第七百二十四条

第七百二十四条

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

【条文主旨】

本条是关于非因承租人原因致使租赁物无法使用时承租人解除权的规定。

【条文理解】

非因承租人原因致使承租人无法对租赁物使用、收益，既可能是由于租赁物存在瑕疵，也可能基于出租人的行为。根据本条所列举的情形，有关租赁物瑕疵致使不能对租赁物使用、收益的，既包括租赁物存在权利瑕疵而引发第三人行使权利的场合，如租赁物权属争议一般在第三人向出租人就租赁物权属主张权利时产生；也包括租赁物存在物的瑕疵的情形，如租赁物违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形。除租赁物本身存在权利瑕疵的情形之外，因出租人的违法、侵权行为也可能导致租赁物被限制使用的情形，如出租人涉嫌犯罪可能引发侦查机关对租赁物的查封，出租人违反市场监管行为可能引发行政机关对租赁物的查封。本条列举的三种情形，可能存在交叉的情况，如租赁房屋违反《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，可能导致房屋被有权机关查封，而第三人通过诉讼主张权利时，人民法院亦会根据其申请对租赁物的查封。

依本条规定，承租人享有解除权，须符合如下条件：

一、存在本条规定的三种情形之一

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押

查封和扣押均是司法机关或行政机关强制封存当事人的财产，限制其处分的一种执行措施。我国台湾地区的相关法律规定：“已查封之不动产，执行法院允许债务人于必要范围内管理或使用”；对于动产虽未设特别规定，但根据台湾地区相关部门的解释，认定在不违背查封之目的的范围内，可以管理使用。我国《民事诉讼法》对司法机关的查封并无类似明文规定，但在民事执行实践中普遍认可上述做法。执行实务中，有俗称的“死封”和“活封”之分。“死封”是指被执行人在财产被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，只有妥善保管的义务。而“活封”则相反，被执行人在财产被查封后，仍享有对该财产的使用、管理和收益权。在不减损查封标的物价值、不对将来可能发生的强制执行行为造成妨害的情况下，人民法院通常采取“活封”的做法，允许查封标的物的所有人、管理人、使用人继续占有、使用。特别是在2020年1月发布的《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，提出“灵活采取查封措施。对能‘活封’的财产，尽量不进行‘死封’，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。查封被执行企业厂房、机器设备等生产资料的，被执行人继续使用对该财产价值无重大影响的，可以允许其使用”，进一步明确了人民法院查封行为应遵循的善意、文明的理念，明确了查封行为的实施方式。民事审判、执行实践中，对于查封时未出租的房屋，由于房屋所有人行使出租权通常会影响强制执行程序中被查封房屋的拍卖、成交等，为了保证执行的效果，被执行人未经人民法院准许不得擅自出租。但是对于查封前已经出租的房屋，在“活封”情况下，承租人的租赁权不受影响，有权对租赁房屋继续使用、收益，而且根据“买卖不破租赁”原则，即使被查封的房屋被拍卖，亦不影响承租人的租赁权。

行政机关对于财产的保全措施，有“先行登记保存”“查封”和“扣押”等形式。“先行登记保存”是行政机关收集证据的一种方式，是指行政机关执法人员在执行公务进行监督检查时，在证据可能灭失或以后难以取得的情况下，对相关物品和其他相关资料予以清点并登记造册的一种证据保全措施，可以原地保存，也可以异地保存。“查封”是针对有证据证明可能危害人体健康的物品采取的强制措施，或是指行政机关对行政相对人的财产贴上封条就地封存，查封期间限制财产权的使用，被查封人不得处分其财产。“扣押”是行政机关将行政相对人的有关财产置于自己的控制之下，限制行政相对人对其财产的继续占有和处分的一种强制措施。在涉及行政机关的查封问题时，要注意区分“先行登记保存”“查封”和“扣押”三种不同情况。本项规定的行政机关的查封，应当严格遵循其概念的本来内容，不宜作扩大解释和适用。

（二）租赁物权属有争议

租赁物权属有争议，实质上属于租赁物存在权利瑕疵的情形。租赁物权属存在争议，多因租赁物所有权争议而产生。租赁物所有权发生争议，涉及出租人将他人所有之物出租，关系到租赁合同的有效性问题，很有可能对承租人的使用、收益产生不利影响，妨害租赁合同目的实现。因此，租赁物权属争议属于承租人享有解除权的法定事由。国有土地使用权等用益物权，在涉及租赁关系时与所有权相类似，发生权属争议时，亦属于本项规定情形。

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件强制性规定情形

对于一些法律、行政法规关于使用条件有强制性要求的租赁物，由于不符合或者违反法律、行政法规的规定使用，可能面临行政处罚乃至追究刑事责任的后果，因此，亦属于承租人有解除权的情形。如，根据《消防法》第15条的规定，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。出租人如将未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的房屋出租给他人经营，则承租人在满足其他要件后即有合同解除权。

二、须非因承租人原因致使租赁物无法使用

在租赁物存在前述三种情形时，承租人取得合同解除权，还须满足两个方面的要求，即租赁物无法使用，以及租赁物无法使用并不是其自身原因所致。承租人订立租赁合同的目的在于对租赁物的使用、收益，如果不能实现使用、收益，则其订立合同的目的不能实现，合同对承租人而言失去存在的必要。如果不能对租赁物使用、收益是由于出租人原因所致，赋予承租人合同解除权既合乎逻辑，也有其必要性与合理性。非因承租人原因致使租赁物无法使用、收益，既包括因出租人的行为致使解除合同的事由发生的情形，如他人行使权利追夺于租赁物，即出租人承担权利瑕疵担保责任的情形，或者出租人实施违法行为致使租赁物被查封或者禁止使用的情形；也包括在前述事由发生后，因出租人未及时采取措施，而导致租赁物无法使用的情形，如租赁物被行政机关查封后，出租人未及时接受处罚进行整改，致使承租人无法继续使用租赁物。无论是因出租人的行为致使前述三种解除合同的事由发生，进而造成承租人不能使用租赁物，还是事由发生后因出租人的原因导致出现本来可以避免的后果发生，承租人均有解除合同的权利。

【审判实践中应注意的问题】

第一，对于本条规定的承租人合同解除权的要件应作完整理解，既要审查租赁物是否存在本条规定的三种情形，也要审查是否系承租人的原因致使租赁物无法使用。这两个方面的条件中，非因承租人原因和法定事由是前提性条件，租赁物无法使用是结果性条件。通过两个方面相结合，判断承租人合同解除权能否成立。

第二，根据本条规定，满足前述两方面条件，承租人取得合同解除权，自无疑义。但这种情况下，出租人请求解除合同是否应当支持？审判实践中，符合本条规定的三种情形，且非因承租人原因致使租赁物无法使用时，如果承租人不要求解除合同、继续支付租金，通常出租人不会请求解除租赁合同。本条规定的重点在于赋予承租人在三种情形下的合同解除权，并不涉及出租人的解除权。但实践中也不能绝对排除此三种情形下，出租人出于免受行政处罚等原因而要求解除合同的情况，此种出租人通过解除合同自我纠正的情形，人民法院可以根据具体情况予以支持的。当然，支持出租人解除合同的请求，并不影响承租人主张损害赔偿的权利。

第三，实践中，租赁物被司法机关或者行政机关查封、扣押，可能由于出租人的原因，也可能是由于承租人的原因。由于出租人的原因致使租赁物被查封的，承租人在请求解除的合同的同时，可以请求出租人赔偿损失。如果租赁物被查封系因承租人的原因所致，出租人因此而遭受损失的，可以反诉或者另行起诉请求承租人赔偿损失。

第四，应注意租赁物权属有争议时租赁合同效力的认定。审判实践中，承租人因租赁物权属有争议而请求解除合同时，涉及租赁合同的效力认定问题。一般而言，在租赁物权属发生争议时，意味着出租人可能并非租赁物的真正权利人。在租赁物权属确定之前，有关承租人解除合同的案件审理通常应当中止，待租赁物权属纠纷的终审判决生效后，根据其审理结果确定本案租赁合同的效力。如果出租人被生效判决确认为租赁物的权利人，则租赁合同有效；如果出租人被确认不是租赁物的权利人，则可能因其无权处分租赁物而导致租赁合同无效。在租赁合同无效的情况下，承租人解除合同的请求当然不能得到支持，其可以基于合同无效的规则主张损失赔偿等其他救济方式。