第七百一十五条

第七百一十五条

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

【条文主旨】

本条是关于承租人对租赁物进行改善或者增设他物的规定。

【条文理解】

所谓对租赁物进行改善，是指在不对租赁物作根本改变的情况下，通过改良租赁物的部分性能，使其状况变得更加完善；所谓对租赁物增设他物，是指在原有的租赁物上添加他物。无论是对租赁物进行改善，还是对租赁物增设他物，都是对租赁物作出改变，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，无论出于什么目的，均可能导致租赁物经济价值或者使用价值发生变化，进而对出租人的权益产生影响。而在租赁关系存续期间，租赁物由承租人占有、使用，在出租人的控制之外，承租人可能随时对租赁物进行改善或者增设他物。因此，有必要对承租人改善租赁物或者在租赁物上增设他物的行为予以规范。

正确理解与适用本条规定，应当注意以下几个方面：

一、承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，应当征得出租人的同意

（一）出租人同意的法律效果

从本质上来讲，租赁合同是出租人向承租人让渡租赁物的使用权以获取租金，但保留对租赁物的所有权的合同形式。因此，出租人负有向承租人提供符合合同约定的租赁物，并履行维持租赁物一直处于适用状态的义务；而承租人负有合理使用租赁物，以及在租赁关系终止后，及时向承租人返还租赁物的义务。承租人返还租赁物时，应当尽量维持租赁物在出租人向其提供租赁物时的状态，否则对租赁物价值、效能的不当减损，应当承担赔偿责任。但是，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，通常是为了使租赁物更加充分有效地发挥作用，承租人对租赁物进行改善或者增设他物后，租赁物的价值和效能并不一定遭到减损，反而有可能得到增强，出租人基于对租赁物享有所有权，亦可能会因此受益。因此，对于承租人对租赁物进行改善或者增设他物的行为，法律不宜绝对禁止。但是，承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，应当征得出租人的同意。

出租人同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物行为的，因承租人的行为符合出租人的意愿，自然就应接受承租人返还时租赁形态或者价值发生改变的后果，即便承租人对租赁物进行改善或者增设他物最终给租赁物造成客观上的损害，出租人亦不得由此主张由承租人承担违约责任。

（二）出租人同意的具体形式

因合同关系奉行意思自治原则，行为人得依其意思形成私法上之权利义务关系。承租人对租赁物进行改善或者增设他物，亦可由双方在租赁合同中作出明确约定，该约定应当视为出租人已经同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。如租赁合同就承租人对租赁物进行改善或者增设他物作出约定的，双方均应当按照合同约定履行，否则应当承担违约责任。

租赁合同对承租人改善或增设他物未作约定的，承租人征得出租人的同意时，应当就改善或者增设他物的情况向出租人作出通知，该通知既可以采取口头的形式，也可以采取书面的形式，但无论通过哪种形式，应以出租人知晓相关内容为准。出租人收到通知后，应当及时回复承租人，是否同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。通常来讲，出租人只有以明示的方式回复同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物的，方才发生法律效力，出租人单纯的沉默或者不作为，不能认为出租人已经同意。因此，出租人收到承租人的通知之后，在合理期限内没有作出回复的，应视为出租人不同意承租人对租赁物进行改善或者增设他物。但是，法律并不排除在符合某些特定的情形下，出租人可以默示的方式表示同意。例如，依照租赁物性质，承租人必须对租赁物进行改善或者增设他物才能实现合同目的的，出租人虽未明示同意，亦可由承租人对租赁物的合理使用加以解释，出租人不得以未明确同意承租人加以改造主张由其承担责任。

二、承租人擅自改善租赁物的，出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失

（一）恢复原状或者赔偿损失的请求权基础

如租赁合同双方未能就租赁物的改善或者增设他物达成一致，承租人擅自对租赁物进行改善或者增设他物的，因该行为属于典型的事实行为，虽不要求承租人具有形成私法效果的意思，但因该行为具有私法上的意义，仍由法律赋予一定的民事法律效果。

一般认为，未经出租人同意的情况下，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，一方面，违反租赁合同对承租人应当合理使用并妥善保管租赁物的义务，构成违约行为，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；另一方面，承租人的上述行为也可能同时侵害出租人的所有权，构成侵权行为，应当承担停止侵害、返还财产、恢复原状或者赔偿损失等侵权责任，发生违约责任和侵权责任的竞合。由于违约责任与侵权责任的差异核心在于，前者是法律强制执行当事人自我设定的义务，强迫当事人忠于自己的意志，其合法性在现代几乎不言自明，义务边界相对清晰，而后者在于维护社会生活中的底线权益，强迫义务人忠于法律与社会共同体规范，义务边界因时循势而异。因此，在两种责任竞合的情况下，同一种损害被两种法律规范基于不同的规范目的评价，其法律效果多有不同，在实体法上的责任成立与责任承担、程序法上的诉讼管辖与举证责任等方面都有差异。从比较法的角度而言，各国均未以立法的方式明确如何处理违约责任与侵权责任的竞合，而是由学说或者判例解决。此时，应当允许出租人自行权衡利弊，择一提出主张。

（二）恢复原状或者赔偿损失的具体适用

所谓的恢复原状，在普通法表述为“restitution”，德国民法表述为“naturalersatz”“naturalrestitution”，我国台湾地区“民法”表述为“回复原状”。恢复原状被分别使用在若干种民法制度里，其含义不尽一致。广义上的恢复原状，是指将双方的法律关系回复到双方订立合同时的状态，就财产关系的回复而言，广义的恢复原状包括实物形态的恢复原状和价值形态的恢复原状。赔偿损失，则是指以支付金钱的方式弥补财产损害的民事责任形式。由此可见，广义的恢复原状包括应当包括赔偿损失的责任形式。从文义解释的角度，本条规定出租人可以请求承租人承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任，也味着出租人应当在二者中作出选择。因此，关于恢复原状与赔偿损失的责任，两者不能同时并用。

承租人擅自对租赁进行改善或者增设他物，除了损害出租人对租赁物享有的固有利益外，还有可能同时损害出租人的履行利益。固有利益具有相对独立性，是合同法和侵权法共同保护的对象，但履行利益仅受合同法保护。但是，债权法领域，并不排除适用恢复原状的民事责任，出租人主张恢复原状不仅可以要求承租人修复租赁物的物理损害，还应具备弥补出租人因此所受其他经济损失的功能。因赔偿损失的民事责任，不仅适用于违约责任，也适用于侵权行为及其他一些民事违法行为所造成的损失，无论出租人选择行使何种请求权，均可请求由承租人赔偿损失，并且无论出租人主张恢复原状或者赔偿损失，均应以完全弥补出租人由承租人擅自对租赁物进行改善或者增设他物而导致的全部损失为标准。

另外，因赔偿损失通常仅指通过支付金钱方式弥补损失，为体现恢复原状与赔偿损失的功能区分，从弥补固定损害的角度，对恢复原状应首先作出“原物返还”的理解。当原物返还无法实现，或者实现所需的价值过高时，亦应允许责任人以提供替代物品或者折价补偿的方式承担责任。当出租人提出恢复原状的主张时，应当首先考虑承租人所进行改善或者增设的具体情况，能否由承租人取回或者取回的代价是否过高，优先实现租赁物的原物返还，之后再考虑替代履行、折价补偿以及损害赔偿的责任承担方式。

【审判实践中应注意的问题】

一、承租人对租赁物进行改善或者增设他物时的费用负担

承租人对租赁物进行改善或者在租赁物上增设他物时，所产生费用通常由承租人先行垫付。按照意思自治原则，改善或者增设费用最终由谁负担，可由租赁合同双方进行约定或者协商，但在双方对此没有约定或者约定不明，又不能通过协商达成一致的情况下，实践中容易引发争议。

我们认为，如果承租人没有经过出租人同意，就擅自对租赁物进行改善或者增设他物的，因承租人对该费用的支出存在过错，并不具备向出租人提出主张的基础。但是，如果承租人对租赁物的改善或者增设他物，已经征得出租人同意的，关于租赁物改善或者增设他物所支付的费用负担，可以比照添附行为，适用如下规则：租赁关系存续期间，作为实际占有、使用租赁物的主体，承租人垫付费用后，可以继续利用租赁物，在双方租赁关系终止时，应当依公平原则，根据当时租赁物的价值状况，判令由出租人与承租人双方合理分担相应费用。具体而言，经改善或者增设他物后，租赁物的价值低于原租赁物价值的，应由承租人自行负担相关费用；经改善或者增设他物后，租赁物的价值高于原租赁物价值的，添附部分的价值可作为不当得利处理，添附部分归属于出租人所有的，可判令由出租人对承租人作出适当补偿，在将添附部分的现有价值与改善租赁物所支出的费用相比较后，以较低者为准。

二、承租人擅自改善租赁物的，出租人主张由承租人承担恢复原状或赔偿损失责任的，能否同时主张由承租人支付违约金

租赁合同约定了违约金条款的，承租人违反合同约定，擅自对租赁物进行改善或者增设他物时，出租人可以依照租赁合同约定主张由承租人支付违约金。但是，对于出租人是否可以在主张由承租人承担恢复原状或者赔偿损失的责任的同时，又请求由承租人按照合同约定支付违约金，实践中存在争议。我们认为，如果出租人选择以承租人擅自改善租赁物的行为侵害其对租赁物的权益为由提起诉讼的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失，但因侵权责任并不保护履行利益，出租人不得又依合同中的违约金条款主张承租人支付违约金，对此主张人民法院不应予以支持。如果出租人以承租人对租赁物的改善或者增设他物行为违反租赁合同约定提起诉讼，请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，因我国法律并未明确禁止对民事责任的合并适用，人民法院应基于恢复原状、赔偿损失与支付违约金的产生基础和各自的功能加以分析。因恢复原状、赔偿损失的功能在于使受损的物回复到受损前的状态，而违约金属于违反约定义务应承担的民事责任，并以有约定为适用前提，并且违约金除了有填补损失的功能，还有惩罚违约行为的功能。因此，双方约定违约金的金额可以适当高于出租人的损失，高出损失的部分体现的就是违约金的惩罚功能，在不重复适用的情况下，对于履行惩罚性功能的部分违约金，人民法院应予支持。