第三百八十三条

第三百八十三条

供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

【条文主旨】

本条是关于地役权在供役地上及其上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时的规定。

【条文理解】

本条基本沿用《物权法》第167条的规定，仅在“土地承包经营权、建设用地使用权”之后增加了“等”字，将“具有约束力”的表述修改为“具有法律约束力”，其他内容未作变动。

地役权的不可分性在本条中体现为供役地分割时的不可分性，即受让供役地时，受让人需同时承担在先设定的负担。地役权与供役地不可分离，在供役地因转让等行为而被分割后，地役权在分割后的供役地各个部分上依然存在。

一、地役权不受供役地部分转让的影响

地役权是为了需役地的方便与利益而使用供役地进行约定的结果，这种约定的效力基于需役地的全部，也基于供役地的全部。供役地因为部分转让而分割，这种为需役地的方便与利益而使用供役地的需要与权利依然存在，地役权应当在分割后的供役地各个部分继续存在。但是若供役地分割后，地役权在性质上只与分割后的供役地一部分有关，且不影响地役权实现的，地役权就仅在该部分继续存在。

地役权的不可分性在本条中主要表现在以下几个方面：一是地役权设定后，供役地及其上的各种权利可以部分转让，地役权继续存在于已经被分割的不动产上，即每块供役地的所有人都应当承担原地役权合同所规定的义务，仍应当为需役地人提供合同约定的便利。供役地为共有的，各共有人不得因其持有部分转让等而使地役权消灭，即持有部分的权利主体发生变化不影响地役权的存在。共有人中的一人抛弃其应有份额，也不影响其上地役权的存在。如果共有的土地上已经设定了地役权，则整个共有财产上已经设定了负担。二是供役地部分转让的，转让部分涉及地役权的，在先地役权对受让人具有法律约束力。即供役地的受让人仍有义务为需役地权利人提供便利，供役地上存在的地役权负担并不因转让而消灭。三是该规定适用的基础是地役权登记制度。地役权原则上只有在登记之后，才能够对受让人产生约束力。故对该条的理解应当限定为地役权经过登记或者地役权虽然未经登记，但受让人具有恶意的情形除外。即若地役权已登记，供役地部分转让时产生对抗第三人（受让人）的效力；若地役权未登记，只能对抗恶意的第三人，而不能对抗善意的第三人（登记权利人）。

二、供役地与地役权的客体

地役权的存在离不开供役地，无供役地则无客体存在的基础。

（一）供役地的利用

供役地是指被利用的他人不动产。地役权属于在供役地上设定负担还是利用供役地的权利，不同国家有不同的表述方式。《德国民法典》《意大利民法典》《荷兰民法典》认为地役权是在供役地上设定的“负担”，而我国采用的是对供役地的“利用”。供役地的“利用”主要表现为容忍地役权人的作为和自身的不作为两种方式，由此可以将地役权分为作为地役权和不作为地役权。

作为地役权，又称积极地役权、容忍地役权，是指供役地权利人容忍地役权人在供役地上实施一定积极的行为，如通行、取水、修建管道管线；不作为地役权，又称消极地役权，是指地役权人有权要求供役地权利人不得实施特定行为，如设置障碍、加高建筑物等。如甲乙双方可以约定，甲不得在自己土地上建高层建筑，以保障乙房屋的采光。

（二）地役权的客体

地役权的客体是他人不动产及不动产权利，权利范围十分广泛。就土地和建筑物而言，土地不限于土地所有权，还包括建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权；不仅建筑物以及空间权利可以设定地役权，而且在建筑物区分所有权的情况下也可以设定地役权。同时，地役权还可存在于他人不动产上下的空间。《民法典》第345条规定的“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”确认了空间权的概念，使空间权成为一种权利，在空间之上也可以设立地役权。在立法没有将空间利用权作为独立的物权形态加以规定的情况下，地役权成为解决土地上下的空间排他性利用问题的途径。

（三）地役权客体范围的扩大与地役权的发展

随着现代民法中的“物”从以所有为中心转向以利用为中心转变，地役权作为古老的用益物权形态，也在适应当代复杂的社会经济需要，成为具有极大包容性的权利。地役权的发展主要表现在客体范围不断扩大、主体的不断发展、设立内容更强调当事人的意思自治、具体类型不断丰富发展、在保护环境方面的作用逐渐强化各个方面。

1.地役权客体范围的扩大。地役权最初只能在土地上设定，现在地役权客体范围不断扩大：一是扩大到建筑物，根据《法国民法典》第637条和《德国民法典》第1021条的规定，地役权的客体包括土地和房屋；二是扩大到空间，如在他人空间之间架设电线电缆、建造附属设施等，我国也在一定程度上认可空间役权；三是扩大到用益物权，正如本条规定的土地承包经营权、建设用地使用权等；四是扩大到其他各种利益。1999年《葡萄牙民法典》第1534条规定：“凡可被需役地享用之任何利益，均可称为地役权之标的，即使该利益将来或偶然存在，增加需役地之价值亦然。”

2.地役权在环境保护方面的作用逐渐强化。随着地役权的客体范围的不断扩大，相关环境权益也越来越多地被纳入进来，地役权在环境保护方面的作用日益凸显。现实中，大量地役权合同涉及环境保护内容，如建筑物区分所有人承诺不进行某些建筑行为以免损害建筑物的外观美感；甚至是不得从事某些职业（包括自由职业），以免影响其他业主居住和生活的宁静。如英国法律认可当事人可以通过地役权合同设定保护环境的义务。《美国统一保护地役权法案》明确了景色地役权或称保护地役权（conservation easement）的概念，即限制或要求保留或者保护不动产的自然的景色优美或者开放空间的价值。

【审判实践中应注意的问题】

一、地役权不可分性的适用条件

该条文在具体适用中需要满足的条件为：一是发生了供役地及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时供役地有分割的法律事实，这是适用的前提。二是供役地及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等是部分转让，而不是全部转让，这是形成供役地有分割法律事实的原因行为。三是转让部分涉及地役权的，转让部分即有地役权负担。地役权是为了需役地的利益而使用供役地，这种使用是为了需役地的全部利益而利用供役地的全部，故地役权也应当在供役地分割后的各个部分继续存在。但是也存在例外情况，即若供役地分割后地役权在性质上只与分割后的供役地一部分有关，地役权就仅在该部分继续存续。四是受让人继续负担转让前在其受让土地上已经设立的地役权，这是对地役权设立时间的规定。五是该规定为强制性规定，不以当事人的意志为转移。当事人订立地役权合同时，不得作出与该规定相反的约定。

二、宅基地使用权与地役权的不可分性

地役权具有从属性和不可分性，地役权的不可分性可以理解为地役权从属性的延伸。由于地役权从属于需役地的所有权和使用权，效力存在于全部需役地，而不能只及于需役地的某一部分。但地役权的从属性主要表现在确定地役权转让的规则，而不可分性主要确定的是地役权存续以及其权利义务的范围。

在《民法典》体现地役权从属性的条文中（第378～380条），已经明确包含了宅基地使用权，但在体现地役权不可分性的条文中（第382～383条）却没有明确“需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等”中是否包括宅基地使用权。

在《物权法》的起草过程中，关于该部分的规定，一直是包含有宅基地使用权部分转让的规定，但在最终的上会稿中删除了宅基地使用权部分转让的表述。究其原因，有学者认为应是与《物权法》第153条（《民法典》第363条）的规定冲突：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而根据《土地管理法》第62条第5款的规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”实质上是禁止宅基地单独转让，只能基于住房转让适用“地随房走”而转让。故《民法典》沿用了《物权法》的规定，未对宅基地使用权转让进行明确规定。

【案例链接】

一、中山市利珅房地产发展有限公司与中山市金汇实业有限公司、中山市金汇实业有限公司金山城物业管理分公司占有排除妨害纠纷案

【基本案情】

2012年9月13日，广东中宝拍卖有限公司（拍卖人）与利珅公司（买受人）签订拍卖成交确认书，确认成交金汇公司位于中山市坦洲镇金斗湾土地开发区的土地使用权，成交价为704万元。该拍卖标的在中山市国土部门登记的土地用途虽为工业用地，但据中山市坦洲镇规划管理所的函件反映，该土地已规划为金山城公园用地，该用地上空已拉有2组220KV的高压线通过。2013年3月22日，利珅公司取得位于案涉地块的土地使用权证，认为金汇公司、金山城物管公司占用其土地，遂于2013年12月26日诉至法院，请求：（1）金汇公司、金山城物管公司返还其占用利珅公司所属土地红线范围内的土地；（2）金汇公司、金山城物管公司拆除私自建造在利珅公司红线土地范围内的花架、游泳池、岗亭等违法建筑物；（3）金汇公司、金山城物管公司承担本案诉讼费用。

【裁判摘要】

经查，1996年中山市坦洲镇人民政府文件《关于支持金汇实业有限公司兴建金山城公园的批复》及2011年中山市坦洲镇规划管理所出具的《关于金山城公园用地拍卖问题的函》函件反映，金山城公园建于1997年，并一直被金山城小区业主使用至今，坦洲镇规划所也明确了该公园用地只能用做小区绿化配套建设，不得擅自用作其他用途。故可以认定金山城小区已在金山城公园的土地上设立了地役权，并得到了相关部门的批准。根据《物权法》第158条、第167条的规定，地役权自合同生效时设立，已经登记公示的地役权对受让人具有约束力。涉案土地在公开拍卖前，已对金山城公园用地情况进行公示，因此即使利珅公司通过合法手段取得涉案土地使用权，但涉案土地上原有地役权对其仍有约束力。案涉土地拍卖成交价仅为每平方米166.93元，已对利珅公司不能利用部分作出相应的补偿。因此，利坤公司主张金汇公司、金山城物管公司的行为构成侵权的理由不能成立，人民法院不予支持。

二、怀宁县兴安房地产开发有限公司与潜山县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷

【基本案情】

兴安公司于2013年9月17日通过竞拍方式取得了安徽省潜山县经济开发区梅河路西侧编号1365号宗地的开发使用权。双方当事人签订《国有建设用地使用权出让合同》，兴安公司于2013年9月12日和2013年10月16日分2次支付了该宗土地的第1期出让金10220万元。2013年11月21日，双方在办理土地交付手续时，经现场测量，兴安公司发现垃圾中转站建筑物占用了该宗地面积，遂拒绝在《交付土地确认书》上签字。之后兴安公司多次找潜山县国土局协商，要求妥善解决垃圾中转站占用宗地面积之事，但双方一直未能达成一致意见。2014年6月26日，潜山县国土局向兴安公司发出《责令限期开工的通知》，要求兴安公司按期开工，否则按出让价款总额1‰承担违约金。2014年7月4日，兴安公司向潜山县国土局发出《关于敦促清除1365号宗地上的建筑物，尽快交付土地的律师函》，要求潜山县国土局全面履行合同，完整交付标的物，并将该函报潜山县党委、政府主要领导。兴安公司遂起诉至法院。另查明，潜山县建设局于2010年9月29日核发的垃圾中转站《建设工程规划许可证》载明：建设单位系潜山县城市管理行政执法局，建设规模560平方米。

【裁判摘要】

潜山县国土局在合同履行过程中构成根本违约：首先，潜山县国土局未能提供符合合同约定的净地。按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，出让和交付的土地现状应是权属清晰、无地上建筑物的土地。由于潜山县国土局拟交付土地上建有垃圾中转站，因此，其未能提供符合合同约定的净地，构成了对合同义务和法定义务的违反。其次，未能提供符合合同约定的净地的原因是由于潜山县国土局的过错造成的。潜山县国土局在约定交付日期后进行测量复核拟交付的土地时，才发现该垃圾站部分建筑在出让宗地界内，不符合净地条件，但却一直消极对待，没有采取任何措施。作为土地测绘部门的主管部门和土地使用权的出让一方，影响合同继续履行的原因是由于潜山县国土局工作失误造成的，兴安公司对此没有过错。潜山县国土局构成合同的不当履行，应当承担相应的违约责任。再次，潜山县国土局未能采取积极措施消除影响合同继续履行的不利因素。垃圾中转站占用涉案宗地面积在实质上已经对兴安公司形成《物权法》所规定的地役权之负担，这在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中是没有约定的。此外，垃圾中转站归属于潜山县城市行政执法局，占用的土地使用权经划拨亦归属于潜山县城市行政执法局。作为政府职能部门的潜山县国土局，应该及时采取积极措施，努力使该宗地具备出让条件，但潜山县国土局一直未予解决，未能消除影响合同继续履行的不利因素。从涉案宗地拟交付时间、拟交付标的物现状以及权属归属情况看，潜山县国土局的行为构成违约，对兴安公司合同权益造成侵害。最后，潜山县国土局的行为导致兴安公司合同目的无法实现。土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，严格按照合同约定的条件向受让人交付土地是出让人的一项主要合同义务。由于垃圾中转站的特殊作用和性质，极有可能产生污染和不利影响，其存在会影响整个出让地的整体美感，也难以与一个环境优美、干净整洁的住宅用地相协调，甚至对该出让地的规划都难以进行。因此，案涉垃圾中转站的存在，极大降低了该出让地的品质，使得潜在购房者额外负有因相邻关系而受损害之虞，极有可能导致兴安公司失去对宗地开发建设的商业价值。