第七百二十三条

第七百二十三条

因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

【条文主旨】

本条是关于出租人权利瑕疵担保责任的规定。

【条文理解】

一、出租人权利瑕疵担保责任概述

权利瑕疵担保责任也称追夺担保责任，指第三人基于所有权、用益物权、抵押权，将交付的标的物从买受人手中追夺出时，出卖人对买受人应负的担保责任，买受人享有担保诉权。权利瑕疵担保责任与物的瑕疵担保责任共同构成瑕疵担保责任的完整内容，广泛适用于各类双务有偿合同之中。由于买卖合同是双务有偿合同最为典型的形式，各国普遍将瑕疵担保责任规则置于买卖合同中进行规定，对于其他合同的瑕疵担保责任的制度规定，通常准用买卖合同的规则。

租赁合同亦属于双务有偿合同，同样适用瑕疵担保责任规则。在租赁合同关系中，承租人与出租人订立租赁合同的目的是对租赁物使用、收益，如果第三人对租赁物主张权利，承租人订立租赁合同的目的就难以实现。因此，出租人有义务保证租赁物在租赁期间不被第三人追索，从而使承租人安全、有效地使用租赁物。所谓出租人的权利瑕疵担保，是指出租人担保承租人按照合同约定对租赁物使用、收益的权利，不因任何第三人对租赁物主张权利而受影响。所谓出租人的权利瑕疵担保责任，是指第三人对租赁物主张权利时，出租人所应承担的责任。通常，第三人主张权利将妨害承租人使用收益权的行使，故出租人负有担保承租人取得完整使用收益权的义务，当出租人无法将租赁物使用收益权完整地授予承租人时，即生“权利瑕疵”的问题，此时出租人应负权利瑕疵担保责任。相应地，出租人违反上述义务时，承租人可以根据权利瑕疵担保责任的规定行使权利。

与其他双务有偿合同一致，出租人的瑕疵担保责任也适用严格责任原则。在订立租赁合同时，承租人通常认为自己所给付的租金与出租人所提供的租赁物，至少具有价值相当的等价关系，租赁合同才能订立。如果出租人交付的租赁物存在瑕疵，则双方之间的给付即失去对价均衡，出租人应承担瑕疵担保责任，以回复到双方当事人对价均衡的状态。故为保护承租人的权益，允许承租人请求出租人排除瑕疵或减少租金，以回复租赁标的物与租金间的等价关系。

租赁合同的标的物存在权利瑕疵，是出租人权利瑕疵担保责任成立的基础。所谓租赁标的物的权利瑕疵，指第三人对租赁标的物有合法的权利主张，一旦出现第三人主张权利，即意味着标的物可能存在影响合同利益正常实现的情况，需及早处理以避免损失的扩大。如果承租人因第三人主张权利而受有损失，即可依据出租人权利瑕疵担保责任主张权利。权利瑕疵包括权利无缺之瑕疵和权利存在之瑕疵两类。权利无缺瑕疵是指权利本身存在但有所欠缺的情形。一般可以包括以下两种类型：其一，权利不属于出租人，而全部或者部分属于第三人的情形。例如，出租人将其无权处分的标的物租赁给承租人，权利人就标的物主张权利时，承租人对标的物的使用收益可能受到影响，由此产生出租人应当对承租人承担瑕疵担保责任。再如，未经其他共有人全体同意出租共有物的情形亦属此类。其二，出租人对租赁标的物的权利受到第三人权利限制，即租赁标的物之上负担着第三人的合法权利的情形。例如，出租人与第三人就房屋设定抵押后，又将房屋租赁给承租人，第三人作为抵押权人主张实现抵押权时，则会对承租人对租赁房屋使用收益产生影响，由此产生出租人的权利瑕疵担保责任。权利存在之瑕疵涉及权利本体是否存在问题，发生于标的物为权利的场合，标的物为有体物时不涉及权利存在之瑕疵问题。就租赁合同而言，标的物多为有体物，债权、知识产权等权利一般不会成为租赁合同的客体，故一般不涉及权利存在之瑕疵问题。但作为租赁标的物的动产为涉及专利权的产品，而该产品侵害他人专利权时，则也可能产生权利瑕疵担保责任。

在以买卖合同等非继续性合同中，权利瑕疵应当发生在标的物交付之前。租赁合同为继续性合同，在租赁合同存续过程中，出租人负有保证其所提供的租赁物能够被承租人根据合同约定使用收益的义务。在租赁合同存续期间的任一个时点，因第三人就租赁物主张权利，影响承租人对于租赁物的使用收益，都可能构成权利瑕疵。一般认为，只要交付前租赁标的物己经存在权利瑕疵，第三人在租赁期间主张权利，导致承租人在租赁期间不能对租赁物实现正常使用收益时，出租人应承担瑕疵担保责任。租赁合同中的权利瑕疵的判断时点与买卖合同存在较明显差别，有必要根据继续性合同的特点进行适当地调整。我国台湾地区通说认为，权利瑕疵于合同成立时已存在者，出租人应负担保之责；权利瑕疵发生在合同成立后、租赁物交付前者，出租人亦应负担保责任。至于权利瑕疵系在租赁物交付后始发生者，通说认为，因承租人受承租人优先购买权和买卖不破租赁条款的保护，其用益之权利不致受影响，故出租人不负权利瑕疵担保之责。基于此，租赁合同出租人权利瑕疵保责任产生的时间不限于合同成立前，租赁物权利瑕疵只要在交付前即已存在，出租人即负有担保之责，发生权利瑕疵之法律效果。换言之，瑕疵无需局限于租赁合同成立时已经存在。

二、出租人权利瑕疵担保责任的构成

出租人权利瑕疵担保责任的构成，一般应满足如下要件：

（一）须有第三人主张权利

第三人主张权利是出租人权利瑕疵担保责任的前提。如果第三人没有就租赁标的物主张权利，即使租赁物上存在第三人权利，也不会产生瑕疵担保责任问题。

第三人主张权利的基础，法律并未作特别的规定或限制。第三人可以基于所有权，也可以基于他物权或者债权就租赁标的物主张权利。例如，房屋所有人将房屋出租给承租人，承租人未经出租人同意擅自转租的，房屋所有人可以基于所有权主张转租合同无效、解除租赁合同以及返还房屋。又如，房屋所有人将设立抵押的房屋出租，抵押权人主张实现抵押权时，其请求权基础为担保物权，相对于租赁合同当事人而言，抵押权人即属主张权利的第三人。再如，租赁合同中约定承租人可以对租赁标的物转租收益，但承租人与次承租人的租赁合同中并无类似约定。在次承租人擅自转租情况下，承租人亦可基于其租赁权就租赁标的物主张权利。

（二）须承租人因第三人主张权利而不能对租赁物使用、收益

在租赁合同关系中，即使租赁物在交付与承租人时即存在瑕疵，但第三人并未就租赁物主张权利，或者虽主张权利但未影响租赁合同的履行，未对承租人就租赁物的使用收益产生影响，则权利瑕疵担保责任也就失去基础。反之，出租人关于租赁物上的权利瑕疵，只要不对承租人的使用收益造成不利影响，出租人即不需要承担瑕疵担保责任。故权利固有瑕疵且未除去，唯该瑕疵之存在并不致妨碍承租人之使用收益者，仍无权利瑕疵担保可言。例如，出租人将设立抵押的房屋出租与承租人，在房屋租赁期间，抵押权人未行使抵押权，即无第三人主张权利的情形发生，则承租人对房屋使用收益的权利未受到影响。即使租赁合同终止前租赁物上的抵押一直没有消灭，也不因为这种权利上的瑕疵而当然发生出租人权利瑕疵担保责任。只有抵押权在租赁合同期间被抵押权人行使，主张通过处分抵押物来实现抵押权时，才可能会影响承租人对租赁物的使用收益，而只有这种实现抵押权的行为影响到承租人对租赁物的使用收益时，才产生出租人瑕疵担保责任问题。

“不能对租赁物使用收益”与“第三人主张权利”之间具有因果关系，是这一要件成立的重要支点。“第三人主张权利”是因，“不能对租赁物使用收益”为果。即“不能对租赁物使用收益”是因“第三人主张权利”所导致的。以前述房屋在出租之前设立抵押权情形为例，在租赁合同期限届满前，抵押权人作为第三人虽主张实现抵押权，但与作为出租人的债务人协商就抵押物折价抵偿部分债权而取得租赁物所有权，且同意继续承继原租赁合同的，承租人对租赁物的使用收益未受到影响，虽有“第三人主张权利”发生，但未发生“不能对租赁物使用收益”的结果，自然不产生出租人权利瑕疵担保责任。反之，“不能对租赁物使用收益”是由于自然灾害等不可抗力原因，或者因第三人侵权行为所致，由于不存在“第三人主张权利”的法定原因，亦无出租人瑕疵担保责任适用的余地。

（三）须承租人为善意

所谓承租人为善意，是指承租人在租赁合同订立时，对租赁标的物上存在的权利瑕疵不知情。所谓“知”，系指明知之情况，过失不在此限，且限于“契约成立时”知之者。承租人在合同签订时不知道标的物存在权利瑕疵，即可推定承租人主观为善意，如承租人嗣后才知道瑕疵存在的，除隐藏瑕疵无法发生在租赁合同成立时即可知悉外，出租人仍须负权利瑕疵担保责任。通常情况下，租赁合同双方对租赁标的物的现实状况有充分了解，如果承租人明知租赁物存在权利瑕疵仍然承租的，视为承租人已放弃主张权利瑕疵担保责任的权利，这种情况下，可以免除出租人权利瑕疵担保责任。

承租人主观上善意，意味着其主观上不存在过失。即承租人对于其不知租赁物上权利瑕疵的事实无可归咎之处。对于善意的判断，以一般注意义务为基准，可以根据普通人通常的社会经验、知识和技能，结合租赁物的性质，租赁合同订立过程以及出租人的行为等因素，综合审查判断承租人是否尽到合理及必要的审慎。如果承租人尽到一般注意义务，仍然无法获知租赁物上的权利瑕疵的，则可以推定承租人有善意。当然，如果承租人为相关领域的专业人士，则注意义务的标准可以相应提高。

判断承租人是否为善意的时点，在合同订立时。承租人在合同订立不知租赁物上存在权利瑕疵，在合同订立后获知的，仍然不影响对其主观善意的认定。

三、出租人权利瑕疵担保的责任方式

根据本条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。这意味着出租人权利瑕疵担保责任的方式为出租人减少收取租金或者不收取租金，即承租人取得减少或者不支付租金的权利。在租赁物因第三人主张权利而导致承租人不能使用收益或者不能完全使用收益时，减少支付租金、不支付租金，是承租人减少损失的基本方式，也是平衡双方当事人利益的必要措施。如果承租人已经预先支付了租金，则根据本条规定，可以主张退还自其不能对租赁物使用收益之日起的全部或者部分租金。

对于出租人权利瑕疵担保责任，本条虽然只规定了承租人取得减少租金的权利，但并不意味着排斥其他合同责任方式。如果承租人因第三人主张权利而遭受其他损失，可以依照合同法上的其他规定主张损害赔偿；如果承租人合同目的无法实现，亦可以主张解除租赁合同。

四、承租人的通知义务

本条第2款规定了承租人的通知义务。即在发生第三人就租赁物主张权利，妨害承租人对租赁物的使用收益时，承租人应当及时通知出租人，以使出租人及时做好准备，进行必要的防御以及寻求相应的救济。承租人的通知义务，有利于尽快排除对租赁物使用、收益的影响，维护租赁合同双方当事人的利益。

承租人的通知义务，在性质上属于不真正义务。承租人未履行通知义务的，不发生对出租人的损害赔偿责任，出租人也不能要求此种义务的强制履行。但违反此种义务，承租人会产生利益减损或者权利丧失的风险，可能因为未履行及时通知义务而发生丧失请求出租人承担权利瑕疵担保责任的后果。

【审判实践中应注意的问题】

第一，第三人主张权利与承租人不能对租赁物使用收益之间具有因果关系，是承租人瑕疵担保责任成立的重要标准。对于第三人虽主张权利但对于承租人使用收益租赁物未产生现实影响，或者承租人无法使用收益租赁物系基于不可抗力、他人侵权行为所致的情形，均不产生出租人权利瑕疵担保责任问题。

第二，减少或者不支付租金，是出租人权利瑕疵担保责任发生时承租人的基本救济方式，也是出租人的基本责任方式。这种责任方式并不排斥损害赔偿、解除合同等其他合同责任方式。承租人可以同时主张解除租赁合同、减少或者不支付租赁物不能使用收益期间的租金以及赔偿相应损失。