第六百一十二条

第六百一十二条

出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

【条文主旨】

本条是关于出卖人权利瑕疵担保义务的规定。

【条文理解】

我国《合同法》第150条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”本条规定对《合同法》第150条的规定进行了两处修改：一是将该条规定的“负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”改为“负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务”。二是将“但法律另有规定的除外”改为“但是法律另有规定的除外”。

一、权利瑕疵担保义务的概念和立法目的

权利瑕疵担保义务，是指出卖人负有保证出卖的标的物权利具有完整性，任何第三人对其出卖的标的物不享有任何权利的义务。

债权之标的应合法、确定。当事人签订买卖合同的目的是取得标的物的所有权，因此，如果第三人对出卖的标的物享有其他权利，势必影响买受人合同目的实现，有违诚信原则。此外，买卖合同属于双务有偿合同，买受人支付相应对价，就应当依法依约获得无权利瑕疵的标的物，否则，其付出代价与取得利益之间不对等，有悖于公平原则的内在要求。权利瑕疵担保制度的设立有助于让出卖人确保买卖标的物能够完全地归属买受人，也可以使买受人不必过分关注标的物所有权的真实状况，进而促进交易的发展及商品的流转。

二、本条规定的核心要义

关于权利瑕疵担保义务的理解和适用，主要应把握以下四点：

（一）权利瑕疵在合同成立时已存在，且在合同履行时仍未消除

权利瑕疵义务强调出卖人在签订买卖合同时应保证第三人对标的物不享有权利。如果在买卖合同订立后存在权利瑕疵，则是合同履行问题，不能认定出卖人对于合同的订立存在过错，不能认定当事人之间没有对标的物条款真正达成意思一致。若权利瑕疵于嗣后履行之前或当时被消除，则此时买受人已取得完整权利，可以对抗任意的第三人，出卖人自然无须再承担担保责任。在履行之前或者当时出卖人排除标的物存在的权利瑕疵的情形主要包括出卖人在履行前取得了标的物的所有权、担保物权被除去、标的物上原设定租赁权已到期等。

（二）标的物存在权利瑕疵

1.在订立合同时对标的物不享有所有权

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《民法典》第598条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。这是出卖人的基本义务。出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人无处分权或无独立处分权均违反了瑕疵担保义务，如出卖人未经共有权人同意出卖共有财产或者出卖人非经授权出卖他人财产等。日本民法对此也有相关规定，如《日本民法典》第563条第1款规定：“因作为买卖标的的权利的一部分属于他人，出卖人不能将其移转于买受人时，买受人可以按其不足部分请求减少价金。”

2.在订立合同时标的物上有其他权利负担，所有权受到限制

例如，在标的物上设定有抵押权、质押权，标的物处于出租状态等，均属于在标的物上负有权利负担。在标的物上负有权利负担的情形，买受人取得的权利受到影响和限制，影响其受让目的，因此，出卖人应承担权利瑕疵担保责任。

3.出卖的标的物存在对他人合法权利的侵犯

出卖人应担保出卖的标的物不存在对他人合法权利的侵犯。出卖具有知识产权的标的物的，可能涉及侵犯他人知识产权的问题，此种情形也构成权利瑕疵，各国（地区）一般在特别法中进行规制。《联合国国际货物销售合同公约》第42条对出卖人对标的物的知识产权担保作出了规定。

此外，学者认为，在标的物为权利的情形下，权利虽存在，但如果已经失效，应认定出卖的标的物存在着权利瑕疵。如史尚宽先生认为，债权人或其他权利之出卖人应担保其权利于契约订立时确系真实存在。例如，在有价证券的买卖中，如果证券权利在公示催告程序被宣告无效，则买卖标的物存在瑕疵。我国台湾地区“民法”第350条规定，有价证券之出卖人，并应担保其证券未因公示催告而宣示无效。

应予明确的是，并非只要在买卖合同的标的物上存在权利限制，就应认定存在权利瑕疵、出卖人就应承担权利瑕疵担保责任。有学者对此进行了论述，即：若此类限制并非因出卖人之意愿，而是出于使用之必要或公序良俗要求，则不被认为构成权利瑕疵。例如，相邻权的存在，使得不动产买受人受到一定限制，但买受人不得因此而向出卖人主张权利瑕疵担保责任，盖因此种限制可被认为是合理存在而非作为瑕疵存在。

（三）出卖人承担权利瑕疵担保义务，不以其主观上有过错为条件

关于权利瑕疵担保责任的性质，学理通说认为，其为法定责任、无过错责任。法定责任是指即使当事人对此没有约定，也依法应承担该权利瑕疵担保责任。这是买卖合同的应有之义，也是保障买受人签订买卖合同的目的实现的根本保障。例如，《法国民法典》第1626条规定：“即使在买卖当时没有关于担保的任何约定，出卖人亦当然对买受人负有担保其卖出物不会全部或部分受到追夺的义务，或者担保买受人不承受在买卖成立时未予申明的有关该物的负担。”无过错责任是指只要买卖标的物存有权利瑕疵，出卖人即须承担瑕疵担保责任，无论其主观上是否存在过错。原因在于，基于等价有偿的公平原则，买受人支付对价对应的是权利无瑕疵的标的物，如果出卖人可以其无恶意或者重大过失而免除该责任，则违反了公平原则。而且，对于标的物上的瑕疵存在与否，出卖人比买受人更易知晓，规定其承担该无过错责任，有利于其尽到注意义务。

对于买受人而言，其应为善意，买受人应不知或者不应当知道标的物存在权利瑕疵；否则，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。本法第613条对此进行了规定。

（四）法律另有规定的情形除外

本条在规定出卖人负有权利瑕疵担保义务的同时，以但书方式对出卖人无须承担权利瑕疵担保义务作出例外规定，即“但是法律另有规定的除外”。由该规定可见，出卖人不需承担权利瑕疵担保义务必须是“法律”另有规定。

三、比较法研究

权利瑕疵担保责任起源于罗马法的追夺担保制度。在罗马法中，买卖是双务合意契约，卖主向买主承诺在接受相应的价款之后向买主永远转让对商品的占有并提供对该占有的保障，或者允诺向后者转移任何权利。

《法国民法典》继受了大部分罗马法追夺担保制度。《法国民法典》在买卖编的出卖人担保义务章节下规定出卖人需向买受人承担担保义务，其中第1625条规定：出卖人应当向买受人提供担保，目的有两个：一是保证买受人对买卖标的物的安全占有；二是保证卖出物无隐蔽的瑕疵或者可据以解除合同的瑕疵。尹田教授在《法国物权法》一书中认为，法国民法原则上采用罗马法之追夺占有制度，即出卖人应担保买受人对于买卖标的物之占有，而出卖人负权利瑕疵担保责任之前提要件为追夺占有。

2002年债法改革之后，《德国民法典》第433条规定，出卖人必须使买受人取得无物的瑕疵和权利瑕疵的物。第435条规定，就物而言，第三人不能对买受人主张任何权利，或者只能主张在买卖合同中被接受的权利，该物无权利瑕疵。不存在的权利被登记到土地登记簿中的，与权利瑕疵相同。

美国《统一商法典》第2-312条对权利瑕疵担保义务进行了规定。该条规定，出卖人负有担保所有权完好、转让方式合适及标的物上不存在买受人于合同订立时不知情的负担和限制之义务。

《英国货物买卖法》第12条规定，除第3款另有规定者外，在任何买卖合同中，卖方有一项默示的义务，保证他有出售该项货物的权利。

《联合国国际货物销售合同公约》第41条规定：“出卖人不仅要向买受人保证他所交付的货物必须是第三方不能提出任何权利的货物，而且必须是第三方不能提出任何请求的货物。”

【审判实践中应注意的问题】

一、是否允许合同双方以特别约定的方式排除出卖人的权利瑕疵担保义务

私法领域意思自治是基本原则，因此，买受人知道标的物存在权利瑕疵而愿意签订合同，或者虽在订立合同之时不知道或者不应当知道标的物存在权利瑕疵，但仍自愿与出卖人约定即使存在权利瑕疵其也愿意购买的，原则上应尊重其自主意思。买受人基于其自主意思作出的自由约定，可以认定为其在权衡标的物可能存在的瑕疵对其合同目的的影响程度、交易对价的公平合理性等因素后对交易风险的公平安排，法律不应过多干预。当然，如果该约定违反了法律行政法规的强行性规定、有损公序良俗的，则应认定无效。例如，在权利人恶意不告知权利瑕疵情形，因其构成欺诈，故债务人据此签订免责特约的，不应认定其效力。一些国家和地区对此进行了规定。《法国民法典》第1627条规定，当事人得以特别协议约定，增加或减少此项当然义务之效力；当事人甚至可以约定，出卖人不负任何担保义务。第1628条规定，尽管有出卖人不负任何担保义务的约定，但仍应对属于其个人行为引起的担保承担义务，任何相反约定均无效。《德国民法典》第444条规定，出卖人恶意不告知瑕疵或者已经承担对物的性质的担保的，即不得援用排除或者限制买受人因瑕疵而享有的权利的协议。我国台湾地区“民法”第366条也作出相应规定，以特约免除或限制出卖人关于权利之瑕疵担保义务者，出卖人亦不负责，但出卖人故意不告知其瑕疵者，即有特约，仍属无效。

二、是否只要第三人对标的物提出权利主张即可认定出卖人违反了权利瑕疵担保义务

这涉及第三人是否对标的物享有合法权利和其权利主张能否得到支持问题。这也是本条修改《合同法》相关规定的核心所在。“主张任何权利”与“享有任何权利”的内涵并不相同。第三人主张权利，可能是基于其对标的物享有合法权利而提出的合法主张，也可能是基于其对标的物并不享有合法的权利而提出的非法主张。对于后一种非法主张，虽然第三方的主张最终不能得到支持，但第三方主张权利的行为使买受人受到了干扰，甚至可能产生损失。如果规定“保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”，则在第三人的权利主张不能得到支持的情形下，出卖人仍应对买受人因此而受到的损失承担责任，这加重了出卖人的责任，因为出卖人并不能保证第三人均系依法依照诚信原则提起权利主张。在司法实务中，如果标的物本身并无权利瑕疵，但由于第三方错误或者恶意主张权利损害买受人权益的，因第三人的权利并非合法权利，故不能认定出卖人违反权利瑕疵担保义务。

三、关于无权处分合同的效力认定

关于该问题，我国理论界和实务界经历了从无效说、效力待定说到现在的有效说的变化过程。《合同法》第51条的规定是争议的起源。根据该条规定，有观点认为，无权处分合同为无效合同；也有观点认为，无权处分合同为效力待定合同。《买卖合同司法解释》第3条采纳了有效说，规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《民法典》未保留《合同法》第51条的规定，其第597条采纳了有效说的观点，规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”合同解除以及承担违约责任是立足于合同生效基础之上的，否则，不存在合同解除和承担违约责任问题。该规定将无权处分合同的效力由效力待定修改为有效，从而有效保障交易安全。

在司法实务中，存在这样的问题：转让方未取得出让国有土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意即与受让方订立转让国有土地使用权合同，在起诉前转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意的，如何认定土地使用权转让合同的效力？对该问题，在讨论过程中，曾存在两种争议观点。第一种观点认为，应认定土地使用权转让合同无效。其理由是：土地的买卖是一种特殊买卖，具有行政权确定的效力。根据《国有土地使用权合同司法解释》第9条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”而转让人在签订合同时尚未取得出让土地使用权证书，且起诉前也没有经有批准权的人民政府同意转让涉案土地，故应认定该合同无效。第二种观点认为，合同有效。其理由是：根据《国有土地使用权合同司法解释》第9条的规定，并不能当然得出起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或未经有批准权人民政府同意转让的情况下合同无效的结论。且随着我国经济社会的发展，为鼓励市场交易，我国在法律制度设计上一般不再轻易否定合同的效力。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《买卖合同司法解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上规定，我国在立法上确立了物权变动的区分原则，即将不动产物权变动的原因与结果予以区分，物权变动的原因为合同，合同的结果为物权变动。以发生物权变动为目的的债权合同，其成立及生效应当依据《合同法》的规定，标的物是否成就、能否交付只是合同履行的结果问题，并非当然是合同的生效要件，不能以合同不能履行或物权没有发生变动反推合同无效。且未取得土地使用权证书的土地使用权转让合同被认定无效，不仅不利于解决当事人之间的争议和维护交易安全，而且还可能助长不诚信行为。土地使用权转让合同系当事人之间的真实意思表示，且无法定无效之情形，应认定有效。此外，《国有土地使用权合同司法解释》先于《物权法》于2007年施行，根据新法优于旧法原则，应适用《物权法》及《买卖合同司法解释》来确定合同效力。

笔者认为，《国有土地使用权合同司法解释》第9条规定采纳的是“合同效力待定”观点，其法律依据是《合同法》第51条。关于国有土地使用权转让，《城市房地产管理法》第37条、第38条进行了规定，而非没有进行规定，故关于该转让合同的效力，应适用《城市房地产管理法》和相关司法解释的规定，不能直接援引《买卖合同司法解释》的规定。但应当说，《买卖合同司法解释》第3条第1款规定的法理可供借鉴。而且，如果认为《城市房地产管理法》第37条、第38条的规定不是效力性强制性规定，则不能得出未取得国有土地使用权证书或者未获得政府主管部门批准而签订国有土地使用权转让合同无效的结论。由《物权法》第15条规定可见，我国采取了物权变动区分原则，一般而言，除法律另有规定或者合同另有约定外，物权变动的原因——合同自成立时生效，登记与否是不动产物权变动的效力要件，而非合同的生效要件。土地使用权转让是通过签订合同进行的一种物权变动行为，合同是物权变动的原因行为，属于债权法律关系范畴，其是否成立、生效应依据债权法相关规定判定。处分人是否享有处分权是合同履行问题，而非合同的生效问题。显然，根据《物权法》的该规定，应认定未取得国有土地使用权出让证书的转让人签订的合同有效而非无效。鉴于《物权法》颁布实施在《城市房地产管理法》及和相关司法解释之后，且该法的上述规定有利于尊重当事人意思自治、鼓励交易、维护交易安全，惩罚不诚信方，故认为适用《物权法》的规定更为适宜。相关观点在《民商审判会议纪要》第60条关于“未办理登记的不动产抵押合同的效力”中有体现，该条规定：“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。……”《民法典》第215条规定完全沿用了《物权法》第15条的规定，第597条采纳了有效说的观点，该规定在《民法典》生效后可以直接作为认定该类土地使用权转让合同有效的法律依据。