第二百七十三条

第二百七十三条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【条文主旨】

本条是关于业主对其共有部分享有的权利和承担的义务的规定。

【条文理解】

一、关于建筑物区分所有权中共有部分的概述

“区分所有建筑物及附属物之共同部分，实即为专有部分以外之建筑物其他部分。”共有部分是建筑物区分所有的核心问题，建筑物区分所有权人对共有部分的所有权称为共有所有权，为表述方便，有时也称共有权。理论界对建筑物区分所有权中共有权的法律性质的理解存在很大的争议，有观点认为全部是共同共有性质，有的认为是按份共有性质，有的认为应当按建筑物不同类型来决定是共同共有还是按份共有，还有的观点认为需要根据具体使用情况来确定共有部分的性质，即如果共有使用的财产不能具体将哪一部分的财产确定为他人使用，也不能按照一定的份额确定使用范围的，该财产为共同共有性质，不一而足。我们可以不过于陷入学理上的争论，但需要注意的是，建筑物区分所有权中包含的共有权，有自身的独特性，与传统民法理论和《民法典》第8章专门规定的共有问题有很大的差别。传统共有在某种程度上足以反映所有权制度的变迁及社会经济的发展，是指两个或者两个以上的单位或者个人对同一不动产或者动产享有所有权。建筑物区分所有权人对共有部分的共有权，是指区分所有权人依据法律、合同以及区分所有权人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。该共有权在性质上既不是传统共有中的按份共有，也不是共同共有，它是一种特殊的共有。

关于共有部分的含义和具体范围，立法并未明确。实际生活中具体类型比较复杂，划分的标准也不相同。如根据共有产生的原因可分为法定共有和约定共有，根据共有的客体是财产还是权利可分为一般共有和准共有，根据共有人的范围，可分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。对不同类型的共有的确定，有时需要根据不同的财产情况来考虑。为解决审判实际需要，《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第3条分两款，对共有部分问题进一步明确。该条第1款规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”同时，该条第2款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”因此，我们在司法实务中，对建筑物区分所有权之下存在的共有部分的范围问题，可以理解如下：（1）法定共有部分，即法律、行政法规明文规定属于业主共有的部分。如作为建筑物的基本构造部分，维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙或地下构造等。另外，根据《民法典》第274条的规定，以下均属于法定共有部分：建筑区划内的道路，属于业主共有（确定属于城镇公共道路的除外）；建筑区划内的绿地，属于业主共有（属于城镇公共绿地或者明确属于个人的除外）；建筑区划内的其他公共场所、公用设施，属于业主共有；物业服务用房属于业主共有。（2）天然共有部分，是指法律没有明文规定，当事人合同中也没有约定，但其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，如基于建筑物的特性而当然存在的楼梯间、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等。（3）约定共有部分，除以上所述法定共有、天然共有部分外，还存在着既不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所和设施等，此类共有均属于约定共有。此外，建筑区划内的土地，排除一些有明确规定和当事人约定的情形外，依法由全体业主共同享有建设用地使用权。特别是当发生建筑区划内归业主共同享有使用权的土地被征收后给予的补偿费用，利用小区内土地在规划外建设车位而获取的收益等，都应当属于业主共有。

二、业主共有权的权利义务内容

业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务包括两部分内容：一是业主对共有部分享有共有权；二是业主对共有部分享有共同管理的权利。业主对共有部分享有的共有权，包括占有、使用、收益和处分的权利，但是实际生活中较多涉及的，主要还是使用权和收益权。对共有部分的使用权是建筑物区分所有权人作为共有所有权人的一项基本权利，它是区分所有权人在内部关系时的权利。对于行使共有部分的使用权的方式，各国一般规定将共有部分之使用区分为共同使用和轮流使用两种。即按照共有部分的使用功能，对共有部分能够同时使用的，可以共同使用，对共有部分不能同时使用的，可以轮流使用。对共有部分的收益权是指依管理规约或区分所有权人享有的专有所有权所确定的对共有部分的持份权，共有所有权人享有的取得因共有部分所生利益的权利。具体如何行使这些权利，还要依据相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，《民法典》第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占建筑物总面积的比例确定。业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理权，如业主有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利。本法第278条、第284条等，对业主管理权的主要内容和行使管理权的方式等问题，都作出了进一步规定。

业主对共有部分享有的共有权，可以说既是业主的权利，某种意义上也是业主基于共有权而产生的应予注意和履行的义务，要相应地承担对共有部分的共负义务，不能逃避。业主对共有部分如何承担义务，也要依据相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。例如，依据《民法典》第286条的规定，业主对共有部分承担的义务有，不得在共有部分任意弃置垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主可能以放弃权利为由，拒不履行义务。对此，本条中明确规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主不得为了拒绝支付共有财产维护维修的费用，而表示放弃对共有财产的权利，也不得以其未“实际使用”等为由而拒绝支付费用。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。

三、关于业主共有部分转让法律后果的规定

业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。没有业主对专有部分的所有权，就无法产生业主对专有部分以外共有部分的共有权，也无从谈起对共有部分的共同管理权。也就是说，在建筑物区分所有的状态下，区分所有权人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，如果业主丧失了对专有部分的所有权，也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利。这一点是由建筑物区分所有权中共有权的从属性特征所决定的，它产生于建筑物区分所有权人对专有部分的专有权，随着专有权的产生而产生，随着专有权的变动而变动，既不能独立存在，也不能单独地转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后，才能相应地取得共有权。因此本条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。即建筑物区分所有权所包含的三项权利具有整体性，业主在转让其位于建筑物内的住宅、经营性用房时，其因专有权取得而享有的对共有部分的共有和共同管理的权利将一并发生转让，不能与转让的专有部分发生分离或单独保留所有权。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，在建筑物区分所有情况下，对区分所有权人主张优先购买权的应如何处理？《房地产管理法》等法律均规定了按份共有人在其他共有人转让财产时，在同等条件下有优先购买的权利。建筑物区分所有权与传统共有存在明显差异：（1）从性质上看，建筑物区分所有权将一幢建筑物区分为专有部分和共有部分，形成了一种特殊类型的不动产所有权，其性质是复合共有，既强调整幢建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共同部分的互有性，既不是传统共有理论的共同共有，也不同于按份共有；（2）从权利变动上看，区分所有权的得失变更决定于专有所有权的变更，而一般的共有权变更，则以各共有人的独立行为而产生；（3）从标的物的分割上看，区分共有所有权的标的不得请求分割，而一般共有的标的物，共有权人有权请求按其所有份额进行分割。由此可见，建筑物区分所有权人虽然对共有部分享有共有权，但专有部分则形成单独的所有权，共有中不包括单独的所有权。即一个区分所有权人不能对他人的专有部分享有共有权，同时，共有权在区分所有权结构中处于从属地位，取得专有权就取得对共有部分的共有权，处分了专有权，共有权部分也随之被处分。因此，区分所有权人处分其专有部分，不需经得其他区分所有权人同意，其他区分所有权人没有优先购买权。

第二，注意与“共有部分专有使用权”的区分。所谓“共有部分专有使用权”，是指根据法律规定和区分所有权人约定，某一个或数个区分所有权人享有排他独占使用共有部分的权利。共有部分专有使用权主体为特定区分所有权人或特定第三人，产生方式有以下三种：（1）全体区分所有权人共同约定而产生，如允许某人在外墙悬挂广告牌，楼顶由某人加盖房屋；（2）商品房开发商在出售商品房时，保留了某一部分（如地下停车场）的所有权，以后在这一部分上设立专有使用权；（3）区分所有权人经全体同意将某些共有财产提供给区分所有权人以外的其他人使用。需要注意的是，并非所有的共有部分均可设定专有使用权。在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有权人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。

第三，关于人防工程的权属问题。城镇建设过程中，建有大量的人防工程，其权属如何认定，《民法典》中未予涉及。人防工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。我国对人防工程实行多元投资，即不仅仅由国家兴建，而且在城市商品房开发当中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工事。例如，为配套建设人防工程，有的地方在土地出让时政府进行地价减免；有些地方的政府给予建设单位其他的优惠措施，也有完全由建设单位和业主投资兴建。因此，判断人防工程的产权归属，应当视具体情况而定，既不能简单地认定都属于国家所有，也不能全部认定归建设单位所有或全体业主所有。人民法院在审理这类案件时，可以参照上述观点处理。对于实践中有的人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。