第四百一十七条

第四百一十七条

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

【条文主旨】

本条是关于以建设用地使用权抵押的特别规定。

【条文理解】

一、新增建筑物不属于建设用地使用权抵押的抵押财产

由于房地产的不可分性，我国一向采取“房随地走”和“地随房走”的“房地一体”抵押规则。《物权法》第200条及《担保法》第55条均对该原则作出明确规定，2019年修正的《城市房地产管理法》第52条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”

《民法典》第397条也规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本条是对第397条中以建设用地使用权抵押适用“房随地走”原则的特别规定，明确规定抵押后新增建筑物不属于抵押财产，其立法理由主要有三：

一是基于房地具有相互依附的特性，参照民法原理中的主物与从物、主权利与从权利等关系，我国不动产抵押制度虽实行房地一体抵押原则，但抵押权设定时新增建筑物与建设用地使用权并不存在主从或依附关系，不属于抵押权设定时的“从物”，而建设用地使用权抵押及于的建筑物范围应以抵押设立时客观存在的为限，故新增建筑物不应受建设用地使用权抵押效力的约束。

二是建设用地使用权抵押时，该土地上新增的建筑物并不存在，双方当事人并无就未来新增建筑物设定抵押权的意思，故新增的建筑物不在抵押合同约定的抵押财产范围内，不属于抵押财产。

三是如果建设用地使用权抵押权的效力及于其设定后新增的建筑物，将增加抵押人的负担，破坏抵押人与抵押权人之间平衡的利益关系。

鉴于上述理由，本条规定建设用地使用权抵押权效力不及于新增建筑物。

二、关于新增建筑物一并处分问题

《民法典》第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”一般来讲，建设用地上存在建筑物的，处分建设用地使用权时，只有将建筑物一并处分，才能实现建设用地使用权的使用价值和交换价值，并避免建筑物出现“空中楼阁”的尴尬现象。而无论建设用地使用权抵押权采取拍卖、变卖还是折价的实现方式，均面临上述问题。故本条规定建设用地使用权实现抵押权时，应将该土地上新增的建筑物一并处分。

三、关于抵押权人对新增建筑物不享有优先受偿权

由于新增建筑物不属于抵押财产，故就新增建筑物拍卖、变卖或折价所得价款，抵押权人仅能作为普通债权人进行受偿，而不享有优先受偿权。

【审判实践中应注意的问题】

一、如何适用本法和2019年新修正的《城市房地产管理法》

实务中，抵押登记时间和抵押合同签订时间往往不一致。对于判断新增的建筑物是否属于抵押财产范围的时间基准，本条采用建设用地使用权抵押权设立时间，而《城市房地产管理法》则采用房地产抵押合同签订时间。

对于上述不一致，我们认为，应优先适用《民法典》，以抵押登记时间判断该土地上新增的建筑物是否属于抵押财产，主要理由为：第一，《民法典》属于基本法律，《城市房地产管理法》属于一般法，基本法的效力高于一般法；第二，《城市房地产管理法》主要调整范围为房地产开发用地土地使用权的取得、房地产开发、房地产交易和房地产管理，而不调整当事人之间的物权关系。

二、本条“新增的建筑物”包括新增的部分建筑物或在建工程

实务中，建设用地使用权抵押权存续期间，新增建筑物可以部分建筑物、完整建筑物或在建工程等多种形式呈现。上述部分建筑物或在建工程同样属于本条规定的“新增的建筑物”，不属于抵押财产范围。

三、新增建筑物的举证责任分配

实务中，抵押权人主张其对建设用地使用权及其地上建筑物享有抵押权的，负有证明该建设用地上存在建筑物的初步举证责任。若抵押人抗辩该建筑物属于新增的建筑物及不属于抵押财产，按照“谁主张、谁举证”原则，抵押人应举证证明该建筑物系建设用地使用权抵押权设立后新增的建筑物。实际上，相对于抵押权人，抵押人作为所有人对新增建筑物的建设时间具有较强的举证能力。