第七百一十二条

第七百一十二条

出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于出租人的维修义务的规定。

【条文理解】

一、租赁物维修义务的性质

维修义务是指在租赁物出现不符合约定的使用状态时，出租人须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租人能够正常使用该租赁物。维修义务也包括对租赁物的正常保养。出租人的维修义务是从出租人对物的瑕疵担保责任中派生的义务。

承租人使用租赁物就是要使租赁物发挥其效用，以满足自己的需要，这就要求租赁物本身应保持一个良好的状态，具备它本身的性能，能够发挥它本身的效能。故当该租赁物出现妨碍使用的情况时，就要对其进行维修。

维修，是保持租赁物适合于使用、收益状态的一种具体方式，也可以理解为是出租人的一项权利。作为租赁物的所有权人或者他物权人，当然有权利对其物加以保存与修缮。对有瑕疵的租赁物进行维修，是出租人对自己财产负责的体现，可延长租赁物的使用期，故出租人有权对租赁物进行正常的养护和维修，以维护自己的利益。

出租人的维修义务是需要通过承租人的协助甚至主动配合来履行的。当租赁物出现质量问题时，承租人应及时通知出租人，以便使租赁物得到及时维修。当出租人对租赁物进行正常维修时，承租人不能拒绝出租人维修租赁物的要求，而应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。例如，在房屋租赁中，出租人在雨季前对房屋进行维修，以保证在雨季到来时不致漏水，承租人就应当积极协助出租人。当租赁物出现质量问题时，承租人如果有可能或在有条件的情况下，应当采取必要的措施防止租赁物的进一步被损坏等，承租人的这些义务虽然法律上并没有规定，但根据《合同法》的诚信原则，这些附随义务也是当事人应当遵守的。

虽然出租人在租赁物存在瑕疵或者毁坏时负担维修义务属合理结论，但许多国家或者地区的法律并不采取强制性规定的模式，而是允许当事人作出相反的约定或者尊重交易习惯。从本质上分析，在市场经济条件下，租赁是市场交易的一种表现形式。租赁物的维修义务由出租人负担还是由承租人负担，只不过表现为维修费用由谁承担而已。这可以从《民法典》第713条“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定得到印证。

多数国家法律明确规定，出租人负有维修义务。如《日本民法典》第606条规定，“出租人对租赁物的使用及收益，负必要的修缮义务”。有时，我们在一些书籍看到这样的表述，“各国法律都把对租赁物的维修义务归于出租人一方”。这种表述只是对各国法律都规定出租人负有租赁物瑕疵担保责任的另一种理解，并不表明实然法有相应的条文。

二、出租人维修义务的构成要件

出租人尽维修义务并不是绝对的、无限的，它应具备以下条件：

（一）限于租赁物本身的瑕疵

出租人只对租赁物自身的瑕疵负担维修的义务。如果承租人因自己的行为导致租赁物出现瑕疵，出租人没有维修义务。

（二）租赁物有维修的必要

有维修的必要是指租赁物已出现影响正常使用、发挥效用的情况，不进行维修就不能使用，出租人应对租赁物进行及时的维修，以保证其正常使用。《民法典》第713条规定；“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。”这里所谓“需要维修”，是指租赁物发生了毁损等情形，致使承租人对租赁物不能为使用、收益或者不能圆满地为使用、收益。如房屋遇雨渗漏等。当然，并非租赁物发生了与交付时不同的变化，承租人便可要求出租人维修。只要不妨碍承租人合理使用，包括租赁物达到合同约定的条件及符合社会上一般人的认识时，就没有维修的必要。如房屋内墙颜色变暗但不影响承租人居住、配套家具式样不再时尚等，就无维修或者更换的必要。

（三）有维修的可能

有维修的可能是指租赁物损坏后能够将其修好以恢复或达到损坏前的状态。维修是否可能，不能仅从物理或者技术是否可能作为判断标准，而应以社会一般观念或者经济成本角度加以考虑。因而不能维修包括多种状态：事实上不能维修；虽可维修但难以让租赁物恢复至约定的使用、收益状态；维修的成本过大，或者维修的效果不足弥补维修的费用；维修无异于新造或者重大改造，即实质上属重置。

在非因承租人的原因导致租赁物部分或者全部毁损灭失，无维修可能的情况下，承租人可以要求减少租金或者不付租金；因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使合同目的不能实现，可以解除合同。

（四）有维修的正当理由

出租人的维修义务，一般是在承租人按约定正常使用租赁物的情况下出现的租赁物的损耗，或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常的维护，如果是因为承租人的保管使用不善，造成租赁物损坏时，出租人不负有维修的义务。如承租人租赁一架塔吊，因自己安装不符合要求或者违规使用而产生问题，导致塔吊损坏而不能使用，就要由承租人自己负责重新安装或者修理。在此情况下，承租人仍应按照约定支付租金，也不能要求解除合同。

三、承租人负责维修的情形

法律虽然规定了在一般情况下出租人负有维修义务，但并非在所有的情况下维修的义务都由出租人承担。排除出租人维修义务的情况有以下几种：

（一）法律、行政法规规定，由承租人承担维修义务的

如我国《海商法》第147条规定，“在光船租赁期间，承租人负责船舶的保养、维修”。有的国家的法律规定，在房屋租赁中，有些小的维修义务由承租人承担，如《法国民法典》第1754条规定：“除有相反约定外，承租人应当对租赁物进行的修缮或零星维修，依当地习惯，主要包括下列各项：壁炉的炉膛、炉背、炉框及壁炉的台面；套房或其他居住场所墙壁下段一公尺高的灰泥粉饰；室内的铺面地板砖或铺石有破碎时，对此种铺面地板砖或铺石的修整；门窗上的玻璃，但如因冰雹或其他承租人不负责任的特殊事故或不可抗力致碎者，不在此限；门、窗、隔板或店铺的门板、挂钩、插销与门锁。”《意大利民法典》规定，由房客负担的小修缮是属于因使用所引起的损坏。《民法典》第750条第2款规定：“承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”虽然此条只适用融资租赁合同，但表明法律对租赁物的维修义务可以有不同的规定。

（二）双方约定维修义务由承租人负担

当事人约定由承租人负责维修有其他意义。由于承租人直接占有租赁物，由承租人在力所能及的范围内维修租赁物，既可省去承租人通知的责任，也可免去互相推诿的麻烦。

实务中，存在售后回租。在此种法律关系中，承租人的维修能力远高于出租人。所谓售后回租，是指将自己制造或建造或者购买的资产出售，又向买受人租回使用。采用这种租赁方式，可使承租人迅速回收租赁物的资金成本，加速资金周转。此种情形下，承租人对租赁物的管理与维修能力远远高于出租人。从经济学角度考虑，将租金数额的确定与维修关联起来，根据租赁合同双方当事人具体情况确定哪一方负担维修义务，比法律统一强制性规定更加合理。这是本条中“但当事人另有约定的除外”的立法初衷。

（三）依当地生活习惯或商业习惯

如在汽车租赁中对汽车的维修义务一般都由承租人负担。再如我国一些地方民间实行的房屋租赁“大修为主，小修为客”的习俗。

【审判实践中应注意的问题】

一、正确认识出租人不履行维修义务的法律后果

（一）租赁物交付时存在物的瑕疵

由于出租人交付租赁物时必须保证租赁物处于适合使用、收益的状态，如果交付时存在瑕疵，实际上出租人构成不完全履行。在这种情形下，承租人可以催告出租人进行维修；出租人在合理期限内仍未消除物的瑕疵时，出租人构成迟延履行。此时，承租人可以自行维修，但维修费用由出租人承担；因维修租赁物影响承租人使用的，承租人有权要求减少租金或者延长租赁期限。承租人还可以要求出租人承担违约责任，或者主张解除合同。

值得注意的是，出租人交付租赁物时，承租人有验收的权利义务。一般而言，如果出租人不知租赁物存在瑕疵的情况下，承租人怠于验收，或者虽经验收但怠于提出异议的，要承担不利的法律后果，即维修义务视为尚未届期，出租人不承担债务不履行的后果。当然，例外的是，按照《民法典》第731条的规定，如果租赁物危及承租人的人身安全或者健康的，承租人即使于订立合同时明知租赁物质量不合格，也可随时解除合同。

（二）租赁物交付后出现物的瑕疵的情形

租赁物交付后，出租人不履行维修义务时，承租人有如下权利：第一，承租人的通知与催告。租赁关系存续期间，租赁物需要维修时，承租人应当通知出租人予以维修。如果承租人不通知，则出租人难以知晓。而且从法律条文表述看，承租人履行通知义务即催告后，才有自行维修的权利，才能够要求出租人负担维修费用。第二，承租人的自行维修权、解除权。承租人未通知维修或者出租人在承租人通知后未在合理的期限内维修，承租人可自行维修。承租人不得未经催告而自行维修。理论上，出租人对租赁物最为了解，其维修最符合租赁物的性能和用途。如果出租人不履行维修义务，承租人可以解除租赁合同。第三，出租人不履行维修义务，承租人有权要求减少租金或者延长租赁期限。如果因租赁物的瑕疵导致承租人收益额减少，则承租人可以拒付相应的租金。

二、应当注意租赁物毁损的原因与维修义务的关系

本条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”是不是意味着不问租赁物毁损原因，出租人均应承担此项义务？从字面上分析，似乎答案是肯定的。法律之所以规定出租人负有维修义务，是因为出租人负有物的瑕疵担保义务。然而，出租人负责对租赁物进行维修的前提是承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。如果因承租人的原因导致租赁物毁损，由出租人承担维修责任有失公平。实际上，回答这个问题，要注意分清维修义务、维修费用的负担与损害赔偿责任之间的关系。在租赁合同存续期间，租赁物出现瑕疵，首先应当分清原因。承租人负有保持租赁物现状的义务，如果因承租人不当使用造成租赁物毁损，则即使由出租人承担维修义务，但所有的维修费用都应由承租人承担；若因此而造成出租人损失，承租人还应当承担损害赔偿责任。另外，如果承租人不当使用租赁物，致使租赁物损失的，出租人不但不负责维修，还可以解除合同并要求承租人赔偿损失。