第三百八十条

第三百八十条

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

【条文主旨】

本条是关于地役权不得单独转让的规定。

【条文理解】

本条沿用《物权法》第164条的规定，只是将“但”修改为“但是”，内容未作实质变动。

地役权的从属性是指需役地所有权或者使用权与地役权之间具有主从关系，地役权虽然是独立产生的用益物权，不是需役地权利的自然扩张，但地役权从属于需役地所有权或者使用权而存在，地役权的变动必须从属于需役地的权利变动，不能脱离需役地的权利变动单独发生。本条和《民法典》第381条是对地役权从属性的具体规定。地役权是为需役地的利用便利设立的，只有需役地权利人才享有地役权。广义而言，需役地权利人包括土地所有权、建筑物所有权等不动产所有权人，还包括土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权等用益物权人。从权利性质上看，地役权是从属于需役地的权利，对于供役地人则是义务，因此，地役权虽然产生于供役地，但不是从属于供役地的权利，供役地的权利变化不影响地役权的存废。

地役权的从属性主要表现在需役地的物权变动上。地役权是为了需役地的便利而设立在供役地上的，脱离需役地，地役权没有单独存在的价值。因此，地役权的权利变动不能单独进行，必须与需役地所有权或者使用权一同移转，不得与需役地分离而单独让与；需役地所有权或者使用权的变动，必然产生地役权的变动，除非转让人之间明确约定需役地权利转让不包括地役权，否则，转让需役地所有权或者使用权必然包括相关的地役权；如果需役地物权不发生转让，自然不会发生地役权的转让问题。

地役权具有从属性，最为核心的就是本条规定的地役权转让从属性，包含两层含义：

1.地役权不得与建设用地使用权、土地承包经营权等需役地权利分离单独转让。地役权与建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权不同，权利人不能单独处分地役权。如果权利人只处分地役权而保留需役地的其他权利，则地役权就失去了存在的目的。因而，这种转让在法律上是无效的，也不具有可操作性。

2.建设用地使用权、土地承包经营权等需役地权利转让的，地役权一并转让。地役权是需役地物权人享有的权利，是为了需役地的利用便利而设定的，应当随同需役地的转让而转让。地役权对供役地物权人而言是一种限制，系依附在地役权上一项权利负担，所以供役地人不存在单独转让地役权的问题，但可以随供役地上承包经营权、建设用地使用权等用益物权的转让而一并转让。因此，当需役地所有权人或者使用权人要将土地上的承包经营权、建设用地使用权等用益物权转让给他人时，在没有特别约定的情况下，则地役权也自动随之转让，由新的受让人继续享有。除转让从属性外，地役权的设立和消灭也具有从属性。地役权的设立，以需役地的存在为前提。需役地是地役权存在的基础，先有需役地的权利，然后才有为需役地便利利用供役地的需求而设立地役权。如果民事主体对需役地不享有任何权利，则谈不上设立地役权的问题。同样，在据以设立地役权的需役地所有权或者使用权消灭的情况下，地役权也因设立目的丧失而失去存在的必要，从而归于消灭。

【审判实践中应注意的问题】

如何理解该条中关于“合同另有约定的除外”的规定。鉴于地役权不能单独转让，也就不存在单独的地役权转让合同，这里的合同指的应是土地承包经营权、建设用地使用权等需役地用益物权转让合同，在某些情况下也可以是设立地役权合同。所谓合同另有约定的除外，需要注意以下三点：

1.不能约定单独转让地役权。当事人的特别约定不能改变地役权转让的从属性规则，不能在不转让需役地用益物权的情况下单独转让地役权，从属性是地役权的属性，如果当事人的约定违反地役权转让的从属性，允许地役权单独转让，则约定无效。

2.转让需役地用益物权但不转让地役权，地役权消灭。需役地权利转让人和受让人可以在合同中约定，只转让需役地的用益物权，不转让需役地上的地役权，因地役权从属于需役地而存在，转让需役地但不包含地役权，实际上地役权也就没有了依附对象，这种转让行为的实际后果是需役地用益物权转让有效，但从属于需役地的地役权归于消灭。

3.需役地物权人不能将需役地和地役权分别转让给不同的主体。将需役地和地役权分别转让给不同主体，实质上仍然是将地役权单独转让，是违反地役权转让从属性原则的行为，属于无效行为。