第二百七十四条

第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

【条文主旨】

本条是关于建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房权利归属的规定。

【条文理解】

本条文源于《物权法》第73条规定，与《物权法》条文相比，内容无实质变化，仅文字表述有变动：将原来的“但属于城镇公共道路的除外”“但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”中的“但”改为“但是”，用语更为规范。

建筑区划是指对遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分。按照主要建筑物的功能可以划分为居住区、商业区、行政办公区等建筑区划。划分建筑区划的依据主要是城市规划道路、设施设备、建筑物规模、行政管理、物业管理等因素。建筑区划一般与《物业管理条例》中的物业管理区域相一致，以便于建筑物及配套设施的管理。建筑区划实际上是集体物权在空间上的集合，其形成和变更并不是无限的、任意的，会不同程度地受到公法、私法和行政法的约束和限制。随着社会经济发展，城镇建设越来越规模化、规范化。特定建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所的所有权归属问题如果不明确，很容易导致业主与开发商、业主与物业公司、业主彼此之间产生矛盾，有赖于法律作出明确规定。早在《物权法》制定之初，对此类问题应当如何规定，就存在着不同看法。归纳起来，主要有如下观点：使用权与所有权相分离的观点，认为道路和绿地属于国家，业主有使用权而不享有所有权。该观点认为道路是市政设施，应当属于国家所有，业主仅享有使用权，而绿地是土地的一种使用功能，其实质还是土地的归属，既然我们的城市土地属于国家所有，所以业主有使用权但是没有所有权。关于物业用房，有观点认为业主购房通常不支付物业管理用房的价款，所以对物业管理用房没有权利。有投资者说，认为建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所所有权的归属，应当本着谁投资归谁所有的原则确定。有约定说，认为开发商在售楼时明确将小区的绿地、道路、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所的费用分摊给买房人的，就归业主共有，如果当时没有明确约定费用分摊的，归开发商所有。对上述建筑物及其附属设施权利归属的认定，立法机关最终本着以小区和建筑物最终功能的实现为根本，摒弃优先考虑投资利益的取向，确立了对属于建筑物区分所有权人正常合理使用建筑物所不可或缺的共享部分，认定为业主共有财产的制度安排。立法本意在于以法律的形式，明确建筑区划内公共空间的权利归属，突出业主权益的保护，限制开发商以重复售卖和其他“再开发”的形式擅自处理和改变公共区域用途的行为，从而实现社会公共利益最大化，较好衡平各方权利主体的合理利益。根据本条法律规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及其他公共场所作为建筑物的附属设施，以归全体业主共有为基本原则，以归国家或者特定个别业主为例外。对本条文规定内容，可从以下几方面进行理解：

一、关于建筑区划内的道路和绿地权属问题，可分为一般情形和例外情形两种状态，以认定归业主共有为一般，以归国家或个人为例外

首先，一般情形下，建筑区划内的道路和绿地，通常情况下归业主共有。依建筑物区分所有权法理，建筑区划内的道路、绿地属于小区共有物业中的共有配套设施。其次，特殊情况下，建筑区划内的某部分道路和绿地，不属于业主共有。具体而言，有些道路性质上系城镇道路，权属应当归市政所有。在一些占地面积广、建筑物数量多的超大型的建筑群内，有时会有城区主干线道路通过，这些道路并不归小区业主所有。有些绿地性质上属于城镇绿地，应归市政所有，还有一些应当归个别业主所有的绿地。当然，也有观点认为，小区道路与绿地的任何部分均应归业主所有，如果考虑公益使用，应由政府在国有土地使用权出让合同中设定其中地块的公共地役权，而不能变更建筑规划区内道路与绿地的业主共有权的性质。我们认为，建筑区划内的道路、绿地的权属问题不能一概而论。城镇公共道路、城镇公共绿地的法律属性为市政公用场地，依法规定其所有权属于国家，由相应的政府行政主管部门行使管理权限，承担建设、维护、更换等义务符合现行立法关于权属划分的规定，亦符合目前阶段我国建筑物区分所有权制度设计的实际情况。另外，现实生活中，存在诸多建设单位销售住宅、经营性用房时将特定部分绿地以买卖、赠与等方式进行了处置，建筑区划内存在非归属于业主共有的绿地是客观存在。对此类客观存在予以确认，也有利于社会生活稳定。关于明示属于个人的绿地，多指一层建筑物单元窗前绿地或者与建筑物毗邻的特定区域内绿地。在商品房买卖合同中，这部分绿地被明确与建筑物专有部分一同销售，归该业主个人专有使用。其特点为该专有使用权同专有部分一同取得，且一并移转让与。其后果表现为建筑规划区内的部分绿地使用权变为个人专有权的附属部分，该专有权人对该块土地使用权承担相应义务，其他业主对此不能再予利用。

二、关于建筑区划内的公用设施、物业服务用房以及其他公共场所，作为建筑物的附属设施，由全体业主享有法定共有权

共有物业指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属物部分。建筑区划内共有物业形成的客观原因是建筑区划内共有物业为住宅、经营性用房的必要配套设施，是业主实现对住宅正常使用所不可缺少的条件，其一般不能独立成为各业主的专有部分及其附属物。建筑区划内共有物业包括共有配套设施和共有基地。其中，共有配套设施是指与建筑区划内建设和使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由全体业主享有共有权的小区配套设施。具体而言，从自然物理属性和功能用途这两个方面来比较，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房在构造及使用上既具有共有部分非独立性的物理属性，同时在功能用途方面也具有作为共有部分对于全体业主而言的公共性及非排他使用性，因此，建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房，除例外情形外，只要是按照建筑规划建设的，业主即应享有共有权。换言之，本条将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房规定为业主共有的理由，是因为建筑区划内的上述配套设施是整个建筑区划环境配套服务所必需的，也是确保建筑物合理利用正常发挥功能所应当达到的标准和条件。

三、业主共有权不是传统民法上的单一所有权形式，而是一种特殊的所有权，即建筑物区分所有权

因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益与处分，必须按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。简言之，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房所有权依法属于业主共同享有，如何使用和处分这些共有部分和共有设施应由全体业主决定。这里涉及的处分应作广义解释，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等。事实上处分包括合理改建等。在共有的情况下，业主不能随意改变建筑区划内道路、绿地的规划，不能影响道路或绿地功能的使用。此外，现实生活中，建设单位对共有部分、共用设施的任意处分时有发生，究其原因是其将建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房视为己有，为牟利而擅自作出处分，如在依规划应为绿地的土地上建造房屋，等等，故对建设单位擅自处分业主共有部分权利的行为必须依法依规予以禁止。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，本条规定的绿地、道路归业主共有，不是指绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所共有。

第二，并非位于建筑区划内的道路、绿地，就一律全部归建筑物所有权人所有。审判实务中遇到此类纠纷时，首先要查清讼争道路是否属于市政公共道路，所涉及的绿地是否存在属于城镇公共绿地或者其他应当认定为归个人所有的情形。

第三，确定前述配套设施属业主共有，并不意味着非业主就一律不得使用。当国家法律规定在该土地上建设特定的设备，或业主会议同意非业主使用时以及出于《民法典》相邻关系法律规定的要求，其他毗邻的小区的业主需要从其上通行或排水时，非业主可以使用这些配套设施。

第四，正确理解物业用房的性质问题，维护业主和建设单位双方的合法权利。物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。《物业管理条例》第30条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”该条例第27条还规定：“业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”物业用房一般由物业服务企业基于物业管理服务合同的约定由业主授权对物业服务用房享有占有与使用的权利，因此，物业服务企业对于该物业服务用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变物业服务用房的用途。司法实践中经常会遇到的问题是，开发商在给自己控制的物业管理公司移交管理的物业、财产时，同时移交部分房产供物业管理公司使用、经营，当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业公司对这部分房产主张所有权，由此引发纠纷。对这部分争议房产的权属确定，应区别不同情况处理：作为经营性房产移交，且以此性质实际使用的，不能确定为物业服务用房；作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应确定为物业服务用房。

第五，涉及明示属于个人专有的绿地问题时，因其与建筑区划内归业主共有的绿地权属性质不同，所以不适用《民法典》关于建筑物区分所有权人共有和共同管理权的有关规定，实务中应予注意。