第二百八十一条

第二百八十一条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

【条文主旨】

本条是关于建筑物及其附属设施的维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用的规定。

【条文理解】

本条对建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）进行了规定，包括维修资金的归属、用途、筹集与使用以及紧急情况下如何使用等方面。每位业主在购买房屋时均需要预交一定数额的维修资金，以便于日后统一对建筑物共有部分进行维修，这是此类建筑物的特殊性质所决定的。在签订商品房买卖合同时，作为买受人的业主与作为出卖人的开发商，通过合同约定建筑物及其附属设施的维修资金比例和份额。这些用于建筑物及其附属设施的维修资金，经由前期物业服务合同约定由选聘的物业服务企业或者其他管理人统一管理，但所有权属于全体业主共有。如何使用该笔维修资金，必须由全体业主通过一定的方式共同确认。按有关规定，维修资金一般是由开发商代收，在办理立契过户前交纳。《物业管理条例》对维修资金作出了规定，其中第7条第4项规定：业主在物业管理活动中应当按照国家有关规定履行交纳专项维修资金的义务；第53条第1款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”维修资金是指由业主缴纳的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修保修期满后的维修和更新、改造的资金，如电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修费用。第53条第2款规定：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”《住宅专项维修资金管理办法》第3条规定，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。这就把建筑物及其附属设施中可以使用维修资金的部位予以了明确。维修资金在性质上不同于管理资金，所谓管理资金是由业主出资组成的由业主大会或者业主委员会管理的资金。专项维修资金一般登记在以业主名义开设的专用账户下，通常由政府监督其使用，专项维修资金的使用一般由业主按照本法规定进行表决，由业主委员会申请使用。因此，业主委员会与物业服务企业订立物业服务合同时，可就专项资金申请使用的具体事项作出约定。

本条第1款规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。这就明确了维修资金的归属问题，即维修资金属于业主共有。因为维修资金是业主交存的，一般情况下由业主在购房时按照一定的比例支付。维修资金在性质上属于业主的共有财产，不能处分、转让及分割为业主所有的份额。政府只能对维修资金是否实际用于维修建筑物及其附属设施进行监督指导，并不能直接支配维修资金。

关于维修资金的用途，本条第1款规定为维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。这表明维修资金必须专款专用，用于特定的目的。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，特别是建筑物本身的修缮，不得挪作他用，特别是不能用作业主委员会承担责任的财产。这就保证了一旦出现建筑物及其附属设施需要进行重大修缮时，不会出现无资金可用的情形，这也能保证维持业主正常的居住和生活条件。

关于维修资金的筹集与使用，本条第1款规定为，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。维修资金的筹集与使用关系到业主能否正常使用建筑物及其附属设施，与每个业主的切身利益密切相关，每位业主都有权利知晓维修资金的筹集、使用情况。维修资金的筹集与使用应当经业主共同决定。本条规定这笔费用的筹集和使用情况应当定期公布，从法律上确保了业主这方面权利不被漠视乃至侵犯。至于业主如何决定维修资金的筹集与使用，要依据本法第278条的规定来处理。即筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，而应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意方能决定。使用建筑物及其附属设施的维修资金的，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。对于维修资金的使用，全体业主享有知情权。为便于业主及时了解建筑物及其附属设施维修资金的筹集情况，依法监督维修资金的使用，维修资金的筹集、使用情况应当予以定期公布。无论是业主大会、业主委员会还是物业公司，都有义务将维修资金的筹集、使用情况定期向全体业主公布。业主也有权对维修资金的筹集、使用情况进行查询、监督。小区内维修资金的筹集和使用，涉及业主的重大经济权利和责任，也是业主十分关心的问题。刻意隐瞒维修资金的筹集和使用的信息均构成对业主知情权的侵犯。物业服务企业或其他物业管理人或者业主委员会拒不定期公布有关信息的，业主寻求法律保护应当得到支持。

维修资金的使用关系到全体业主的共同利益，一旦使用不当，就会对全体业主造成损失。因此，维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定，实践中，维修资金的使用应当由全体业主通过业主大会来决定，而不能由业主委员会决定。但在出现紧急情况如自然灾害时，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的；或者包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分及附属设施的使用功能受到重大影响，而业主对这些共有部分或附属设施的使用又是十分迫切且经常性的。如前所述，维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定，本法第278条也明确将维修资金的使用列为业主共同决定事项，规定了严格的决定程序，在参与表决人数及其专有部分占建筑物总面积上均作出需同时具备的严格规定，这就不可避免地提高了作出决定的烦琐程度，严格按照法律规定的程序作出决定往往需要较长时间。此时提高建筑物及其附属设施的修缮效率对业主而言更为重要，也成为其首要的价值取向，因此本条第2款同时规定了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，对实践中出现的紧急情况下公共维修资金的使用问题作出专门规定。

【审判实践中应注意的问题】

一、使用住宅专项维修资金应由业主共同决定

审判实践中，出现业主自行付费维修住宅公共部位后，起诉物业公司要求从维修资金中支取费用支付房屋维修费用的情况。此时应注意维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金性质属于业主共有，资金的使用应当经业主共同决定并对使用情况进行定期公布，使用需经过严格程序，维修资金的支付也要接受政府主管部门监督。物业服务公司并非承担维修费用的义务主体，如确需使用维修资金，须经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应该移交代管的专项维修资金

在实践中，仍有部分小区采取物业服务企业代管专项维修资金的方式，为更好地保护业主的合法权益，避免由于物业服务企业代管专项维修资金而发生损害业主合法利益的情形，物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业亦应对其代管的专项维修资金移交业主委员会。在出现物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝移交由其代管的专项维修资金的情形时，业主委员会向法院起诉请求物业服务企业移交由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

三、业主拒绝缴纳专项维修资金，并以诉讼时效期间经过为由提出抗辩的，人民法院不予支持

维修资金性质上属于专项资金，系为特定目的，即为住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造而专设的资金，专项维修资金是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分而设，具有公共性、公益性。维修资金单独筹集、专户存储、单独核算，属于全体业主共有。缴纳专项维修资金是业主为维护建筑物的长期安全使用而应承担的一项法定义务。缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益，即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务，这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅的所有权人。因此，缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务，其只存在补缴问题，不存在因时间经过而可以不缴的问题。业主大会可代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权，起诉业主要求补缴维修资金。未依法缴纳专项维修资金的业主以业主大会起诉追讨专项维修资金已超过诉讼时效进行抗辩，该抗辩理由不能成立。人民法院应当根据被告所有的物业面积，按照同期其他业主缴纳专项维修资金的计算标准算出其应缴纳的专项维修资金数额。