屋的人所有。“买卖不破租赁”中的“买卖”应当作扩张解释，不仅包括买卖这种典型的转移租赁物所有权的形式，也包括赠与、出资等其他导致所有权变动的行为。

第二，租赁物所有权的变动应当在租赁期间内发生。所谓租赁期间，是指租赁合同的有效期内。只有在租赁期间发生的所有权变动，才符合“买卖不破租赁”规则的要求。如果在订立租赁合同之前，租赁物就发生了所有权的变动，则该租赁合同因无所有权之人的无权处分而可能导致无效；如果在租赁关系结束后，租赁物发生了所有权的变动，则因原承租人对该租赁物不再享有权利而对原租赁关系、原承租人不产生任何影响。

第三，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。所谓租赁合同的效力，是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物出租人和承租人的法律约束力。租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，意味着租赁物所有权发生变动后，原出租人与承租人订立的租赁合同并不因此而终止，就租赁物所订立的租赁合同仍然延续其法律拘束力，只不过由于租赁物所有人发生变动，由新的所有人取代原所有人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务相应地由租赁物的新所有人承继。新所有人不得以租赁物已不属于原出租人所有为由，终止租赁合同的权利义务，或者阻碍承租人行使租赁合同规定的权利。

【审判实践中当注意的问题】

第一，关于承租人能否因租赁物所有权变动而解除合同问题。一般而言，由于租赁法律关系中，承租人的利益主要体现在对租赁物的使用、收益，故其对租赁物的依存程度远高于对出租人的依赖，合同对方当事人主体变更并不会对承租人利益产生直接影响。审判实践中，因租赁物所有权变动引起的租赁合同纠纷，多发生在租赁物新的所有人不愿意继续履行租赁合同场合，《房屋租赁合同司法解释》亦从承租人请求继续履行合同角度进行规定。但实践中存在承租人以租赁物所有权变动为由主张解除租赁合同的情形，也有学者认为，承租人在租赁物所有权变动时有终止合同的权利。对此，我们认为应当慎重对待。法律并未禁止出租人在租赁期间内转让租赁物，在合同未限制租赁物转让或者将其作为违约事由进行约定的情况下，出租人转让租赁物的行为本身并不构成违约，而租赁物所有权变动本身并不直接影响承租人对租赁期使用、收益的合同目的实现。承租人以租赁物所有权变动为由主张解除合同的，不应支持。

第二，关于预收租金的处理。在租赁合同履行中，经常发生出租人预先收取租金的情形。“须注意的是，实际上常有承租人不知租赁物所有权之让与第三人，而继续向原出租人支付租金。此外，承租人预付租金者，亦有之。于诸情形，为保护承租人，应适用第299条（我国台湾地区“民法”）规定，原出租人或受让人未将租赁物让与事由通知承租人者，承租人对原出租人支付租金（或预付租金），对受让人仍生效力”。我国台湾地区“民法”第299条第1款规定，“债务人于受通知时，所得对抗让与人之事由，皆得以之对抗受让人”。据此，就承租人而言，其得以预先支付租金对抗受让人之租金请求权。同理，依我国《合同法》第82条规定，承租人亦得以其预先支付租金（清偿）对抗新所有权人之租金请求权。在租赁物所有权发生变动时，新的所有人基于租赁物所有权变动承继租赁合同的权利义务，从而取得收取租金的权利。在所有权变动之前原所有人预先收取的租金，新的所有人可以基于物上请求权或者不当得利返还请求权，请求原所有人返还。承租人不负有就已经预先交付的租金再次向新所有人给付的义务。

第三，关于订立虚假租赁合同损害租赁物受让人利益，或者规避人民法院强制执行问题。近年来的审判实践中，出租人利用长期租赁合同预先一次性收取租金的约定损害租赁物受让人利益、规避人民法院强制执行的情形时有发生，给社会经济秩序和人民法院执行工作造成很大干扰。租赁合同为继续性合同，租赁物的价值随着租金的持续给付而逐渐析出，尽管预先支付一定期间的租金是租赁市场的交易习惯，但一次性给付超长期租金不仅导致租赁物长期使用价值和收益功能削弱甚至丧失，也与交易习惯不相符。这种情况的发生，往往与出租人和承租人之间恶意串通相关联。人民法院在审判执行工作中，对于这种虚假租赁合同，可以从合同是否超长期限、租金是否预先一次性支付、是否存在倒签合同时间，以及合同主体是否存在特定利益关系等方面综合审查判断。