第七百一十一条

第七百一十一条

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

【条文主旨】

本条是关于承租人没有履行按约定方法使用租赁物的义务的法律后果的规定。

【条文理解】

本条是与《民法典》第710条相对应的规定，前条是承租人按照约定或者租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到正常损耗的，承租人不承担责任，本条所要明确的问题是，承租人违反约定的方法使用租赁物的责任。本条在理解和适用中，应注意以下几个方面：

一、承租人违反合理使用租赁物义务致使租赁物受到损失应负赔偿责任

租赁合同中，承租人最基本的义务是向出租人支付租金。除此之外，承租人还应当履行下列义务：按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物；保持租赁物的原状；保管租赁物及与之相关的附随义务（如租赁物需要维修时负有通知出租人的义务等）、租赁关系终止时向出租人返还租赁物。这些义务虽然不是承租人的主要义务或者基本义务，但属于承租人必须履行的义务，否则就应当承担相应的赔偿责任。《民法典》对承租人的义务及其责任都有明确的规定。本条规定了承租人未合理使用租赁物致使租赁物受到损失的赔偿责任。

二、根据承租人是否合理使用租赁物判断出租人的损失

前已述及，损耗是指合理使用租赁物的必然结果，但如果承租人没有按照约定方法或者租赁物的性质使用租赁物，使租赁物减少了价值，必然造成出租人相应的损失。损耗是合理的、正常的；损失是非正常的，是由于违约行为造成的。损耗是对租赁物而言，损失是对出租人而言。例如，承租人租赁了某一机械设备，按合同约定，该设备在连续使用了6个小时后，必须停机休息2小时，但承租人为了赶工程进度，或者为了谋取不正当的利益，连续使用机械设备10个小时，最后该机械设备因使用过度而损坏。这就是因承租人的违约行为造成的出租人的损失，而不是损耗。因为如果按照合同的约定使用6小时，该机械设备是不会发生损坏后果的。

如何区分损失与损耗呢？法律没有统一的规定，毕竟租赁物多种多样。通常情况下，损耗的产生不影响租赁物继续发挥其效用，而损失的产生则可能让租赁物大大降低或者完全丧失其应有的效用。当租赁物的效用完全丧失时，可能是租赁物的使用寿命正常结束，也可能是租赁物的使用寿命提前结束，即损坏了。此时就必须判断承租人是否按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，研究承租人的“使用”与出租人损失之间的因果关系。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，即使租赁物寿命结束，仍然属于损耗；否则，租赁物的损坏就是出租人的损失，而且这种损失是承租人的行为所致，承租人应当承担相应的责任。

试举一例予以说明。某公司（出租人）与某建筑队（承租人）签订了一份吊车出租合同。合同中约定，吊车负荷为2吨，每小时租金10元，共租用1000小时，租金总额1万元，出租人保证吊车质量，出现故障时及时排除，因故障造成承租人损失，由出租人赔偿。1990年7月18日，吊车在工作中突然倾倒，造成直接损失1.5万元。双方协商未果，诉至法院。承租人声称吊车质量有问题，倾倒前的一个月时间内吊车出现大小故障8起，停工9天。出租人予以否认，辩称出租前从未有用户反映质量问题，本次安装调试后，试运行两天，设备运行正常，吊车倾倒应是操作不当所致。后经调查，本次吊车倾倒是因为承租人强行超负荷起吊3吨预制板造成的，其直接后果是吊车臂架摔毁、电机烧毁。故修复费用应完全由承租人负责，而且承租人还应补交所欠的24小时租金。

三、承租人未合理使用租赁物时出租人的救济手段

本条规定承租人未合理使用租赁物的行为是一种违反约定义务的行为，因其违约行为造成的损害，承租人应当承担损害赔偿责任。本条规定符合违约损害赔偿责任的构成要件。对此各国民法都是这样规定的。如《德国民法典》第541条规定，“使用承租人不顾使用出租人之催告，继续以背于约定方法使用有租赁物者，使用出租人得诉请其停止使用”。各国民法都赋予了出租人解除合同的权利。因为承租人不按约定的方法使用租赁物，是一种根本违约的行为，毕竟该项义务是承租人的一项基本义务，使用租赁物又是承租人的一项基本权利，权利与义务是相对应的，当事人享有什么权利同时就相应承担一定的义务。当然，不是每一个国家的法律都在租赁合同相关部分作出如此明确的规定，有的国家只是通过“契约”总则部分推理出出租人享有相应的权利。如《日本民法典》第541条规定，“当事人一方不履行其债务时，相对人可以定相当期间，催告其履行。于该期间仍不履行时，相对人可以解除契约”。

本条规定了出租人对承租人的违约行为的救济手段，包括解除合同并请求赔偿损失。“出租人可以解除合同并请求赔偿损失”的表述赋予出租人自主决定的权利。如果出租人还愿意使该租赁合同继续下去，并且承租人的违约行为对租赁物造成的损失并不大，可以采取措施予以挽回，那么出租人可以先阻止承租人的违约行为，承租人予以及时改正的，又对损失进行了及时补救的，出租人也可以不解除合同。但已经造成的损失，承租人应当赔偿。如果承租人经出租人劝阻仍我行我素、不加改正的，出租人可以单方解除合同，对承租人给出租人造成的损失，出租人可以请求其损害赔偿。

【审判实践中应注意的问题】

一、承租人不当使用租赁物的责任为违约损害赔偿责任

《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故承租人根据本条应当承担的责任属违约责任。在处理相关纠纷时，我们应当严格按照违约责任的构成要件分析、判断承租人的责任，即承租人有违约行为、出租人有损失，而且出租人的损失与承租人的违约行为之间存在因果关系。

值得注意的是，承租人不当使用租赁物的责任与其主观上是否存在过错无关。依据《民法典》合同编的规定可知，违约责任的归责原则通常为严格责任，不考虑违约人主观过错状态。只有少数条文涉及过错责任，如供电人的责任、承租人的保管责任、承揽人的责任、保管人的责任以及建设工程承包人的责任等。我们可以将本条与《民法典》第714条对比，即承租人不当使用租赁物的责任与承租人的保管责任不同，前者为严格责任，后者为过错责任。《民法典》第714条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”所谓“妥善保管”即与承租人主观状态密切相关。

试举例说明。原告将其房屋租赁给被告使用，租房合同第2条、第5条约定，被告在租住期间应爱护原告的财产，保持墙体、地面、楼梯等处的清洁，不得随地吐痰，不得损坏门窗玻璃及附属设施，否则照原样赔偿；被告公司租住人员上下楼梯需穿软底拖鞋，避免磨坏楼梯瓷砖。但被告公司工作人员未能遵守约定，造成原告房屋墙壁、地面、房门、天花板、吊扇等多处污染，产生了未清理的生活垃圾，房门、楼梯砖、灯具、插座、门玻璃等多处损坏。原告多次要求被告修理，但被告至租期结束也未能修理。被告在租赁期满后未与原告对房屋进行交接。后原告诉至法院，要求被告给付修复费用4281元、赔偿房租损失等。被告抗辩认为房屋损坏系使用过程中的自然损坏，因未能提供证据证明自己的主张。法院审理后认为，本案中原告与被告之间的租房合同合法有效，被告应当赔偿因其违约给原告造成的各项损失。法院根据原告的陈述及其提供的租房合同、照片、短信、证人证言、收据、销货清单，支持了原告主张材料费、房屋维修人工费、房屋卫生清理人工费等房屋修复费用。

二、承租人不当使用租赁房屋的特例

《房屋租赁合同司法解释》第7条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”本条司法解释实际上将承租人擅自改善租赁物或者增设他物认定为严重的不当使用，应当承担相应的责任。

房屋租赁合同中，房屋就是租赁物。租赁房屋的性质如何理解，法律并无明确规定。笔者认为，不应理解为房屋所有权的性质，与私人所有、集体所有或者国家所有并无直接关系，也不是指个人居住或经营性质，而是应理解为房屋建造时政府有关部门批复同意的规划用途，即住宅、工业用房、商业用房、科教文卫用房或者办公用房等。毕竟法条中“租赁物的性质”与“使用”相关，而不是指其他。《房屋租赁合同司法解释》第7条将承租人不合理使用租赁房屋中最严重的情形作为出租人解除合同的法定事由。一是擅自变动房屋建筑主体和承重结构。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能够起承受作用的平面或者空间体系。主体和承重结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承重建筑物上的各种荷载，是建筑物最重要的组成部分，不得擅自变动，否则就可能对人身和财产安全构成巨大威胁。《建设工程质量管理条例》第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”该条例第69条第1款还规定：“房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。”二是承租人不得擅自扩建。所谓扩建是指在原有基础上加以扩充的建设项目，就建筑物而言，通常是指向上加高、加层或者向下挖掘地下空间。无论向上还是向下扩建，都可能极大地影响建筑物的主体结构和承重结构，从而影响人身安全和财产安全。在城镇规划区内扩建建筑物，必须首先向政府房产管理部门提出申请，在获得扩建批准文件后，再向规划部门提出申请。因此，未经出租人同意并办理相关建设批准扩建手续，扩建后的建筑物部分必然属于违章建筑，不但可能造成出租房屋损坏，还可能增加出租人其他不必要的负担。当然，我们应当把擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建与必要的房屋装修区别开来。对此，作为部门规章的《商品房屋租赁管理办法》有相应规定。人民法院在处理争议时，可以参考其中的规定。