第七百零八条

第七百零八条

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

【条文主旨】

本条是关于出租人交付租赁物的义务和对租赁物的瑕疵担保责任的规定。

【条文理解】

本条明确了出租人的两项基本义务：一是向承租人交付租赁物的义务；二是对租赁物的瑕疵担保责任。这两项义务是出租人的最主要义务，其他义务如维修义务、出卖租赁物的通知义务等皆是前述两项基本义务派生出来的。

一、出租人交付租赁物的义务

（一）出租人按照合同约定交付租赁物

本条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓交付租赁物，是指出租人将租赁物转移占有至承租人。因为承租人要取得租赁物的使用权就必须占有租赁物，占有是使用的前提。因此，承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。《民法典》第226条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。”故租赁合同成立前，租赁物已经由承租人直接占有的，租赁合同成立之时即为交付之时。承租人自此即可直接使用、收益租赁物。租赁合同成立时，承租人尚未占有租赁物的，出租人应当将租赁物的占有移转于承租人。

所谓按照约定交付租赁物，包括按照合同载明的租赁物的名称、数量、交付方式、时间和地点向承租人交付租赁物。出租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。除非当事人另有约定或者法律另有规定外，如果租赁物分主物和从物时，在交付主物的同时应将从物一并交付承租人。例如，交付的租赁物为汽车时，在交付汽车的同时应将汽车钥匙一并交给承租人。实际上，交付汽车钥匙往往又是交付汽车的表现。毕竟承租人只能通过汽车钥匙打开车门、启动发动机并将汽车开走。交付的地点可以是承租人所在地，也可以是出租人所在地，也可以是双方当事人约定的特定地点。这由租赁合同的性质及其履行地点决定，如租赁汽车，交付地点既可以是出租汽车公司停放汽车的地点，也可以是承租人所在地，或者承租人需要开始使用汽车的地点，如火车站、飞机场等。又如施工企业租用挖掘机，出租人可将挖掘机送到施工现场，也可以由承租人到挖掘机停放地点将挖掘机运走。值得注意的是，出租人未按照约定的时间交付租赁物，构成迟延履行，或者构成不能履行，除存在免责事由外，应负违约责任。承租人虽然按时交付了租赁物，但所交付的租赁物不适合约定的使用、收益的目的，造成承租人的租赁目的不能实现，构成不完全履行，或者构成不能履行，除非存在免责事由，应当承担违约责任或者瑕疵担保责任。

（二）保持租赁物适合于约定的使用、收益的状态

租赁合同系继续性合同，承租人在租赁合同存续期间，有权连续地占有、使用与收益租赁物。因而出租人将符合约定的租赁物交付给承租人之后，不仅必须消极地容忍且不妨碍承租人使用与收益，而且还必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用与收益，使承租人对租赁物能够圆满地使用与收益。如果在租赁期间，租赁物被毁损，出租人应当负责维修，以恢复承租人的使用与收益。值得注意的是，租赁物被第三人不法侵占、损害等，造成承租人无法正常使用与收益时，出租人与承租人均负有排除妨碍的义务。首先，《民法典》第462条第1款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨碍或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”依此规定，承租人基于占有而享有请求不法侵占、损害租赁物的第三人除去妨害。不过，出租人除去该妨害的义务不因承租人去除妨碍请求权而免除。其次，承租人将租赁物转租，次承租人在转租合同终止后不返还租赁物的，出租人有除去妨害的义务。转租，包括经出租人同意的转租与出租人不同意的转租。出租人不同意的转租，承租人构成违约，转租的结果完全由承租人自行承担，包括除去对租赁物的妨害。出租人同意转租的，依照《民法典》第716条的规定，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，在承租人丧失对租赁的占有的情况下，出租人应当承担排除妨害的义务。

二、出租人对租赁物的瑕疵担保责任

租赁合同为双务、有偿合同，原则上可以准用《民法典》中有关买卖瑕疵担保责任的规定。瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任，包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁合同虽然有自己的特殊性，但与买卖合同相比，两类合同的标的物都是特定的物，有一定的共性。因此，对租赁物的要求同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。

（一）关于权利瑕疵担保问题

租赁合同中的权利瑕疵担保，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。第三人主张的权利，包括所有权、用益物权与担保物权。只有第三人主张的权利足以部分或者全部妨害承租人使用、收益租赁物时，才产生权利瑕疵担保问题。譬如，第三人就租赁物主张所有权，但若第三人主张的所有权是在租赁合同成立之后取得的，依照《民法典》第725条“租赁物在承租人依据租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，不影响承租人对租赁物的使用与收益，当然不构成权利瑕疵问题。但是如果出租人擅自将第三人所有的房屋出租，该第三人主张房屋所有权，承租人无权对抗，就产生了出租人权利瑕疵担保责任问题。又譬如，第三人就租赁物设立、行使担保物权如质权、留置权，需要移转占有，显然妨害承租人使用、收益租赁物，自然产生权利瑕疵担保责任问题。抵押权的设立不需要移转占有，抵押权的行使结果是受让人继受取得抵押物的所有权，依照《民法典》第405条的规定，承租人使用与收益租赁物不会受到妨害，不产生权利瑕疵担保问题。但是，抵押权设立后抵押物出租的，《民法典》中删除了《物权法》第190条中“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的内容，表明承租人使用、收益租赁物不受抵押关系的影响。毕竟抵押权人享有的权利只是优先受偿的权利。《民法典》删除《物权法》的前述内容，与《民法典》确立的“买卖不破租赁”原则一致。

第三人就租赁物主张权利，妨害承租人完全不能使用、收益租赁物与部分不能使用、收益租赁物，法律后果应予以区分：全部不能的，承租人可不支付租金；部分不能的，承租人可少付租金。按照《民法典》第724条的规定，“租赁物权属有争议”“因出租人原因致使租赁物无法使用的”，承租人可以解除合同。

比照《民法典》第613条有关买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担瑕疵担保责任的规定，承租人知道或者应当知道第三人对租赁物享有所有权、用益物权或者担保物权，将影响承租人使用、收益租赁物却依然订立租赁合同的，应当视为自愿承担第三人届时就租赁物主张权利的风险，出租人不承担权利瑕疵担保责任。但此种情形下，不表明租赁合同不能终止或者解除，更不表明承租人必须支付租金。否则，显失公平。

（二）关于物的效用的瑕疵担保问题

由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，汽车能够正常上路行使，无论载人或者运货，都能保证安全要求；房屋，无论是商业用房还是住宅，都能够正常地办公或者居住，具备水、电等基本功能；等等。一般来讲，承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。但在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕疵，出租人也要负有瑕疵担保责任，即《民法典》第731条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【审判实践中应注意的问题】

一、房屋出租人交付房屋的特殊问题

（一）房屋出租人不能依照合同约定交付房屋的，应当承担违约责任

《房屋租赁合同司法解释》第6条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”“不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

（二）租赁关系中同时履行抗辩权及先履行抗辩权的适用

承租人占有、使用、收益租赁物是租赁的本质所在。承租人租赁目的的实现，有赖于出租人依约交付租赁物，并随时保持租赁物适合于承租人使用与收益的状态。租赁关系这一特征表明出租人交付租赁物是主给付义务，与承租人支付租金的义务形成对价关系。因而承租人享有同时履行抗辩权与先履行抗辩权。不过，应当注意的是，出租人交付了适合承租人使用与收益的租赁物，但若出租人未能履行合同约定的从义务时，承租人不享有履行抗辩权拒付租金。譬如，租赁合同约定，出租人在合同签订后10日内向承租人出示租赁物所有权证明，出租人于此期间出示了其法定代表人对该租赁房屋的所有权证或者出示了合法有效的房屋买卖合同并声明所有权证在办理之中。这两种情形下，承租人若不予认可，可否援引《民法典》第256条有关先履行抗辩权规定拒付租金？由于出租人对租赁房屋拥有所有权的义务并非主给付义务，而是从给付义务，该项义务与承租人支付租金的义务的关系不形成对价关系，也不符合从给付与主给付义务之间均可成立行履行抗辩权或者同时抗辩权的情形，所以在前述两种情形下，能够保证承租人使用与收益租赁房屋，承租人拒付租金的请求不应得到法院的支持。

二、瑕疵担保责任的效力

第一，出租人对租赁物的瑕疵担保责任在合同履行的两个阶段都有要求：一是在租赁物交付时保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用和收益。二是在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物本身出现问题，承租人请求出租人进行维修时，出租人应对其及时进行维修，以保证承租人的正常使用。出租人如不能及时予以维修，承租人可以自行维修，维修的费用应由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用时，承租人有权请求减少租金或延长租期。出租人所负物的瑕疵担保责任贯穿于租赁关系存续期间，这与租赁合同的继续性特点相关。这一点，与买卖合同中出卖人的物的瑕疵担保责任期间是不同的。

第二，法律关于权利瑕疵担保的规定，并非强制性规定，当事人可以通过约定加以排除。不过，如果当事人约定免除或者限制出租人的权利瑕疵担保责任，在出租人故意或者因重大过失不告知承租人权利瑕疵的情况，租赁合同有关免除或者限制出租人瑕疵担保责任的条款应当认定无效。