第三百零六条

第三百零六条

按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

【条文主旨】

本条是关于按份共有人转让份额时优先购买权行使的规定。

【条文理解】

本条是《民法典》新增条文，《物权法》上并不存在这一规则。由于实践中存在大量按份共有人转让其份额未通知其他共有人，损害其他共有人的优先购买权，因此《民法典》的这一条新增的规定具有重要意义。本条的理解与适用须注意以下问题：

一、通知的要求

按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。通知的主体为拟转让份额的共有人，通知的对象是其他共有人。通知的内容，《民法典》本条仅规定为“转让条件”。通知的内容是前文所述的“同等条件”，还是转让人与第三人达成的转让合同的全部内容，包括拟受让人的姓名等信息？可以参照《公司法》上有限责任公司股权外部转让时对通知内容的要求来理解按份共有人的通知内容，按份共有人应将与第三人达成的交易条件通知其他共有人，以便其他共有人决定是否行使优先购买权。按照本条规定，按份共有人应及时履行通知义务。

《民法典》第306条尚有两个问题值得探讨。一是通知的方式。由于本条并未规定通知的方式，应理解为书面及其他能够让其他共有人收悉的合理通知方式均可以。二是，如果转让方将转让条件通知其他共有人之后，转让方是否可以撤回通知？或者当其他共有人主张行使优先购买权后，转让方对其他共有人行使优先购买权心生悔意，是否准许？该问题值得进一步研究。

二、行权期间

本条规定，其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。境外民法典大都规定了共有人行使优先购买权的期限。例如《德国民法典》第510条第2款规定，对于土地，先买权只能在收到通知后两个月的期间届满前行使，对于其他标的物，先买权只能在收到通知后1周的期间届满前行使。指定行使期间的，指定期间取代法定期间。

本条规定的合理期限如何理解？《物权法司法解释（一）》第11条可资参考：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”

关于合理期限，可作如下理解：

1.按份共有人有约定的，按照约定处理。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理。此处的“有约定”要求对具体的行使期间有约定，包括期间的起算点、具体期间的长短、是否存在其他例外情形等。但当事人约定的期限，应当符合公序良俗，具有合理性。

2.以通知中载明的行权期间为合理期限。通知的内容通常包括转让价格、支付方式、支付期限等，通知内容也应包括其他共有人行使优先购买权的行权期限。按照《物权法司法解释（一）》第11条的规定，转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准。

3.推定为15日。如果通知中没有载明优先权的行权期间。对此，《物权法司法解释（一）》第11条第2、3项规定了推定为15日的期间。须注意的是，由于优先购买权的性质应为附有条件的形成权，因此，根据形成权的基本理论，司法解释确定的15日为除斥期间，不得中止、中断或延长。该期间的经过将导致优先购买权确定地丧失。

4.优先购买权的最长期间。《物权法司法解释（一）》第11条还规定了优先购买权的最长期间。转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月。

三、行权方式

实践中，转让人通常要求其他共有人对是否行使优先购买权进行答复。如果其他共有人并未按照通知要求进行答复，应如何处理？鉴于优先购买权的行权期间一般不会很长，因此，其他共有人只要在该期间行使了优先购买这一事实即可，不宜认定优先购买权这一法定权利因权利人未作答复而消灭。

四、优先购买权的竞合

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。本条的规定类似于《公司法》上的规定，也是吸收了《物权法司法解释（一）》第14条的基本内容。《物权法司法解释（一）》第14条规定：“两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。”

适用本条的前提是经过协商而协商不成，应当按照“转让时”的份额比例行使权利。如果按照共有关系形成时的份额比例行使优先购买权，则对转让时的按份共有人不公平。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中应注意共有人的优先购买权与承租人的优先购买权的竞合。对此，一种观点认为，承租人的优先购买权优于共有人的优先购买权。另一种观点认为，共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。我们认同第二种观点，理由是，共有人的优先购买权是基于共有的物权关系而产生，承租人的优先购买权是基于租赁的债权关系而产生。根据物权优于债权的原理，应该认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。优先购买权的设立目的是为了保持已经存在的法律关系，维护法律关系的稳定，在共有人和承租人都可以主张优先购买权的情形下，表明共有人和承租人之间已经产生纠纷，如果让承租人行使优先购买权，再进入共有关系，可能导致原共有人与新加入的共有人之间的纠纷升级，矛盾激化。如果承租人不行使优先购买权，对承租人的租赁关系也不产生实质影响。