第七百零七条

第七百零七条

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同形式及其与合同期限的关系的规定。

【条文理解】

根据本条规定，租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式且无法确定租赁期限的合同，视为不定期合同。

一、合同形式是当事人表达意思的外在方式，法律根据交易安全与便捷原则要求当事人采用何种合同形式

合同的形式，也称合同的方式，是当事人合意的表现形式，是合同内容的外部表现，是合同内容的载体。从合同法的历史发展看，在合同的形式上明显地表现出从重形式到重意思的变化规律。毕竟在交易安全允许的前提下，不断发展变化的社会经济越来越强烈地要求交易更加便捷。当然，重意思不等于否定形式，因为法律难以评价纯粹内心的意思。意思只有以一定的形式表现出来，能被人们把握和认知时，法律才能予以准确评价。所以，在任何时代，合同的形式不可或缺。现代民法兼顾交易安全与交易便捷两项价值，已经不同程度地将要式合同的运用范围加以扩大，强调一些重要合同以及关系复杂的合同的书面形式。格式合同的广泛运用就是一个很好的例证。除不公正的条款外，经过法律规制的格式合同，使当事人特别是消费者不必就交易条件讨价还价，促使缔约快捷与方便，提高社会生产的效率。

《民法典》第135条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”《民法典》第469条第1款进一步规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”故当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。法律并未特别要求当事人采用何种形式订立合同才能使合同生效，但是法律、行政法规规定采用书面形式或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《民法典》中许多条款明确规定重要的民事法律行为或合同应当采用书面形式。除《民法典》外，其他法律和行政法规也有要求当事人订立合同采用书面形式。如《信托法》第8条规定：“设立信托，应当采取书面形式。书面形式包括信托合同、遗嘱或者法律、行政法规规定的其他书面文件等。”

二、对合同书面形式的基本理解

书面形式是指以文字或者数据电文等表现当事人订立合同的形式。合同书以及任何记载当事人的要约、承诺和权利义务内容的文件，都是合同书面形式的具体表现。《民法典》第469条第2款和第3款分别规定：“书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。”“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”《民法典》第469条对数据电文的要求比《合同法》第11条对数据电文的要求更加合理，即：数据电文不仅能够有形地表现所载内容，而且能够随时调取查用。这样的规定是吸收了《电子签名法》的立法经验。该法第4条规定：“能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式。”故当事人以数据电文签订租赁合同还必须遵照《电子签名法》的规定。

三、租赁合同的形式要求

对租赁合同形式的要求与立法政策及对合同形式认识相关。不同国家和地区的法律对此问题的规定并不完全一致。《日本民法典》对租赁合同的形式未作要求。该法债权编“契约”一章中，设有“租赁”专节，但无任何条文涉及合同形式。《德国民法典》第585条之一规定：“农地收益租赁契约，其期限逾两年而未以书面制定者，视为不定期限。”即：期限超过2年的土地用益租赁合同，需采用书面形式。未遵守此形式规定订立的合同，视为不定期租赁。《俄罗斯联邦民法典》第674条规定：“住房租赁合同以书面形式签订。”而《法国民法典》第1714条规定：“租赁得以书面或口头为之，但涉及农产租赁时，适用土地租赁与雇佣佃农之特别规则者，不在此限。”该法第1715条进一步规定：“非以书面所为的租赁尚未开始执行，而当事人一方否认租赁存在时，不问其租金如何低微，即使他方认为其已交纳定金，有关是否有此租赁的证据，均不以证人证明之。”

我国《民法典》规定，租赁合同当事人订立合同时可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。租赁合同应当采用什么形式订立由租赁合同的基本特征决定。如前所述，租赁合同是转让租赁物使用权的合同，出租人转让租赁物的使用权就负有将租赁物交付承租人使用的义务，同时承租人负有在租赁期间届满时返还租赁物的义务，返还的租赁物要符合原状。承租人在使用租赁物时应当按照约定使用，如果对租赁物造成损害要视不同情况承担相应的责任。在租赁合同中，采用口头形式订立合同有一定的便利性，如在一些临时使用租赁物的交易中，市民在路边租用共享单车、顾客在商场租用储物柜、游客在公园里租用游船等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金少、时间短、内容单一，就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是出租人所有的或可支配的财产交付于承租人手中，承租人对其占有、使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，“口说无凭”，出租人的权利很难得到保护。

租赁合同的形式与租赁期限直接关联。为了既便利交易又保证交易安全，本条对租赁合同的形式作了如下三个层次的规定：

第一，租赁期限不满6个月的租赁合同，既可以采用口头形式，也可以采用书面形式。这是因为租赁期限较短的合同中，当事人双方权利义务清晰，而且承租人使用租赁物后变化不会大，租金相对较少且可能一次付清，租赁关系结束得快，证据不易失散，一旦发生纠纷容易分清责任。因此，不必要求当事人非以书面形式订立合同。不过，应当注意的是，租赁期限长短与租赁物价值并无直接关系，但租赁物（如大型机器设备、精密仪器等）价值巨大时，无论租赁期限长短，当事人通常都会以书面形式订立合同，而且也应当以书面形式明确双方的权利义务关系。

第二，租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式。书面形式可以是在《民法典》第469条规定的任何书面形式。以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有巨大的关系，因为租期长的合同往往是租赁物价值较高、租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，既有利于双方当事人履行自己的合同义务，而且在将来发生争议时有据可查，易于解决纠纷，从而有利于保护当事人的合法权益。

第三，租赁期限6个月以上的，当事人没有采用书面形式，无法确定租赁期限或者双方又对租赁期限有争议的，如果双方已经履行合同的主要义务，或者虽然没有没有履行主要义务，但当事人对其他问题没有争议，只是对租赁期限有争议的，依本条规定，视为不定期租赁。这两种情形下，租赁合同还是有效的，双方当事人随时可以解除合同。

【审判实践中应注意的问题】

一、本条对租赁合同的形式要求更加灵活，与《合同法》的规定稍有不同

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本条在此基础上增加了“无法确定租赁期限的”条件。这一规定更加合理。毕竟所谓不定期租赁合同是指租赁期限不确定，但如果当事人能够通过其他方式确定租赁期限的，就不应当视为不定期租赁。例如，住房租赁合同中，承租人一次性交付了1年或者1年以上的租金，而且出租人也接受了租金，即使双方未以书面形式订立合同，亦不宜视为不定期租赁。本条中的“无法确定”，从反面解释，是指除了书面形式外，还可以通过口头形式或者其他形式确定租赁期限。所谓口头形式，是指双方当事人口头上均认可6个月以上的租赁期限。不过，口头形式并不意味着不产生任何文字的凭证，如承租人通过电子支付手段向出租人交付租金等。所谓其他形式，通常是指推定形式，即当事人未采用语言、文字表达其意思，仅用行为甚至沉默向对方发出要约，对方接受该要约，作出一定的或者指定的行为作为承诺。人民法院在审理涉及租赁合同纠纷案件时，能够仅从双方当事人从事的民事法律行为推定双方具有订立合同意愿的，就可以认定为《民法典》规定的订立合同的“其他形式”。

二、本条只是就租赁合同形式所作的一般性规定，法律、行政法规另有规定的，应当遵照其规定

《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”根据这一规定，凡是房屋租赁合同，无论租赁期限是否超过6个月，都应当以书面形式订立。之所以如此规定，一方面是因为房屋租赁合同涉及承租人的居住权问题，关系到老百姓的安居乐业与社会秩序的和谐；另一方面是为了落实《城市房地产管理法》对房产交易的管理要求。除《城市房地产管理法》外，其他法律也有规定。如《民用航空法》第26条规定“民用航空器租赁合同，包括融资租赁合同和其他租赁合同，应当以书面形式订立”，《海商法》第128条规定“船舶租用合同，包括定期租船合同和光船租赁合同，均应当书面订立”，等等。另外，根据《政府采购法》第2条与第44条的规定，政府以租赁形式有偿取得货物、工程和服务时，应当采用书面合同形式。一些行政法规对合同的书面形式也有具体要求。例如，《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第17条规定：“租赁经营合同应当采用书面形式。……”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽未直接规定土地使用权租赁合同必须采用书面形式，但该条例从管理的角度规定了租赁必须登记，而不采用书面形式是无法登记的。

三、书面租赁合同有利于确定履行合同的承租人

由于城市化进程加快，大量人口涌入城市，城市房屋租赁市场异常火爆，一些出租人为了追求高租金收入，“一房数租”的现象随之出现。在这种情形下，同一出租房屋上存在两份或者两份以上的房屋租赁合同且承租人均主张履行合同时，如何确定承租人，《房屋租赁合同司法解释》第6条第1款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”如果当事人不以书面形式订立房屋租赁合同，承租人就难以证明自己合法占有租赁房屋、难以备案，甚至难以证明合同的成立。