第三百七十四条

第三百七十四条

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

【条文主旨】

本条是关于地役权效力的规定。

【条文理解】

本条沿用《物权法》第158条的规定，内容未作变动。

一、地役权的生效

地役权作为当事人通过合同约定设立的用益物权，自地役权合同生效时依法设立。根据《民法典》第502条第1款关于“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，在法律没有特别规定、当事人未另作约定的情况下，地役权合同自成立之时即生效，地役权亦相应设立。尽管《民法典》第502条第2款中规定：“依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。”但目前尚无法律、行政法规对于地役权合同的生效需要办理批准、登记作出明确规定，故地役权合同不存在适用该条规定的问题。实际上，影响地役权合同生效的最大变量是当事人对于合同生效是否有特别约定，是否附有期限或者条件。若当事人对地役权合同另行作了特别约定，则在特别约定成就前，合同应属于未生效，亦不产生地役权设立的法律效力。

根据本条规定，据此，地役权合同生效可分为几种情况：

1.地役权合同成立之时就是合同生效的时间。设立地役权合同的当事人就地役权设立的相关内容达成合意后，一经签订合同，地役权自合同依法成立即生效。该合同即为地役权设立及双方权利义务确定的依据。

2.当事人约定了合同生效的条件，条件具备时合同生效。地役权合同当事人可以根据双方当事人的具体情况，就合同约定一些生效条件。比如，需役地权利人改变土地利用的方式之后，或者需要建设特殊设施之时等。在约定的条件未成就时，合同虽已成立但不生效，一旦条件成就，合同生效，地役权即设立完成。此时，尽管合同尚未生效，但对于双方已经具有法律约束力，双方均应按照诚信原则，不能恶意阻却生效条件的成就。

3.当事人约定一定的生效期限，在期限届至时，地役权合同生效，地役权亦相应设立。在生效期限届至前，合同应属未生效，但合同中约定的权利义务已对双方当事人发生法律效力，当事人应诚信遵守，否则亦要承担相应的民事责任。

二、地役权的对抗效力

地役权作为用益物权，亦具有绝对性（对世性）和排他效力。物权的变动，尤其是由法律行为引起的物权变动，体现了当事人的意思自治，但是因物权变动的效果不仅与交易关系的直接当事人相关，而且还潜在地对所有民事主体产生影响，如果没有由外界辨认其变动的表征，则有可能会使第三人遭受损害。因此，法律必须将一定的公示方法规定为物权变动效果发生的要件，从而使第三人能够从外部认识到物权变动的情况。地役权作为一种用益物权，虽然不涉及不动产产权的变化，但却是不动产上设定的负担，对不动产的完整利用有一定的影响。在不动产物权不发生变动的情况下，对不特定第三人的利益不会产生影响。因此，地役权并不以登记为成立要件，当事人对地役权设立的意思表示一致，地役权合同依法成立后，地役权即有效设立，需役地权利人取得地役权人的法律地位，受物权法的保护。

但是，地役权毕竟系当事人通过合同形式设立的，缺乏公示公信的效力，难以产生对抗第三人的权利主张，故地役权要取得对世的法律效力，就必须以登记的形式予以公示。所谓登记，是指把土地及其定着物的所有权或他项权利的取得、变更与丧失，依法定程序记载于专职机关所掌管的专门的登记簿上。自地役权登记在不动产登记簿上时，地役权即取得对抗善意第三人的效力。考虑到地役权制度设立的目的，主要是在需役地和供役地之间建立一种由当事人双方以合同设立其权利和义务，使土地得到最大程度利用的法律关系，以及我国地区发展不平衡，特别是出于广大的农村和农民的实际情况，如对地役权设立的生效条件规定过于严格和程序过于烦琐，将不利于地役权当事人通过合同来设立地役权，甚至加重当事人的负担，故《民法典》对是否办理地役权登记，没有作强制性规定，由当事人根据自身实际情况自愿选择，如果当事人要求登记的，则可以到不动产登记机关申请登记，登记机关应予登记。至于本条规定中的第三人，是指地役权法律关系中，受让供役地所有权或者使用权（一般是使用权）的民事主体；至于所述的善意，是指供役地所有权或者使用权受让人在受让时不知道供役地上设立地役权，并已经按照当时当地的市场价格支付了合理的对价，且对此没有过错。在这种情况下，供役地所有权或者使用权的受让人应认定为本条规定的善意第三人。如果地役权没有办理不动产登记，则不能对抗善意第三人。一旦地役权人以善意第三人受让的土地使用权负有地役权而要求善意第三人承担供役义务时，善意第三人可以依法进行抗辩，拒绝负担地役权义务。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

一、基于统一的不动产登记制度，妥善认定地役权登记的效力

与建设用地使用权等其他用益物权的设立只需在土地登记簿中进行一次性初始登记的情况不同，地役权的初始登记既包括在供役地的登记簿中进行登记，也涉及应否在需役地的登记簿进行登记的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第64条规定：“地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。”由此，原则上地役权登记只有同时登记在供役地和需役地登记簿上，才依法产生对抗善意第三人的效力；只有在需役地和供役地分属不同登记机构时，在供役地登记簿上办理的地役权登记即产生对抗善意第三人效力的问题。实务中，由于供役地的登记机关怠于通知或者需役地的登记机关工作失误等原因，难免会出现地役权的设立仅在供役地的登记簿予以登记，却未在需役地的登记簿办理登记的情况。在需役地登记簿中欠缺地役权设立登记的事实，虽然不影响地役权所具有的对抗第三人的效力，但却会影响到供役地权利人和地役权受让人之间的权利义务关系。对此，人民法院在审理涉及地役权纠纷案件时应认真核查，妥善认定地役权登记的效力，并基于案涉事实依法作出相应的裁决。

二、在审理地役权合同纠纷时，需考量当事人的登记义务和登记机构的责任

要注意从以下几方面考量：

1.地役权登记实行登记对抗主义，而不是登记生效主义。地役权自地役权合同生效之时设立，而不是登记之时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。地役权登记需要双方自愿申请，并需要提供地役权合同。

2.当事人申请办理地役权登记时，供役地和需役地的权属状况特别是供役地的权属状况应当清楚无争议，当事人应当提供需役地和供役地的土地权利证书。

3.地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。

4.地役权登记直接由不动产统一登记机构办理，不需要报政府审批。

5.符合地役权登记条件的，不动产统一登记机构应当依据相关规定办理登记手续，记载在不动产登记簿上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的登记档案中。

6.供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人向负责供役地登记的登记机构申请地役权登记；负责供役地登记的登记机构在完成登记后，应当通知负责需役地登记的登记机构一并记载于需役地的土地登记簿上。

7.地役权登记后，应当向当事人发放不动产权属证书，将地役权情况在证书的记事栏上加以记载。

8.虽然地役权的初始登记实行的是登记对抗主义，但是已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。