第三百五十二条

第三百五十二条

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

【条文主旨】

本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物等不动产权属认定规则的规定。

【条文理解】

一、建筑物等不动产权属认定的一般规则

建筑物、构筑物及其附属设施均属于地上定着物，与土地有着极为密切的关系，法律上也通常将两者统称为不动产。从自然属性上讲，建筑物等是不可脱离土地而存在的，但在法律属性上，关于两者的关系如何，亦即是否可将其作为相互独立的两项不动产来认识，存在着两种不同的立法例：一种是结合主义，即将建筑物等与土地结合作为一个不动产，建筑物等为土地的一部分，不构成独立的不动产。另一种是分离主义或分别主义，即建筑物等与土地各为独立的不动产，但两者基于密切关系而有一定联系。这是因为建筑物等应落于地，必须以相应的土地权利作为自己的正当根据（权源），否则构成无权占有。但若严格奉行土地所有权吸收地上物的原则，固然周到地保护了土地所有权人的利益，可也阻碍了人们投资于他人的土地且保有建筑物所有权的热情和行为。为衡平地协调土地所有权人和投资于土地的非所有权人之间的利益，让土地所有权人仅仅取得非所有权人利用土地的对价，使非所有权人保有建造在他人土地上的建筑物等的所有权，大陆法系国家创设了地上权制度，只要非所有权人在他人的土地上取得地上权，建筑物等便不被土地所吸收，而是与地上权相结合，成为地上权人的所有物。

我国实行土地的社会主义公有制，土地属于国家或集体所有，因此，我国的建筑物所有权与土地权利的关系与国外的制度设计有差异也有共性。其中差异表现在我国的建筑物等所有权独立于土地所有权，且绝大多数情况下其主体是不一致的。建筑物所有权属于自然人、法人或其他组织，不发生土地所有权吸附建筑物所有权的问题，且因土地所有权不能作为交易客体，亦不存在土地所有权因建筑物所有权流转而发生归属之变化的问题。其共性则表现在为防止建筑物等成为“空中楼阁”，必须赋予其占有和使用土地的正当权源，如此我国创设了建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权制度，作为在土地上建造建筑物并保有其所有权的正当根据，发挥着其他国家地上权的作用。可见，在我国，并非土地所有权吸收建筑物的所有权，而是建设用地使用权吸收建筑物所有权，两者在权利归属和权利变动方面均应该严格遵循一体化处理的原则。一方面，在权属认定上，建设用地使用权与建筑物所有权的权利主体一般应当保持一致，以此解决建筑物所有权无所依赖的问题；另一方面，在权利变动上，应实行“地随房走”“房随地走”的规则，以此防止因单独流转而发生的权源丧失或不动产权利关系复杂化等问题。本条即是关于第一个方面的规定，明确了建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权原则上归属于建设用地使用权人所有，成为实践中认定建筑物等所有权归属的重要裁判规则。

因建设用地使用权与建筑物所有权均属于不动产物权，在物权变动方面一般实行登记要件主义，但根据本法第231条的规定，因合法建造这种事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，建设用地使用权人在取得权利后，经依法审批取得用地、规划、建设等各类许可后进行建设，在依法竣工验收后其就取得建筑物所有权，但如未经登记，则在处分时不能发生物权效力。为通过登记确认和公示建筑物所有权，《城市房地产管理法》第61条第2款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。但这是在统一登记改革前的分散登记时期作出的规定，在不动产统一登记改革后，建设用地使用权与建筑物所有权的登记部门已经合二为一，建设用地使用权人依法利用国有土地建造房屋的，可以一并申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，符合申请条件的，登记机构应将建设用地使用权及建筑物所有权一体记载于登记簿并核发统一的不动产权属证书，同时收回原建设用地使用权证书。因此目前在物权公示层面，也基本遵循了房地一体登记的原则。可以说建设用地使用权与建筑物所有权的密切关联对不动产统一登记提出了客观需求，而统一登记的实现则为本条实施和适用奠定了更扎实的实践基础。

此外，从本条文义分析，建筑物等所有权和建设用地使用权权属一体认定的规则限于“建设用地使用权人建造的”建筑物等，但从本条的规范目的分析，实践中应扩展其适用范围，将建筑物等所有权归属于建设用地使用人所有作为一般性的裁判规则。如此非建设用地使用权人在建设用地上建造建筑物，在基于合作建房合同（约定建造一方仅仅取得使用建筑物的债权）、出于为建设用地使用权人谋利益的目的等情况下，建筑物的所有权也归属于建设用地使用权人。不动产抵押权的行使结果，建筑物的所有权同样归属于建设用地使用权人。至于建造人的出资补偿问题，可通过合同约定或不当得利制度解决。在此应将本条与本法第231条区分，后者规定建筑物所有权自合法建造行为成就时即发生法律效力，系对物权生效时间而非对物权归属的规定，建筑物所有权人仍应适用本条加以确定。最后，以“在法律上共其命运”来理解“一致”，房地一致原则所体现的，不应仅限于房地一体处分，而是及于房地权利得丧变更的各个环节；且也不限于基于法律行为方式的权利变动，基于建造等事实行为以及继承等法定原因的得丧变更，也应包括在内。一言以蔽之，“房地一致”的正确理解应是，只要地上有房，则取其任何一个时间点来观察，房地权利之归属均须一致，房地归属在任何时候均不能异其主体，既不允许“有地权而无房权”，也不允许“有房权而无地权”。

二、建筑物等不动产权属认定的例外规则

除一般规则外，本条还规定了但书条款，即有证据证明建筑物等所有权不属于建设用地使用权人所有的，则应根据实际情况确定权属。在立法机关对《物权法》的释义书中，曾列举三种例外情形：一是买卖、互易、赠与等法律行为已经生效且实际履行，建筑物所有权的变更登记业已完成，但因房地权属分别由不同的登记机构办理登记的体制等原因，导致建设用地使用权尚未完成变更登记；二是在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目中配套建设，但是其所有权归国家；三是在公房改制过程中，单位依法或政策将职工承租的公房出卖与职工，购房者不享有公改房所在地的建设用地使用权。也有实务界观点认为建设用地使用权人不能取得地上建筑物等权属的情形，在实践中主要包括以下几种可能：一是地上建筑物等不是由建设用地使用权人建造的，比如建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，但没有办理变更登记手续，地上建筑物等是由他人受让土地后建造的；二是地上建筑物等是由建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如合资、合作等，按约定建成后的建筑物等权属应部分或全部归他人；三是建设用地使用权人已经将建造的建筑物等预售给他人。还有一种观点认为，本条但书所指情形应为土地租赁权、土地借用权等，应当限定此处的但书，不宜随意扩张其涵盖范围。

我们认为，本条的规范目的在于使建筑物所有权与建设用地使用权相结合，尽量防止发生房地分离的情形，因此，应在坚持物权公示公信原则及不动产物权变动登记要件主义的前提下，严格遵循房地权属一体的规则，对本条但书规定的适用范围作限制性解释。第一，对于分散登记时期造成的房地登记分离的问题，将随着统一登记的改革不复存在，关于历史遗留问题，应根据“地随房走”“房随地走”的规则处理，即房屋所有权已转让的，建设用地使用权一并转让，前者完成移转登记而后者尚未完成的，应由土地使用权人履行移转登记义务，而不能主张建筑物所有权。第二，对于非由建设用地使用权人建造或建设用地使用权人与他人合作建造的建筑物，原则上仍应遵循所有权属于土地使用权人的一般规则，当事人之间关于建筑物所有权的约定仅具有债权效力，当然实际建设人或出资人可根据合同约定请求土地使用权人办理土地使用权移转登记或登记为共有，也可根据不当得利等规定请求返还其出资等；在其实际占有建筑物且符合一定条件情形下，还可以物权期待权为依据排除强制执行等。第三，对于预售商品房，因尚未办理移转登记，购房人享有的仍为债权而非物权，即使因办理预告登记或实际占有房屋而使债权的效力得以强化，但在移转登记前享有商品房所有权的仍为建设用地使用权人即开发商。第四，虽然市政公共设施建设及公房改制过程中确实可能存在房地产权分离的情形，但也应通过对特定法律或政策的解释和实施，尽量促成房地产权的一致，比如前者市政出资由开发商负责建设市政公共设施，就该设施的基地部分，可减少开发商所应支付的建设用地使用权出让金的数额，国家取得这些设施的所有权，同时享有相应的建设用地使用权；后者则可根据国家相关规定或政策，在符合一定条件的情形下，由单位职工补缴相关费用后一并取得房屋所有权与建设用地使用权。最后，根据1999年国土资源部颁布的《规范国有土地租赁若干意见》的相关规定，国家可将特定用途的国有土地出租给使用者使用，承租人取得承租土地使用权后可进行地上建筑物、构筑物建设，这种情况下承租人取得建筑物所有权的土地权源基础系土地租赁权而非建设用地使用权，属于本条但书中规定的情形。

【审判实践中应注意的问题】

第一，不具有房地产开发资质的当事人借用具备房地产开发资质的房地产开发企业的名义开发房地产，并将建设用地使用权、房屋所有权登记在后者名下，当后者负担债务，申请人申请执行时，实际权利人主张停止执行并确权的，一般不予支持。这是因为建设用地使用权与房屋所有权作为物权，均应当以登记为公示要件，在房屋所有权首次登记前，根据本条规定，建成房屋亦应归属于登记的建设用地使用权人所有。内部的借用或挂靠协议一般不能对抗第三人，包括查封债权人。而且考虑到房地产开发关系社会公共安全和房地产市场秩序，国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质或挂靠行为违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，因此也应由借用人或挂靠人承担不利后果。

第二，本条系建筑物等所有权等应归属于建设用地使用权人的一般规定，根据房地一体的基本原理，农村集体经济组织成员的住宅与宅基地使用权之间的关系，以及依照《土地管理法》第63条规定建设的建筑物与集体经营性建设用地之间的关系，也应准用本条处理。