第七百零三条

第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

【条文主旨】

本条是关于租赁合同的概念的规定。

【条文理解】

根据本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。下文将根据本条规定对租赁合同的特征和分类作阐述。

一、租赁合同的特征

（一）租赁合同是转移财产使用权的合同

租赁合同中，将租赁物租出的一方称出租人，使用租赁物并支付租金的一方称承租人。承租人订立租赁合同以其使用、收益租赁物为直接目的，但承租人所取得的、出租人所转移的仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而不是租赁物的所有权。把握这一特点的意义有三点：一是认清租赁合同与买卖合同、赠与合同的本质区别。买卖合同与赠与合同都是以转移标的物所有权为基本特征，买受人或者受赠人订立合同的目的都是获得标的物的所有权。二是租赁合同仅仅转让租赁物的使用权和部分收益权，出租人不一定非得就是租赁物的所有权人。只要有权将租赁物的使用权和收益权转让给承租人，均可成为出租人。例如，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，土地使用权人可以作为出租人将其土地使用权出租给他人。又如，承租人经出租人同意可以将租赁物转租。三是租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

（二）承租人取得租赁物的使用权以支付租金为代价

在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利并承担义务，二者之间存在对价关系。出租人应当将租赁物交付承租人，并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物并按约定向出租人支付租金的义务。任何一方当事人在享有权利的同时都是以履行一定义务为代价的。承租人使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要，出租人出租租赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。承租人要取得租赁物的使用权、收益权不是无偿的，而是要向出租人支付租金。租金是承租人为使用、收益租赁物而支付的对价。支付租金是租赁合同的本质特征。这一特征能够将租赁合同与借用合同、借款合同及赠与合同区别开来。借用合同的借用人虽然取得了借用物的使用权，但借用是无偿的，不需付出任何代价。租赁合同与借款合同都是有偿合同，但借款人支付的是利息。利息不同于租金，租金可以由双方当事人约定，利息在很多情况下是法定的，当事人只能在法定范围内约定具体的利率，即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高利贷。租金的确定往往与借款合同的利率直接相关，而利率的确定与租金的确定并无直接关系。承租人支付租金使租赁合同区别于赠与合同，赠与合同在通常情况下一般是单务合同，赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条件。

（三）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物

租赁物，亦称租赁财产，是租赁合同的标的物。租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。租赁物可以是动产，如机动车、机械设备等，也可以是不动产，如房屋、土地等。但无论是动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如粮食、燃料等，因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已经消失了，根本不可能再要求出租人返还。因此，消耗物不能作为租赁合同的标的物。

租赁物应为有体物，在理解土地使用权租赁时，应当注意的是，出租人转移的权利为对土地的使用权。在我国现阶段，既存在土地租赁，也存在土地使用权租赁。虽然前者只存在于土地的一级市场，后者只存在于土地的二级市场，但都是由出租人转移对土地的使用权。

（四）租赁合同具有临时性或者非永续性

租赁合同是出租人将其财产的使用收益在一定期限内转让给承租人，因为不是所有权的转移，因此，承租人不可能对租赁物永久地使用，物的使用价值也是有一定期限的。租赁期限若过长，就会使出租人的权利客观上被虚置，有悖于物尽其用的精神。有鉴于此，许多国家法律一般都对租赁期限的最长时间有所限制。我国《民法典》规定，租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根据租赁标的的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还的日期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。

但值得注意的是，租赁合同当事人的义务通常并非一次给付即可完成，合同内容是在一段时间内继续地实现的，因而租赁合同是继续性合同。不过，继续性所描述的是债务的履行是持续不断的或者反复进行的状态，而非永久性是指租赁合同不宜永久存续，二者完全不同。

二、租赁合同的分类

根据不同的标准，可以对租赁合同作不同的分类。不同的分类有不同的法律意义。与审判直接相关的分类，包括以下两种：

（一）以租赁物的种类、性质为区分标准

依据租赁物的种类、性质为区分标准，租赁合同可以分为动产租赁合同、不动产租赁合同与权利租赁合同。以动产作为租赁物的合同，称为动产租赁合同或者简称为动产租赁；以不动产为租赁物的合同，称为不动产租赁合同或者简称为不动产租赁。在我国，不动产通常指房屋、土地（包括国有土地与集体土地）以及其他不动产。以权利作为租赁物的租赁合同，称为权利租赁合同或者简称为权利租赁，如建设用地使用权租赁合同、土地承包经营权租赁合同等。

这种分类的意义在于，法律法规以及部门规章等法律文件对不动产租赁一般有登记、备案等特殊要求，而动产租赁一般没有登记或者备案的要求。而权利租赁，首先适用相关的法律与法规、规章涉及权利租赁的特殊规定；法律、法规与规章没有特殊要求的，可以准用民法中有关租赁合同的要求。所以学说中将权利租赁称为准租赁。

（二）以是否约定固定期限为区分标准

以是否约定固定期限为标准，租赁合同可以分为定期租赁合同与不定期租赁合同。当事人在合同中没有约定明确的租赁期限的合同称为不定期租赁合同，约定了明确的租赁期限的合同称为定期租赁合同。当事人虽然约定了明确的租赁期限但未采用书面形式，若期限在6个月以上的租赁合同，仍为不定期租赁合同；租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未表示异议的，原租赁合同继续有效，但转变为不定期租赁合同。

这种分类的意义在于明确两种合同成立条件不同、合同效力不同、终止事由不同。譬如，不定期租赁合同，除非法律另有规定外，任何一方可随时终止合同，只不过出租人必须在合理期间内通知承租人。

【审判实践中应注意的问题】

租赁合同是人们在经济生活和日常生活中经常使用的一种合同。通过租赁，可以在自然人、法人之间调剂余缺，充分发挥物的使用功能，最大限度地利用其价值，同时满足承租人与出租人双方的利益。租赁合同纠纷，特别是房屋租赁合同纠纷，是人民法院审理的民事案件中比较常见的一类合同纠纷。

一、《民法典》“租赁合同”一章的适用范围

尽管前面介绍租赁合同的分类中，将租赁合同分为动产租赁、不动产租赁和权利租赁，但这是就整个法律体系而作的分类。

目前在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的出让和转让、农村土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业承包租赁经营等形式，是否适用本法关于租赁合同的规定加以调整，在起草1999年《合同法》的过程中有不同意见。有意见认为，上述几种经营形式从实质上讲是租赁，应该由租赁合同调整；也有意见认为，要根据不同情况来分析，土地使用权的出让和转让，农村土地承包经营权更多的是对土地使用权的取得，土地使用权的使用年限最高可达到70年，土地承包经营权30年不变，它是一种用益物权，各国一般都将这种土地使用权通过《物权法》来调整。现行《土地管理法》只就集体经营性建设用地的出租问题有明确规定，对于国有土地使用权的出租问题，在目前全国人大及其常委会制定的法律中还没有具体规定，只是在法规以及规章层次的规范文件中所有涉及，其目的是便于各级政府进一步盘活存量用地，还有待于在实践中不断总结经验。《民法典》的出台仍未完全解决上述分歧。企业租赁经营合同与本章规定的租赁合同有着巨大的差异。按照1990年修订的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》的规定，这种差异主要表现在：企业租赁的当事人一方是企业的所有人或管理人，另一方则是本企业的职工，他们之间本来就存在内部管理的关系；合同订立是以公开招标的形式进行的，有时还得由有关部门批准；租赁的标的是整个企业，而不是某一特定的财产，是人财物、产供销、资金、技术、经营等多种因素的综合体，承租人获得的不仅是对财产的使用权，而是一种经营权；承租人须以自己的财产向企业提供担保；按照合同的约定，租赁合同终止时企业的价值必须大于租赁时的价值。

在司法实践中，人民法院在审理建设用地使用权租赁合同、土地承包经营权租赁合同以及企业经营租赁合同等纠纷案件时，首先应当适用《土地管理法》等特殊领域的法律规定。在此基础上，才能根据案件的具体情况准用本章的规定。毕竟本章的不少规定适用于所有类型的租赁合同。例如，除当事人另有约定外，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有等。

二、关于租赁权的物权化的理解与把握

相对于一般债的属性，租赁合同及租赁权具有独特的性质。这种独特性质主要表现在租赁的人格性与租赁权的物权化两方面。

承租人比较长的时间内占有、使用和部分收益租赁物，故承租人的人格优劣直接影响到承租人是否尽责地保管租赁物、符合租赁物自身的性能使用租赁物以及合同期满是否及时返还租赁物。这些事项直接影响出租人的权利。租赁合同对承租人人格性的要求直接来源于租赁本身的特性。基于租赁的人格性，承租人的人格性直接影响租赁合同的成立。所以租赁合同以当事人之间的信赖关系为基础。实务中，时常发生的承租人对租赁物不当使用（如房屋群租等）现象就是出租人未注意到租赁的人格性。为防止对承租人的人格判断不足，出租人往往只能采取收取押金等手段作为预防措施。

相比租赁的人格性，审判实践中更值得注意的是租赁权的物权化特性。租赁权，有广义与狭义之别。广义的租赁权，包括租赁物的交付请求权和租赁物用益权。租赁物的交付请求权是指承租人基于租赁合同请求出租人交付租赁物的权利。该权利为一般债权，可适用《民法典》中有关债权的规定。租赁物用益权是指对租赁物的占有、使用和部分收益的权利。这是通常意义上的租赁权，也是狭义的租赁权。所谓租赁权的物权化仅是指狭义租赁权的物权化。

租赁权的物权化表明租赁权不是物权。租赁权如果被法律赋予物权的全部效力，就成为真正意义的物权，而非物权化。从效力上分析，物权具有排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。租赁权欠缺物权的许多效力，不具有物权的本质。我国民法对于承租人直接支配租赁物的事实并未按照物权关系设计，而是将租赁权在总体上作为债权，在个别方面赋予物权的效力，使租赁权物权化了。这种设计的原因在于债权能够满足承租人的需求。为防止出租人出卖住房等可能损害承租人的生存权，特设买卖不破租赁的原则；为防止第三人不法侵害，承租人依法能够行使占有人的自力救济权、物上请求权。租赁权被赋予物权的效力较多，其物权化就强；反之，则弱。较强的物权化，表现为租赁权的对抗力、排除力、处分力和永续性。所谓对抗力，是指在租赁关系存续期间，承租人对取得租赁物所有权或者其他物权的人，可以主张其租赁权，继续对租赁物行使占有、使用权和部分收益权；所谓排除力，是指对不法侵害的第三人，承租人可以基于租赁权本身主张妨害排除请求权；所谓处分力，是指租赁权人具有让与租赁权与转租的权能；所谓永续性是指租赁权没有存续期限或者存续期限较长。这些特性在《民法典》租赁合同一章中都有相应条款的规定，如第725条赋予了租赁权的对抗力、第716条第1款明确了承租人无自由处分租赁权的权能、第705条明确了租赁权不可能永续存在、第723条明确了租赁权不具有物权的排除力。当然，虽然法律未赋予租赁权以排除力，但承租人可以援引《民法典》中有关占有保护的规定，行使占有的物上请求权。另外，侵害租赁权依法可以成立损害赔偿请求权，依据《民法典》中“侵权责任”的相关规定予以处理。