第二百三十一条

第二百三十一条

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【条文主旨】

本条是关于因事实行为发生物权变动的规定。

【条文理解】

所谓事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或消灭日常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为。如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋；用木料、板材制作家具；用布料、针线缝制衣服；将建好的房屋爆破拆除；将制作好的家具烧毁；将缝制好的衣物抛弃等，这些行为不以人的意思表示作为生效的要素或者必要条件，但是由于法律的规定，会引起一定的民事法律后果。基于事实行为引发的物权变动有别于基于自然事件产生的物权变动。事实行为是人的行为，自然事件则是因自然原因引起的。自然事件也可能导致物权变动，如土地上自生的花草树木；又如甲饲养的动物在野外交配而产下幼崽，甲因此获得该动物幼崽的所有权，这一事实并非事实行为，而属于自然事件。对于自然所生的动产以及土地之外的不动产，法律许可主物的所有权人取得。首先，法律行为必须有意思表示，而事实行为的行为人虽然也有内心意思，但行为人只要事实上实施了一定行为，无须将内心意思表示出来，即可发生一定的法律效果。其次，对基于事实行为引发的物权变动，法律采取法定主义的调整方式，直接规定其物权变动的结果。即事实行为发生的物权变动的法律后果直接来源于法律规定，而不是当事人的意愿。事实行为不受行为人是否具有行为能力以及意思表示的影响，无论当事人有无意愿，这种意愿均对行为的后果不起决定性作用。即使当事人内心发生物权变动的意愿，但是从立法和司法裁判的角度，我们也不把当事人的内心意愿作为物权变动的决定性因素。这是区分事实行为和法律行为的关键。因此，事实行为也被称为“非表示行为”。民事主体依据事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。

建造房屋属于取得权利的事实行为，合法建造房屋之所以可以取得物权，主要是基于如下几个理由：第一，建房人对于房屋建造进行了投资，按照“谁投资、谁受益”的原则，可以依法取得所有权。按照所有权取得方式，生产和劳动是所有权取得的首要方法，建房人投资建房投入了自己的资金和劳动，即使未办理登记，建房人也应当取得产权。更何况在我国建造房屋，必须要取得建造房屋的审批许可，申请人取得了合法的审批手续之后才可以建房。既然是办了合法手续才建造房屋，对建房人完成的劳动成果就应当给予承认和保护。第二，确定物权归属。在建房人合法建造房屋之后，如果房屋已经具备四壁和顶盖，就已经形成了一个新的不动产。对该不动产，在没有办理登记之前，在法律上就应当确定其归属。不能因为未办登记或未及时办理登记，而使该财产成为无主财产。第三，有利于保护物权。因为在我国广大农村，房屋并没有要求登记。如果不赋予这些建造人取得物权的权利，则在登记之前，由于其尚未享有物权，可能随时遭受第三人的侵害，无法获得保护，容易产生社会纠纷。确认建房人取得所有权有利于最大限度地防止争议发生，保护建房人的利益。如果第三人侵害了该物权，建房人因已经取得了物权，可以行使物权请求权排除第三人的侵害。第四，建房人已经对建造的房屋进行了占有，形成了一定的权利外观。从房屋建造开始至房屋建造完毕，房屋都始终处于建造人的占有之下，这就给外界一种印象，即该房屋属于其所有，因而建房人对建造的房屋理所当然地享有所有权。这种情况类似于某人对其生产的产品享有所有权。可以说，这种所有权的取得方式属于原始取得。第五，符合一般的生活习惯。按照通常的社会观念，都认为在合法建造完房屋以后，建房人就对其房屋享有所有权。对于因事实行为所产生的物权变动，如果不承认通过事实行为可以产生物权，不符合一般的生活习惯。综上，房屋建好后即在事实上设立了物权，建造人亦因此取得该物权。企业组织生产、制造机器设备、农民耕种收获等都属于这种情形。此种所有权，属于事实上的所有权取得。

拆除房屋亦属于一种行使权利的事实行为，可以导致物权变动。因物权为对物的支配权，房屋一经拆除，标的物归于灭失，物权也随之消灭。房屋所有权丧失，但是宅基地使用权或者建设用地使用权并不随之丧失。至于拆除房屋，当事人能否取得建筑材料等动产的所有权，则是另一个法律问题。如果原灭失房屋没有登记，则在灭失的情况下，原所有权人没有必要办理涂销登记；但是如果原房屋已经在不动产登记机构办理了登记，则原所有权人必须补办涂销登记，以防止造成登记错误，影响交易安全。

同时，并不是所有的事实行为都可以发生物权变动的效果，法律只是基于政策的考虑，赋予某些事实行为的成就具有物权变动的效力，因此，基于事实行为发生物权的变动，必须符合法律规定的构成要件。例如，合法建房取得物权应满足如下条件：第一，必须有合法的建房手续，违章建筑不能取得物权。第二，必须已经建成房屋，如果房屋尚处于建设过程中，还没有形成不动产，则因不动产物权的客体尚不存在，自然不能取得不动产物权。对于违章建筑能否因事实行为成就取得所有权的问题，有观点认为，无论合法建房或者违章建房，均于事实行为成就之时，亦即房屋建成之时，产生所建成房屋的不动产所有权，建房所用的砖瓦木石的动产所有权亦同时消灭。即使属于违章建筑，也产生房屋所有权，建房所用的建筑材料的动产所有权也要消灭。唯有城市规划管理部门，才有权查处违章建筑行为，其他任何部门、任何人都无权拆除或者占有该违章建筑，否则必然导致经济生活、法律秩序的混乱。还有观点认为，违章建筑不能取得所有权，也不能办理所有权登记，只能承认其具有占有权；亦有观点认为，由于违章建筑具有违法性，故而不能成为不动产物权的客体，对违章建筑应当予以拆除和没收，但建筑材料本身作为动产是合法的，能成为动产所有权的客体。但依照本条规定，只有合法建造的房屋才能在建成之后发生物权变动的结果。如果认定违法建筑物归建造人所有，就意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。对于违章建筑适用占有保护制度更为妥当，违章建筑本身体现了一种利益，是个人的动产和劳务结合在一起，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。另外，某个建筑物或构造物是否为违章建筑，需要由国家机关依据法定程序认定，任何人不能代替有关国家机关作出判断，即使已经由国家机关认定为违章建筑，在没有经过法定程序作出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或者破坏他人的违章建筑。在某些情况下，违章建筑人可以通过补办手续的方法，从而取得合法的权利。

对本条含义的理解，应注意把握以下几点：第一，依法建造房屋，属于基于法律行为以外的原因原始取得所有权，不适用基于法律行为取得物权的原则，建造人于建造房屋的行为成就之时，可以当然取得该房屋的所有权，而不以登记为要件。第二，本条规定的“自事实行为成就时发生效力”。所谓成就，实际上是指事实行为的完成。所谓发生效力，就是指发生物权变动的效果，即行为人自动取得所有权或者是自动丧失所有权。应根据各种事实行为的具体情况确定。例如，对于制作家具、抛弃衣物、烧毁家具来说，事实行为成就之时就是家具完成、抛弃衣物、烧毁家具之时。而对于建造房屋、拆除房屋来说，建造、拆除到何种程度才是事实行为成就之时，应当依一般社会交易观念判断。如果建筑物已经具备四壁和顶盖、具备一定使用功能，可视为形成一个新的不动产，合法建造之事实行为成就。如果房屋仅被拆除了一部分，修复后不失原房屋的同一性的，似乎不应认定房屋灭失；如果房屋已被完全拆除，或者被拆除了一部分但无法修复或修复后已失去原房屋的同一性的，应当认定拆除房屋事实行为成就。

【审判实践中应注意的问题】

我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但是基于合法建房而事实上取得的物权，在没有登记之前，还不具有完全的所有权效力。因事实行为所发生的物权变动与一般物权变动有区别，此种区别表现在：一方面，因合法建房只能取得物权，建房人在法律上还不能取得完全的所有权，其必须经过登记才能够取得完整的所有权。另一方面，此种基于事实行为所取得的物权在对抗第三人的效力方面受到限制，因为此种物权毕竟没有经过登记，缺乏法定的权利外观。所以在处分方面应当受到一定的限制，即未经登记，权利人移转该房产，或者将房产设置抵押的，不发生物权变动的效力。

对于“合法建造”的认定，应把握以下原则：（1）要取得了合法手续的建房，包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求，否则意味着鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。（2）可以参照建设工程合同案件的判断标准。目前司法实践对于四证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、开工许可证）掌握的标准是，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证作为效力性强制性规范，而其他两证一般作为管理性强制性规范对待。（3）尊重城乡差异，适度区别在国有建设用地与农村宅基地上建房，尊重目前农村宅基地上建房缺少审批程序的现实。（4）违章建筑的认定属于行政判断权，司法不宜取代。也即只有先行通过行政机关进行认定和处理，人民法院仅能对其进行监督，而不能取代行政机关对于违章建筑的认定和处理。