第七百一十四条

第七百一十四条

承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

【条文主旨】

本条是关于承租人保管租赁物义务的规定。

【条文理解】

作为租赁合同的标的物，租赁物在租赁期限内存在并保持完好，是承租人能够正常使用、收益，实现自己订立租赁合同目的的条件，也是出租人在租赁期限届满，能够依法收回租赁物的前提。因此，在租赁期间限内，不仅出租人负有租赁物的维修义务，承租人占有租赁物的，亦负有保管租赁物的义务。

根据本条规定，关于如何理解承租人保管租赁物的义务，应当包括以下几个方面：

一、承租人应当妥善保管租赁物

（一）妥善保管租赁物的认定

所谓“妥善”保管租赁物，是指承租人应按照合同约定或者依据租赁物的性质，采用适当的方式保存、管理租赁物，以避免租赁物发生损坏、灭失，或维持租赁物一直处于良好的状态。

首先，妥善保管义务要求承租人依双方合同约定的方法来保管租赁物。如果双方合同对承租人应当如何保管租赁物的具体方式已经作出明确约定的，只要约定的内容不违反法律规定，承租人应当依约履行。如租赁合同对此未作明确规定的，但能够结合合同相关条款确定租赁物的保管方法的，承租人应据此方法保管租赁物。否则，承租人应当依据租赁物的性质妥善保管租赁物。此时，在具体履行租赁物的保管义务时，承租人应选择以适当的方式管理租赁物，或将租赁物置于适当的地点进行保存，以避免租赁物遭受损毁或灭失的危险为标准。

其次，当法律、法规明确规定承租人对租赁物应当履行特别保管责任的，承租人应当依照规定履行特别保管责任，否则不能认为承租人已尽到妥善保管租赁物的义务。例如，为加强房屋租赁消防安全管理，维护房屋租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全，按照各地消防条例、房屋租赁管理规定等消防安全规定，通常要求在房屋租赁合同中订立消防安全条款。租赁合同双方应当按照规定对消防安全责任作出约定，由占有使用租赁物的承租人实际履行。

最后，在租赁期间，承租人应结合租赁物的使用状况，对租赁物进行必要的维护。除合同另有约定外，承租人不得擅自对租赁物进行拆毁、改装或作其他改变，应尽量保持租赁物处于出租人交付时的原状；如果租赁物有收益能力的，承租人还应尽力保持其收益能力不受不合理减损。在出租人对租赁物进行日常维护时，承租人不得拒绝。承租人不得擅自将租赁物交给他人保管，在不便或不具备妥善保管租赁物的能力时，承租人可以委托第三人完成，但因第三人保管租赁物属于代替承租人履行保管义务，因此而产生的费用，应当由承租人负担，因此导致租赁物发生损毁或者灭失的，应由承租人承担相应责任。

（二）承租人应履行必要的通知义务

基于承租人对租赁物的实际占有和使用，承租人履行妥善保管租赁物的义务，还要求在出现以下情形时，除非出租人对相关事项已经知晓，应由承租人履行以下必要的通知义务：一是在租赁物有维修、防止损害的必要时。出租人对租赁物负有修缮义务，承担物的瑕疵担保责任，在租赁物出现维修的必要，以及租赁物存在损毁、灭失的风险时，承租人应当及时通知出租人。有无修理、防止损害的必要，应以是否会损害承租人、出租人及第三人的利益作为判定的标准。此时，尽管租赁物的现实损害尚不致影响承租人的使用收益，但如不及时处置会损害出租人利益的，承租人应当履行通知义务。二是在第三人就租赁物主张权利时。因出租人对租赁物负有权利瑕疵担保责任，在第三人针对租赁物主张权利时，承租人应通知出租人，便于出租人能够及时采取措施。三是其他依诚信原则而应当进行通知的。如在上述情形发生时，承租人没有及时通知出租人，应当认为承租人违反妥善保管租赁物的义务，应由承租人依照过错程度承担相应的责任。

二、承租人对租赁物保管不善的，应当承担赔偿责任

（一）承租人对租赁物保管不善的过错责任

与妥善保管租赁物相对应，对租赁物保管不善，是承租人承担损害赔偿责任的基础。但对何为“保管不善”，法律并无明确规定，学界亦存在不同的理解。有观点认为，“保管不善”并非一个明确的法律概念，其本身的语义也比较模糊，没有标明是以承租人主观上具有过错，还是租赁物客观上发生损害结果，来认定承租人是否对租赁物保管不善，属于法律上的漏洞。也有观点认为，对于是否应当区分承租人的故意、重大过失和一般过失，从而确定不同的责任，法律并没有特别的规定。因此，只要承租人违反妥善保管义务导致租赁物的毁损、灭失，不考虑承租人的过错程度，都应使之承担完全的赔偿责任。

我们认为，从客观来上讲，无论承租人的保管义务是来源于双方租赁合同的明确约定，还是法律具体的规定，甚至是依诚信原则而负有，只要这一义务没有适当履行，均构成债务的不履行，均应由承租人承担违约责任。通常来讲，依照合同法所确立的关于违约责任的适用严格责任的一般归责原理，合同作为双方当事人一致达成的意思表示，具有经法律所确认的拘束力，一方不履行时追究其违约责任，不过是执行当事人自己的意愿和约定。因此，违约责任与一般侵权行为相比较，应该更为严格。但是，合同法并不排除在例外情形下，就违约责任采取过错的归责原则。其中，承租人对因保管不善导致租赁物损毁、灭失而承担的过错责任即为著例。因租赁合同是典型的有偿合同，承租人负担妥善保管租赁物的义务，要求承租人尽到善良管理人的注意义务，勤勉谨慎地作出行为。承租人因欠缺某种法律上的注意而未履行妥善保管义务的，除非存在法律规定的例外情形，承租人仅对抽象轻过失承担责任。

（二）赔偿损失的具体适用

除非承租人已尽到一个普通人依一般交易观念所应尽的注意，仍然导致了租赁物毁损、灭失，承租人仍需就租赁物的损毁、灭失向出租人承担损害赔偿责任。至于租赁物的毁损、灭失是由承租人本人还是第三人造成的，在所不论。此时，承租人承担赔偿损失责任是为了弥补出租人因其未妥善履行保管义务而遭受的全部损失，赔偿的范围应当依据可预见规则，即不能超出双方订立合同时，承租人能够预见或者应当预见租赁物损毁、灭失情况下可能造成的损失。

如承租人虽未妥善保管租赁物，但未履行保管义务具有不可归责于承租人的其他事由的，承租人可以依据过失相抵的规则，请求免除或减轻赔偿责任；如是因出租人的原因，导致租赁物的损失扩大的，承租人可依减损规则，请求由出租人自行承担部分损失。承租人就租赁物的损毁、灭失没有过错或者具有其他免责事由提出抗辩的，应当承担举证责任。对于承租人应当履行通知义务的，应由其举证已适当地履行，否则出租人的责任相应得以免除。

另外，就承租人而言，因其过失行为，导致租赁物毁损的，除违反契约义务之外，同时侵害了出租人的所有权，承租人对租赁物亦负有不侵害之义务。在承租人保管租赁物的过程中，因过失致租赁物毁损时，发生违约责任与侵权责任的竞合，出租人可选择其一向承租人主张赔偿。

【审判实践中应注意的问题】

租赁关系终止后，对租赁物的保管义务应如何负担

租赁合同关系的终止可能基于多种原因，或者是因租赁期限届满，或者是因一方行使解除权，抑或是因有其他导致租赁合同关系终止的原因发生。但无论基于何种原因，租赁合同关系终止，承租人合法占有租赁物的依据已经消失，应向出租人返还租赁物，出租人亦可以向承租人要求返还。按照相关法律规定，在租赁期限届满的情况下，承租人继续使用租赁物的，出租人如未提出异议，应当认为双方原租赁合同继续有效。因此，对承租人而言，与出租人的租赁合同关系终止后，应当及时返还租赁物，否则仍应承担妥善保管租赁物的义务。

承租人返还租赁物，应当结合租赁物的性质，以完成向出租人交付租赁物为标准。而承租人交付租赁物时，无论租赁物是动产还是不动产，均可以出租人知晓其不再继续使用租赁物为标准，并不一定要求租赁物已经现实地处于出租人本人的控制之下。具体而言，不再继续使用租赁物要求承租人不得再因租赁物而获益，出租人知晓要求承租人应当履行必要的通知义务。例如，房屋租赁合同关系结束后，承租人搬出承租房屋，通知出租人已经搬离的事项，即可认为承租人不再继续使用租赁房屋，双方租赁合同关系已经终止。如果承租人能够证明不再继续使用租赁物的准确时间点，承租人返还租赁物的具体时间应以该时间点为准，如果承租人不能证明不再继续使用租赁物的具体时间，应当依返还租赁物的通知到达出租人，确定一个合理的时间。承租人返还租赁物，还应当“及时”。至于是否及时可依双方事前约定或者事后协商，也可依据租赁物性质确定，如果承租人没有及时返还租赁物的，应当承担妥善保管租赁物的义务。

据此，实践中，如出租人能够证明承租人在租赁关系终止后拒绝返还租赁物或者没有及时返还租赁物的，仍应由承租人对租赁物的毁损、灭失承担责任。