第二百七十九条

第二百七十九条

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

【条文主旨】

本条是关于业主将住宅改变为经营性用房的规定。

【条文理解】

随着经济发展，在建筑物区分所有的情形下，业主擅自将小区内的住宅房屋改变为餐饮、娱乐等商业用房，以及经营公司、服务行业等经营性用房的情况不断增加，实践中将此种情况称为“住改商”。这既包括利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等营业行为，也包括因生活需要利用住宅开办小卖部、早点铺、理发店等经营行为。“住改商”有几种情形，有的只是改变了房屋的使用性质，有的不但改变房屋的使用性质，而且改变了房屋的结构状况。房屋在建造并报经审批时的用途不得随意改变，如果需要在建造过程中改变房屋的用途，如将住宅性质的房屋改变成经营性用房，需要重新报经规划部门同意批准后才能建造，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，同时更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。“住改商”可能造成来往小区外来人员杂乱，增加小区不安全因素；干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张等问题。因此，因“住改商”问题引发的纠纷也比较多，这类纠纷表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一种妨碍或者侵害。此时，建筑物区分所有权人作为权利人有权依法提出自己的诉求，要求实施不当行为人停止妨碍或者侵害，使自己的正当权益得以实现，合法权益得到保护。此外将住宅大量改为经营性用房，也会造成国家税费的流失，需对此进行专门规定。建筑物区分所有权与其他的不动产所有权相比较，具有一些特殊性，呈现出权利主体身份的多重性，即业主作为权利主体集专有权、共有权与成员权三种权利于一体：权利性质的一体性，表现为构成建筑物区分所有权的专有权、共有权与成员权不可分离，少了一个都会导致建筑物区分所有权解体或者无法正常行使；权利客体的多样性，专有权的客体为建筑材料组成的四周上下封闭的、在构造和使用上具有独立性和经济价值的建筑空间，而共有权的客体为建筑物及其附属建筑物中所有的共有部分，成员权的客体为业主作为管理团体成员所为的行为；权利内容的复杂性，表现为上述三种权利义务关系经常相互交织；专有权的主导性，业主拥有专有权是拥有共有权和成员权的前提。本条从规范业主建筑物区分所有权的角度对此进行了专门规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。这是业主的一项基本义务。如果业主确实因生活需要等情形需要将住宅改变为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，在此前提下，还必须征得有利害关系的业主的一致同意。上述两个条件必须同时具备，缺一不可。也就是说，业主将住宅改变为经营性用房，只要不违反法律、法规以及管理规约，并经过有利害关系的业主的一致同意，“住改商”行为的合法性要件已经完全具备。对本条的理解，应当把握如下几个方面：

一、为什么本条要对“住改商”业主设置须经其他有利害关系业主一致同意的限制性条款

不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则。但在住宅小区内出现“住改商”问题不是个案，究其原因也是复杂多样的，且极易引发纠纷。如果业主确实因为生活需要，将住宅改变为经营性房屋，对此进行规范化引导是十分重要的。而“住改商”对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，对其他业主生活秩序、生活质量的改变等，也是不争的事实。对于住宅小区内，以整体居住为主要目的、个别经营为特殊现象的背景下，对“住改商”进行必要的限制和规范，十分必要，设置限制性条款也是为了维护好最广大业主的合法权益。

二、应当如何确定本条规定的义务主体

本条是规定业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文。但在实践中，业主将住宅出租、出借后，承租人、借用人改变住宅用途为经营性用房的情况时有发生。非业主的物业使用人同样受本条内容的规制，在将住宅改变为经营性用房时，亦应遵守本条规定的相应义务。

三、应当如何确定有利害关系业主的范围

对有利害关系的业主的界定，不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成的影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响。实践中，在判断某一业主是否属于本条所称的有利害关系的业主时，应注意从以下几点进行认定，一是应当具有法律规定的业主身份。实践中，应认定基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业的符合法律规定情形的物业使用人，拥有与业主相同的权利。二是必须是业主的合法权利受到或者可能受到侵害，这里所说的合法权利指的是业主作为建筑物所有权人所享有的特定权利，如共有权、区分专有权等。三是损害与“住改商”业主行为之间有法律上的因果关系。从位置上来说，本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，但不宜将整个小区的所有业主都认定为法律规定的有利害关系的业主。实践中确有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与“住改商”行为存在利害关系的情况，但这部分业主的范围难以统一划定。如果建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与“住改商”行为存在利害关系的，应当举证证明利害关系的存在，即其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。当存在小区业主已将房屋出租、出借等情形时，也应赋予非业主的物业使用人相同的异议权利。

四、如果未经有利害关系的业主一致同意，其法律后果是什么

本条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主一致同意。未经有利害关系的业主一致同意，其行为仍不具备合法性。因此，本条实际上已经成为“住改商”业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据。值得注意的是，《物权法》对此规定为业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。实践中有的做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见，这违背了当初的立法本意，因此本条明确了“住改商”中有利害关系业主的意见不应适用“多数决”，明确规定为需经有利害关系的业主一致同意。但也要明确，在“住改商”问题上，有利害关系业主一致同意只是必要条件，业主将住宅改为经营性用房时必须遵守法律、法规以及管理规约的规定，这两个条件必须同时具备，缺一不可，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房。实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。该事实不能限制本条规定的效力。

【审判实践中应注意的问题】

人民法院在审理住改商纠纷案件时，对“住改商”需要符合的条件特别是对经有利害关系业主一致同意条款的规定，必须正确理解和掌握。

一、以本条规定提起诉讼的民事主体确认及证明标准问题

以本条规定提起民事诉讼的主体应当仅限于与“住改商”业主处于同一建筑区划内的业主。对于非与“住改商”业主居住于同一小区的当事人，可以基于传统民法理论和相邻关系等提起诉讼，要求法院保护其合法权益，而不能以本条规定作为对其诉请是否支持的判断依据。人民法院在审理具体案件时，应当注意区分有利害关系的业主所处的不同法律地位，对其适用不同的证明标准。有利害关系的业主主要可分为两种情况：一种是与“住改商”业主处于同一栋建筑物内的业主，另一种是本小区内其他有利害关系的业主。二者身份不同，其承担的举证证明责任的事项、举证责任分配等，都是有区别的，在个案中应注意区分。

二、有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格

有利害关系的业主的一致同意是“住改商”行为的合法性要件之一。本条的立法导向是不主张“住改商”行为的，在有利害关系的业主于特定期间内未明确表态的情况下，应当从更有利于实现本条立法目的的角度进行解释和认定。如前所述，“住改商”行为对业主居住、生活环境的安全和安宁及对其专有部分不动产价值均会产生不利影响，以明示的方式确定有利害关系的业主的“同意”也是对其权利的一种保护。只要业主未以明示的方式表示同意，就应当推定其本意是不同意的。明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种：一是书面；二是明确无误的口头表示。不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。在处理“住改商”纠纷时，要注意审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。