第三百六十六条

第三百六十六条

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

【条文主旨】

本条是关于居住权概念的一般规定。

【条文理解】

一、居住权制度的源起

居住权制度滥觞于罗马法。在古罗马共和国的末年，无夫权婚姻和奴隶解放的情况日益增多，每当家长亡故，那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫或者家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻子或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。这些权利在查士丁尼一世时称为人役权。由于罗马法中的居住权具有扶弱、施惠的功能，因而往往通过遗嘱、遗赠等单方法律行为作出；而且居住权人在取得居住权后，只能用于居住，而不享有取得收益的权利；在居住权人死亡后，居住权即告消灭，居住权人的继承人不得继承，因此居住权制度对大陆法系民法典的制定产生了很大影响。《德国民法典》《法国民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》等欧洲国家的民法典都对居住权制度作出了规定。

同属大陆法系的日本、我国台湾地区却未就居住权作出规定。其中原因，主要是亚洲地区并无人役权之规范传统。如我国台湾地区有学者认为：“人役一项该国无此习惯，且复有碍于经济之流通，故仅取地役权。”“惟东西习惯不同，人之役权为东亚各国所无，日本民法仅规定地役权，而于人之役权无明文，中国习惯亦与日本相同，故本法亦只设地役权也。”关于我国是否应当引入居住权制度，早在《物权法》制定时就存在争议。基于对弱势群体利益保护的考虑，2002年至2005年《物权法（草案）三次征求意见稿》中均就居住权作出规定。但在2007年正式颁布的《物权法》中还是予以删除。当初删除的主要理由是认为居住权的使用范围可能较窄。如基于家庭关系的居住问题可适用《婚姻法》有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题可适用《合同法》等有关法律的规定，这些情形都不适用《物权法（草案）》关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过有关法律规定的救济渠道加以解决。

明者因时而变，知者随事而制。一段时期以来，我国房屋供应体系主要采用商品房购买和房屋租赁二元结构，并以经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房为补充。其中，商品房购买能够保障购房人长期、稳定的居住权益，但由于价格因素，难以满足中低收入社会成员的居住需求。房屋租赁虽然价格低廉，但又存在期限较短等不确定因素。经济适用房、两限房、廉租房申请条件较为严格，对于户籍、收入水平等不符合条件的“夹心层”无能为力。近年来，以分时度假、以房养老等为代表的新型住房市场不断发展，传统的住房供应体系已经越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求。党的十九大报告指出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”本次《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，体现了以人民为中心的发展思想，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。从《民法典》第366条至371条这6个条文规定来看，我国的居住权既沿袭为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础，又拓展了其社会保障属性，还凸显了房屋价值利用多元化的功能，具有鲜明的时代特征。

二、居住权制度的主要内容

本条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。从上述规定来看，居住权制度的主要内容包括以下几个方面：

第一，居住权属于用益物权。物债两分原则乃是大陆法系传统财产法体系之“脊梁”。物权为对物全面支配的权利，直接设定于物之上，权利的实现无须他人的积极作为，权利人之外的任何人仅负消极的不侵犯物权义务，属于绝对权。而债权仅存在于特定的当事人之间，第三人不受债权债务关系的约束，具有相对性。正因为物权具有针对任何人的效力，为使他人免于承受不可预测的风险，保障行为自由、安全和社会秩序，物权法定成为物权法的一项基本原则。2007年《物权法》第5条规定，“物权的种类和内容，由法律规定”，明确除法律规定外，任何人不得创设物权。因此，虽然此前社会生活实践中已有当事人基于各种原因设立居住权，甚至因此产生争议诉至法院，但由于没有法律明文规定，很多情况下只能按照租赁等债权关系处理。即便使用了居住权的概念，也难以实现物权属性对当事人利益的强大保护功能。在居住权制度“入典”后，按照法律规定要件设立，并经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。

第二，居住权通过合同设立。本条规定居住权人按照合同约定而享有权利，表明居住权是经意思自治所创设而并非所有权人的法定义务。根据我国现行法律体系，合同大致可以分为三种类型：第一类为通常意义上的民事合同，指平等民事主体之间形成的设立、变更、消灭民事法律关系的协议；第二类为涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同；第三类为行政协议。虽然行政协议不属于民法意义上的合同范畴，但由于行政协议的履行可能创设一项民事权利，故为严谨起见，仍有必要于此列明。基于前文对罗马法居住权制度源流的考察，本条所称合同应当首先包括涉及婚姻、收养、监护等身份关系的合同。这是因为居住权制度产生的基础就是对具有特定身份关系人的利益的保护。即便到今天，婚姻家庭领域的法律关系仍应是居住权的典型适用形态。其次，从文义解释，本条所称合同还应当包括一般意义上平等民事主体之间签订的民事合同。因为当民事法律文本中出现合同一词时，除非是在特定的部门法或者基于上下文体系解释有其他理解，否则，即应理解为平等民事主体之间形成的设立、变更、消灭民事法律关系的协议。同时，只有允许基于非身份关系设立居住权，才有利于体现居住权的财产权属性，在新时代发挥其社会保障以及融资等财产利用多样的功能。最后，从目前来看，居住权在行政协议中尚无适用之余地。

《民法典》总则编中的第133条、第134条第1款规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”，“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”一般认为，民事法律行为可以划分为合同行为以及单方法律行为。于此需探讨的是，单方法律行为是否可以设立居住权？从文义来看，合同并不包括单方法律行为。但正如前文所述，居住权的制度基础主要是婚姻家庭领域，而在该领域中如遗嘱等单方法律行为是设立居住权的重要形式，故不应予以排除。因此，《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”

第三，居住权是对他人住宅享有的权利。民法理论认为，根据标的物所有人归属，物权可以分为自物权和他物权。自物权即所有权，是指权利人对自己所有的物依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权是唯一的自物权，是完全的物权。他物权是权利人依据法律的规定或合同的约定，在他人所有的物上所设定的直接管理和支配该物、享有对物的收益，并排除他人干涉的权利。所有权以外的物权均是他物权。居住权作为他物权，当然也只能是对他人之物享有权利。

本条规定居住权的客体为住宅。有别于“商品房”“房屋”等表述，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房以及农村宅基地所建房屋，等等。对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设立居住权。

第四，居住权人享有占有和使用权能。通说认为，完整的所有权包含占有、使用、处分和收益四项权能。所有权人通过设定用益物权将占有、使用和收益权能转移给用益物权人，仅保留处分权成为“虚有权”。《民法典》第323条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本条即第366条则规定居住权人仅享有占有、使用标的物住宅的权能，明确排除居住权人享有收益权，再次体现了立法对于居住权保障弱势群体的功能定位。同时，对于居住权人的占有权、使用权的理解还应当结合本条“以满足生活居住的需要”作限缩性解释，即居住权人对标的物住宅的占有、使用不能超出居住的范畴。如使用住宅权仅用于堆放物资、改造住宅用于经营等，均超出了居住权人的权利范围。

值得注意的是，居住权与房屋租赁尽管都是对他人房屋的使用，但属于两种不同类型的权利，房屋租赁不能代替居住权的功能。房屋租赁属于债权，尽管法律通过设定“买卖不破租赁”的规则赋予其一定程度的物权属性，但房屋租赁期限较短，稳定性相对较弱，不足以满足长期居住的需求。首先，《民法典》第705条明确规定租赁合同最多不能超出20年，超过部分无效。事实上，由于近年来城市房屋租金的节节上涨，除政策性公租房外，房屋租赁合同约定的期限一般都相对较短。相对而言，居住权期限并无法律规定限制，可以直至居住权人死亡。其次，租赁合同属于有偿合同，承租人需按照市场价格支付租金，不能完全适应婚姻家庭关系中调节房屋居住的需要。而居住权为无偿设立，可以通过遗嘱等单方法律行为作出，形式更为灵活。最后，租赁权属于债权，不能对抗第三人。而居住权是物权，具有优先效力和绝对对世效力。正如我国台湾地区学者指出，“和这些大陆法系国家和地区比起来，台湾地区‘民法’上的役权就没有道理少了很多”“其中最明显的就是存在于大多数国家和地区的居住权（属于一般的人役权或单独规定），以致这方面的需求到今天仍只能用租赁方式来满足，借民法物权效力的特别规定，乃至土地法对承租人的保护规定来补强，但公示性既不够，使用人也无法取得完全的物权地位。”可见，居住权并非房屋租赁可以替代的权利。

【审判实践中应注意的问题】

“每一次发展的法律体系，都必须经过一段由司法判决形成法律的时期。”在《民法典》颁布前，居住权一直未被我国民事立法所承认。但面对实践中涉及居住权的诉讼纠纷，人民法院并不能以法无明文规定为由拒绝裁判。司法实践中，涉居住权案件主要集中在离婚、继承、赡养以及涉公产住房、投资性住房纠纷等相关社会生活领域。如离婚后无住房一方及其未成年子女的居住权问题；订立遗嘱或遗赠人对房屋的处分意愿与居住权人的住房需求冲突问题；子女不履行赡养义务导致老年人无房可住的问题；公产住房居住人权利义务划分不明问题，以及将居住权作为投资方式进入市场流通引发的相关权利争议问题。在法律适用方面，各地法院在处理相关案件时适用法律也不统一，可供适用的法律包括《民法通则》《合同法》《物权法》《老年人权益保障法》《婚姻法司法解释（一）》等。

从裁判思路来看，人民法院对于涉居住权的案件主要有两种思路：一是基于物权法定的原则，将双方关于居住权的约定解释为所有权等其他类型的物权。如在河南省驻马店市平舆县人民法院（2013）平民初字第1352号案件中，当事人约定“建房资金由兄弟二人平均分担，房屋门面中间由父母所有（将来父母百年后为兄弟二人共同财产），住房二层属父母居住（将来父母百年后为兄弟二人共同财产）”。法官认为：“根据物权法定原则，《物权法》没有规定居住权，该协议约定的楼房二层居住权应为所有权。”二是通过法律解释确认居住权的不动产物权属性。如浙江省高级人民法院（2013）浙民提字第82号案中，当事人约定“现因姐姐朱某甲在杭州工作无房可住，朱某乙愿将该房让与朱某甲居住”。法官认为，首先可将该约定认定为亲属间居住权让与；其次，由于让与协议没有约定居住期限，因此推定居住权的期限可以为终生居住；最后，居住权不得再转让、继承。此外，对于有偿设定居住权、保留居住权的所有权交易、赠予所有权中的居住权保留、集资购房中的居住权、通过遗嘱分割居住权和所有权、共有物分割中设定居住权等均有相关司法裁判予以认可。《婚姻法司法解释（一）》第27条关于“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”的规定，首次通过司法解释为离婚案件生活困难的配偶一方的居住权提供了裁判依据。这些司法实践探索，都为此次《民法典》关于居住权的制度设计提供了有益的实证依据。

值得注意的是，一方面，《民法典》明确规定居住权制度为今后相关案件的审理提供了法律依据，避免裁判者花费大量时间精力用于文书说理；另一方面，也大大限缩了裁判者自由裁量的范围。因此，我们有必要检视梳理多年来审判实践中形成的审判理念，对于不违反法律规定，有利于矛盾纠纷化解，有利于充分发挥居住权制度功能的，应当不断完善发展；对于不符合法律规定的，应当及时予以修正。在具体案件的审理中，还有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，“对立法者疏未顾及之处，仍应运用其智慧，自动审查有关各种利益”，实现法律推理逻辑自洽和个案公平正义的平衡。