第七百二十条

第七百二十条

在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于承租人对租赁物占有、收益权利的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

该条规定来源于《合同法》第225条的规定，在编入《民法典》时对规定内容未作调整。

学理上对租赁可以进一步细分为使用租赁、收益租赁和使用收益租赁三种。使用是依照物的使用方法，不改变其性质、不毁损其形体而对之加以利用。收益是指收取物的天然孳息和法定孳息。生活中最为常见的租赁是使用收益租赁，因此立法也将此类租赁作为制定相应规则的基本模板。

本条规定中的收益应当理解为承租人因占有、使用租赁物而获得的利益，主要包括因占有租赁物而产生的收益和因使用租赁物而产生的收益。承租人通过合法转租收取的超出其应向出租人交付的租金之外的租金差额即属此类收益。承租人使用经营租赁物租用获得的收益，比如使用租赁设备生产的产品、驾驶租赁汽车从事货物运输获得的收益等，虽然其中包含了租赁物使用收益之外的其他价值，但此类收益作为承租人所有财产的合法性中，应理解为包含了租赁物的占有使用收益。

按照本条的规定，除当事人在租赁合同中另有约定之外，租赁期间承租人占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有。这一规定内容系由租赁合同性质决定的。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金作为对价的合同。承租人对租赁物的占有、使用以支付租金作为对价，就租赁物的占有、使用而获得的收益，承租人应当享有相应的财产权利。

在经济生活中，租赁物占有使用收益的归属问题，在涉及矿山等能够产出出产物的租赁合同中较为重要。按照《德国民法典》第956条第1款第1项的规定，如果租赁物的占有已移转于承租人，则应当认为承租人在物的出产物或者其他组成部分与租赁物分离时，取得其所有权，在其他情况下，则在实施占有时取得所有权。

二、本条规范性质

按照本条规定，租赁合同期限内占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有，具有“除外”条款，即“当事人另有约定的除外”。这一“但书”内容表明，本条规定系补充性规定，而非强制性规定。换言之，出租人和承租人之间完全可以自由约定租赁期间占有、使用租赁物而获得的收益的归属，法律对此不作强制性要求。仅在出租人与承租人未就租赁合同期限内占有、使用租赁物获得收益的归属未作约定的情况下，适用本条规定认定该等收益应归承租人所有。

需要注意的是，当事人另行约定的权利义务内容，可能会影响合同性质的认定。比如双方签订租赁合同，约定出租人将机器设备和厂房出租给承租人使用，并向承租人提供生产原料，承租人利用租赁设备生产的产品归出租人所有，出租人对外售出产品后，按照一定标准向承租人返还提成，并与承租人应当支付的租金进行抵扣结算。在该合同中，双方虽然约定合同为“租赁合同”，但其权利义务安排却与租赁合同中承租人支付租金获得租赁物占有使用收益权的安排不尽相同，当承租人并不需要真正支付租金，且能从出租人处收取提成时，双方之间的法律关系可能更接近承包合同的安排，而当出租人能否获得租金以及租金数额与承租人的生产行为和出租人的销售行为紧密联系在一起，双方能否从经营中获利以及获利多少均不确定时，双方的法律关系则更接近合伙等合作经营合同。

三、当事人另行约定收益归属的效力

基于合同相对性理论，当事人在合同中作出的权利义务约定原则上仅对合同当事人具有法律约束力。当出租人与承租人约定，承租人因占有、使用租赁物获得收益并不归属或者不完全归属于承租人时，在涉及第三人权益时，还应准确理解该约定的效力边界。比如承租人在经出租人同意的情况下转租租赁物，获得超额租金收入，按照本条规定，在出租人与承租人之间不存在特别约定的情况下，应归属于承租人所有。如果承租人与出租人约定，出租人同意承租人转租的前提是出租人有权获得一定比例超额租金时，应当认为该约定在出租人与承租人之间具有法律约束力，承租人应当将收取的超额租金按比例支付给出租人。同时，该约定应当认为只为出租人设定了向承租人要求支付部分超额租金的请求权基础，而不能据此认为出租人可以直接向次承租人请求支付超额租金部分。当该收益并非货币形式，而是以动产或不动产形式出现时，在确定财产权利归属特别是与第三人发生关系时，还应考虑物权编的相应规定，准确理解适用。

承租人占有、使用租赁物的收益归属问题，从另一角度看还涉及第三人侵害该权益时的权利行使问题。当第三人侵害承租人该项财产权利时，根据《民法典》第1165条第1款的规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”此时需明确，出租人抑或承租人是否可以主张该侵权责任，以及其主张权利的具体依据是什么。比如出租人与承租人约定，承租人租赁出租人的车辆运送快递，除每月支付一笔固定租金外，出租人还有权获得承租人收取运费的10%。在一次运送过程中，该车辆被盗，三天后被承租人寻回，车辆完好无损。承租人认为其可以向盗取车辆的人主张三天的运费损失，因为他已经承接了这些天的订单，因无法完成运输，不仅不能获得运费收入，还需向交运人支付违约金。而此时出租人能否依据与承租人之间“有权获得承租人收取运费的10%”的约定，直接向盗取车辆的人主张损失赔偿。我们认为，在上例中，虽然出租人与承租人约定承租人使用租赁物收益的一部分归属于出租人，但承租人获取该收益的方式，是通过对外签订并履行运输合同获取运费，该合同独立于租赁合同。当发生第三人侵权，造成承租人无法完成运输合同订单并产生包括运费收入损失等实际损失的情况下，如果认为承租人作为受权利侵害的人可以向第三人主张损失赔偿，则亦应将请求权主体限定为承租人，出租人并非运输合同的当事人，难以就该合同签订履行损失对第三人直接主张权利，其与承租人之间的约定，仅能在该运费收益实际产生的前提下，在二者之间具有法律效力。当然，如果盗窃车辆的人对车辆本身造成毁损，出租人基于所有权人之身份可以径行向其主张侵害财产的损失赔偿，此侵权责任不同于彼侵权责任。

【审判实践中应注意的问题】

合同约定的租赁期之外的占有使用收益的归属如何认定

按照本条规定，在出租人与承租人之间不存在特别约定的情况下，租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。而当租赁合同约定的租赁期间届满后，如果承租人继续占有使用租赁物，该部分收益的归属又应如何认定？

根据《民法典》第734条第1款的规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”如果租赁合同约定的租赁期届满后，对承租人继续占有使用租赁物的行为，出租人并未提出异议的，应当认为原租赁合同继续有效，但该租赁合同期限转为不定期，按照《民法典》第730条的规定：“当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”在任何一方未通知解除租赁合同的情况下，承租人应当继续按照合同约定支付租金，而相应地，租赁期内的占有使用收益也应继续归于承租人。如果出租人和承租人之间对此收益归属存在特约，亦应继续遵从该约定确定收益归属。如果租赁期间届满后，出租人已经明确拒绝续租，要求承租人返还租赁物的，按照上述法律规定，则不应认为原租赁合同继续有效，超出租赁期外的租赁物收益，则不应再被认定为归属于承租人，或者应继续按照租赁合同约定的收益分配方案确定归属。出租人作为租赁物的所有权人或者享有相应占有、使用、收益及出租处分权利的人，享有超出租赁合同约定期限之外的租赁物收益权。不仅如此，承租人拒绝返还租赁物，还可能面临违约责任承担风险。需要明确的是，当这部分责任以租赁物“占用费”的形式由承租人承担时，是否可以相应认为，承租人因支付了“占用费”而可以获得相应占用期间的租赁物收益呢？我们认为，难以得出这样的结论。当租赁合同到期终止时，无论基于《民法典》第733条的规定，还是租赁合同通常约定，承租人均应向出租人返还租赁物。如果承租人拒不归还，出租人向承租人主张权利的基础，自然包括上述法律规定或合同约定。此外，租赁合同到期终止后，承租人继续占有使用租赁物已经丧失了合同基础，根据《民法典》第235条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”出租人亦可以据此向承租人要求返还租赁物，并对承租人继续占有、使用租赁物给出租人造成的损失，主张侵权损失赔偿。承租人此时支付的“占用费”，即为比照合同约定的租金标准或者市场行情确定的出租人财产损失赔偿。承租人并不能基于该侵权损失赔偿获得超出合同约定租赁期间继续占有、使用租赁物的权利基础，自然亦不能因此取得该期间产生的租赁物收益。