第七百二十二条

第七百二十二条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

【条文主旨】

本条是关于承租人欠付租金情形下出租人行使合同解除权的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

该条规定来源于《合同法》第227条的规定，在编入《民法典》时对规定内容基本未做修改，仅就个别文字和标点进行了调整。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《民法典》本条将出租人可以“要求”承租人在合理期限内支付，修改为“请求”，并将承租人逾期不支付之前的句号修改为分号。前者是对法律用语的规范化，后者则从逻辑上进一步明确了出租人催告承租人支付租金与出租人解除租赁合同之间的关系。总体而言，《民法典》的修改并未改变《合同法》该条规定的规范原意，仅从文字表达上使之更为精准规范。

租金支付义务是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，相应地，收取租金亦是出租人在租赁合同项下的主要权利。特别是作为商事租赁合同，出租人出租租赁物以收取租金，是其商业经营的主要收入来源。作为合同主权利义务，租金的迟延支付必然对双方当事人均产生相应法律效果。根据《民法典》第579条的规定，“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金构成违约，出租人可以请求承租人支付。而根据《民法典》第563条第1款第3项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。即承租人迟延支付租金的违约行为亦可在一定条件下成就出租人的合同解除权。

二、本条规范性质

本条系对出租人合同解除权行使条件和行使方式的具体规定。在理解本条规定时，首先应厘清其与民法典合同编通则相关规定的关系。

（一）与《民法典》第577条、第579条的关系

《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，属于“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”的情形，构成违约，根据该条规定，承租人应当承担继续履行的违约责任。而《民法典》第579条更是直接明确了租金作为金钱债务，相较于第580条规定的非金钱债务的继续履行责任，原则上均可以适用继续履行违约责任形式，而并不存在除外情形。本条规定作为《民法典》合同编中租赁合同违约责任及合同权利义务终止的特殊规定，前半句规定实际上是重复并强调了承租人租金支付违约情形下的继续履行责任。但与上述合同编通则规定的继续履行违约责任不同的是，作为承租人，按照约定的时间、方式和数额等支付租金，属于承租人的合同义务，当其未按约履行时，出租人要求承租人依约支付租金，应当认为是对合同约定义务的履行，抑或是要求承租人承担逾期履行违约责任，学理上可能存在不同观点。如果出租人要求承租人“依约支付租金”，则不应就该支付义务之履行，苛求出租人给予承租人额外履行宽限期之法定义务。因此，从这一角度看，不能将本条规定的前半句单独割裂开来，作为出租人请求承租人支付租金这一继续履行违约责任的请求权主要规范。在出租人未主张行使合同解除权，而仅要求承租人支付欠付租金的情况下，不能适用本条规定，认为出租人须给予承租人超出合同约定或者依《民法典》第721条规定确定的租金支付期限之外的“合理期限”。

（二）与第563条的关系

《民法典》第563条系《民法典》合同编通则部分对合同法定解除权的规定。根据该条第1款第3项之规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人可以解除合同。本条规定在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的情况下，虽然租金支付义务系承租人在租赁合同项下的主要义务，但出租人并不可直接主张解除合同，而是仍需给予承租人一定合理期限履行支付义务，仅在承租人逾期仍不支付的情况下，出租人方可解除合同。因此，《民法典》第722条规定应视为对合同编通则中因迟延履行债务经债权人催告后仍未履行之合同法定解除权规定的具体化，亦应视为租赁合同法定解除权的特别规定。在出租人以承租人欠付租金为由主张解除合同时，《民法典》第722条规定作为特别规定，遵“特别优于一般”之法律适用原则，应当作为出租人解除权行使的主要规范依据。

三、出租人请求承租人在合理期限内支付

在承租人欠付租金的情况下，出租人行使合同解除权，须先给予承租人一定的履行宽限期。对比《民法典》第563条第1款第3项之规定，《民法典》第722条规定没有明确出租人在此情形下的催告义务。但我们认为，《民法典》第722条前半句规定的“出租人可以请求承租人在合理期限内支付”，应理解为出租人通过向承租人请求支付并给予履行宽限期的方式来实现第563条第1款第3项规定之“催告”。因此，本条中的“可以”不应理解为出租人亦可以选择不经向承租人发出催告通知，即可径行行使合同解除权。从出租人因承租人欠付租金而主张解除合同的角度看，将该“可以请求”理解为“须首先请求”更为妥帖。

本条规定的“合理期限”应为多长，在司法实践中应当具体结合租赁合同内容予以确定，主要应当考虑租赁期间和租金支付期限两方面的因素。简言之，对于租赁期间较长的租赁合同，其租赁状态的稳定性追求相对更高，宜给予承租人相对较长的宽限期；对租金支付频次较高的租赁合同，应认为出租人对租金现金流的追求较为突出，宜给予承租人相对较短的宽限期。至于欠付租金数额是否应当纳入履行宽限期长短的考量范畴，有观点认为租金数额较大的，应当给予承租人相对更长的宽限期。我们认为，因为租金数额、支付期限、支付方式等，在各方订立租赁合同时即已确定，从理性交易人的角度出发，应当认为当事人约定的租金支付期限、频次及方式等，已经考虑了租金数额之因素，而出租人依据本条规定向承租人主张支付租金的前提，是承租人未按照合同约定支付或者迟延支付租金，已经陷于违约，此时再给予承租人一定的履行宽限期，似不宜将租金数额大小单独作为影响宽限期长短的考量因素。

四、承租人逾期仍不支付时出租人可以解除合同

在出租人按照本条规定前半句催告承租人履行租金支付义务，而承租人逾期仍未支付时，出租人可以根据本条规定行使合同解除权。对本条规定后半句的理解和适用，我们认为应主要注意以下几点：

（一）承租人逾期不支付

本条仅在后半句规定了“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，但并未明确承租人“不支付”的具体内容，即承租人虽然支付了部分欠付租金，但仍有部分租金欠付的情形，是否属于本条规定的“逾期不支付”。我们认为，如前所述，本条规定系对《民法典》第563条第1款第3项规定的合同法定解除权的特别规定，因而对该条规定的理解与适用存疑时，还应通过合同编通则的一般规定予以解释。本法第563条规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”作为合同解除权行使的构成要件，应认为债务人不仅需陷于履行迟延，而且经催告并赋予其合理履行宽限期后仍未履行，亦应具备未履行的债务系合同“主要债务”之要件。因此，一方面，在出租人催告前，承租人未履行之租金支付义务，应属于本法规定的“主要债务”。债务是否“主要”，存在“质”与“量”两方面的考量。从“质”的角度看，是指该债务内容和性质是否属于当事人合同项下所负主要债务，从合同义务通常不被认为属于“主要债务”。承租人的租金支付之债，显然应当认为属于租赁合同中承租人的“主要债务”。从“量”的角度看，主要应当考虑租金欠付数额及比例。由于租赁合同属于典型的继续性合同，长期租赁合同分期支付的租金，从债务性质上应当认为属于定期给付之债，即随着合同履行而持续定期发生的债务，每一期债权债务对应相应的给付与对待给付。因而承租人虽然仅欠付一期租金，且该期租金可能对整个租赁合同约定的租赁期间而言所占比例并不高，但仍可能构成“迟延履行主要债务”。如果承租人欠付的租金仅是当期应付租金的一小部分，则对其是否构成“迟延履行主要债务”的认定需十分谨慎。另一方面，在出租人催告承租人支付之后，如果承租人仅支付了欠付租金的一部分，仍存在部分欠付租金的，是否可以认为符合本条规定的合同解除权行使条件，可能存在不同观点。对于欠付租金数额比例与合同解除权之间的关联关系，我国台湾地区“民法”及相关规定对特定租赁物的租赁合同解除进行了限制性规定，比如房屋迟延支付的租金总额需达到两期租金额；基地和耕地租用则须欠付租金达两年以上，出租人方可主张终止租赁契约。我们认为，按照比例原则，在出租人催告后承租人支付了部分欠付租金，但仍存在部分欠付租金的情形，亦应考虑欠付数额和欠付比例，而不宜一概认为经催告后承租人仍未完全履行的情形，均可成就出租人的合同解除权。

（二）出租人行使解除权的方式

由于租赁合同一章并未就承租人行使法定合同解除权的具体方式予以规定，在出租人根据本条规定主张解除合同时，应当按照《民法典》合同编通则部分的规定行使权利。根据本法第565条第1款的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”出租人应当向承租人送达解除合同的通知。由于合同解除权的权利性质为形成权，故该通知到达承租人人时应认为租赁合同即告解除。而结合本条前半句及第565条的规定，出租人亦可将该解除通知与催告履行通知合二为一，即在请求承租人在合理期限内支付欠付租金的通知中，载明在合理期限内承租人如果仍不履行租金支付义务，则租赁合同自动解除，并可在承租人未能在该期限内履行租金支付义务的情况下，取得合同自通知载明的期限届满时解除之法律效果。根据《民法典》第565条第2款的规定，出租人还可直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，此种情形下，人民法院或者仲裁机构确认出租人解除合同主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

【审判实践中应注意的问题】

一、出租人与承租人就欠付租金情形下的合同解除另有约定的应从其约定

本条系租赁合同法定解除权规定，而根据《民法典》第562条第2款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”因此，在租赁合同就承租人欠付租金情形下，出租人合同解除权另有约定时，则本条规定的解除权行使条件不再适用。比如双方约定承租人一旦欠付租金则出租人可不为催告径行解除合同的，该约定应认定为合法有效，此时不应认为出租人直接主张解除合同时解除权尚未成就。

二、承租人于履行宽限期内明确拒绝支付租金的，出租人无需等待宽限期届满

虽然本条规定“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，但并不意味着出租人必须等待履行宽限期届满方可行使合同解除权。如果在此宽限期届满前，承租人已经明确拒绝支付租金，根据本法第563条第1款第2项“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同的规定，应当认为出租人于承租人明确拒绝之时即已取得合同解除权，而无需再等待该宽限期届满。