第二百二十条

第二百二十条

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【条文主旨】

本条是关于不动产登记制度中的更正登记和异议登记的规定。

【条文理解】

不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为不动产物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起着确定物权归属的作用。除非第三人明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而恶意取得该项权利，否则应当推定不动产登记簿上记载的权利是真正的权利，即不动产登记权利具有正确性推定效力。第三人基于对登记信息的善意信赖所取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是一致的，但不能否认实际中仍然存在着登记的不动产物权和事实上的不动产物权不相符合的可能性。这种不动产登记簿记载的不动产物权状况与实际权利不相符合的事实状态，被通称为不动产登记瑕疵。由于不动产登记具有的登记权利正确性推定效力以及保护善意第三人的公信力，不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。

本条含义如下：

第一，本条赋予权利人、利害关系人在不动产登记瑕疵情形下可以行使申请更正登记和异议登记的救济权利，原则规定了更正登记制度和异议登记制度。此前，我国相关不动产登记法律、法规或者部门规章大多规定了不动产登记申请人办理权属登记所须提交的相关材料，或者在不动产发生变更、灭失时，由原权利人申请更正登记或者注销登记，对此并无相应规定。本条规定为权利人和利害关系人行使救济权利提供了法律依据。

第二，本条对更正登记和异议登记作出了相关限定。首先，本条前部分规定了不动产登记机构进行更正登记的条件是不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误两种情形。至于证明登记确有错误的证据，人民法院生效的裁判文书以及仲裁机构作出的生效的仲裁裁决当属其中，其他证据则由不动产登记机构在依法确认之后再行决定是否予以更正。其次，异议登记具有导致不动产物权进入不稳定状态的消极作用，为使不动产物权的不稳定状态不致长期延续，应对异议登记进行必要的限制，以促使申请人及时行使权利。本条后部分在时间上和权利行使上对此加以限制。前者规定了异议登记申请人未在法定期间内提起诉讼的，则该异议登记丧失其效力；后者规定了异议登记不当而给不动产登记权利人的利益造成损害的应由异议登记申请人承担赔偿责任。其中，该15天的时限应为不变期间，超过该期间不起诉的，异议登记失效，即异议登记作为一种保护申请人利益的临时性措施的法律效果灭失。反过来，这意味着不动产登记记载的权利人恢复了按照登记簿记载的内容行使处分权利的权利，第三人依据登记簿的公信力可以取得物权。

更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行改正补充而发生的登记。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地终止现实不动产登记权利的推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。根据程序启动方式的不同，更正登记可分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式。依申请的更正登记指不动产登记簿记载的权利人、真正权利人或者利害关系人向不动产登记机构申请对已登记记载的信息进行更正，由不动产登记机构对申请人提交的书面证据进行审查后决定是否予以更正。依职权的更正登记则指不动产登记机构依据其职权对已登记记载的信息所进行的更正登记。

为了维护真正权利人和利害关系人的利益，建立不动产登记制度的国家，一般都建立了不动产更正登记制度。如《德国民法典》第894条规定，土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设立的物权，或者依据第892条第1款确定的处分限制，与真正的权利状态不一致时，其权利未被登记、未被正确登记，或者被一个并不存在的权利负担的登记或者权利限制的登记受到损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利者的同意，为更正登记。《瑞士民法典》规定，物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或者更改时，物权受到损害的人，得诉请更正登记。不动产登记簿管理人的更正登记，须得当事人同意或依法官的裁判始得完成。……书写错误的更正，根据联邦委员会颁布的有关规定办理。不过，虽然各国法律法规一般对依申请的更正登记作出规定，但对不动产登记机构采取的是形式审查（交由法院居中裁判以确认真正权利人）还是实质审查存在不同规定。对不动产登记机构依职权进行更正登记，各国也存在肯定与否定两种不同的规定。

目前，我国不同领域中的不动产登记规则也建立有更正登记制度。如《林木和林地权属登记管理办法》第17条规定，发现林权证错、漏登记的或者遗失、损坏的，有关林权权利人可以到原林权登记机关申请更正或者补办。

更正登记的目的是保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。但是，更正的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与不动产登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时性保护措施。异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性向不动产登记机关提出异议，并申请将该异议记入登记簿。与更正登记不同，异议登记是暂时中断不动产登记簿的公信力，以维护真正权利人的合法权益。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制（将其处分行为规定为无效行为，或者将其处分行为规定为效力待定行为）其按照不动产登记簿记载的内容去行使权利；对第三人而言，异议登记可以暂时排除第三人依据不动产登记簿的公信力取得物权。

“物尽其用，鼓励交易”是民事财产立法的宗旨，异议登记暂时中断不动产登记簿的公信力，固然维护了异议登记申请人的利益，可以对真正权利人提供保护，但这种临时性措施应受时间的限制，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态，不利于发挥财产的经济效益。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对登记异议的有效存续期间作出限制。因此，本条规定，申请人自异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。申请人在异议登记之日起15日内不起诉，说明异议登记的申请人不积极行使其权利，为使不动产登记簿上记载的权利人的利益和正常的交易秩序不致受到严重的影响，法律规定超过期限后该异议登记失去其效力。

由于异议登记可以使不动产登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力；同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无须充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给不动产登记簿上所记载的权利人的利益造成损害。因此，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

异议登记制度同样是国外不动产登记制度的重要组成部分，如《德国民法典》规定，发生登记错误的情形时，对抗土地登记簿的正确性的异议，可以纳入登记。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要注意以下问题：

第一，对于申请人（真正权利人、利害关系人）在异议登记之后提起的确权之诉，以及不动产登记簿记载的权利人因申请人异议登记不当而提起的损害赔偿之诉，人民法院要及时审理，及时判决，以维护双方当事人合法权益，维护不动产物权权属关系的稳定，发挥财产的经济效益。

当不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，法律赋予申请人申请异议登记的权利，同时限定申请人须于法定时限内提起诉讼。立法目的在于，通过申请人提起诉讼，交由人民法院对实体争议居中裁判，依法对权属争议作出裁决，法院的生效判决可以代替相对人的同意。不动产登记机构据此决定是否对登记簿记载事项作出更正。这是符合法治精神的。由于异议登记起到了对不动产登记簿记载的权利人行使所记载权利的限制作用，时间越长，越不利于不动产物权权属关系的稳定以及财产效益的发挥。因此，人民法院应对此申请人的诉请及时立案，及时审结，维护公正与效率。在申请人异议登记不当造成权利人损失的，权利人由此提起损害赔偿之诉的，人民法院亦应公正审理，依法维护权利人的合法权益。

第二，关于异议登记制度的法律效果的问题。异议登记作为一种保护申请人利益的措施，在异议登记期间，异议登记的法律效果可以从其对第三人和登记权利人两个方面来分析。对于第三人，异议登记具有中止不动产登记公信力、排除第三人善意取得的效果。第三人由此主张基于对登记簿记载的善意信赖而取得物权的，人民法院在审判实践中不予支持。对于登记权利人，异议登记对登记权利人的权利有何影响，理论界及实务界存在分歧，归纳起来，有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。这个问题涉及不动产登记簿记载的权利人处分行为的效力究竟属于无效还是效力待定的问题，在实践中必然带来大量的争议，有待于相关法律和司法解释作出符合立法目的的规制，人民法院在审判实践中应予充分注意。

我们认为，采处分效力待定说更符合物尽其用和效率的原则。因为，异议登记的最后结果无非是登记更正和登记不予更正两种情形。在经过异议登记程序乃至诉讼裁决最终不予更正登记的情形下，若一概规定“异议登记后，记载于不动产登记簿的登记权利人在异议登记期间不得处分该不动产”，必然在一个时期内终止了登记权利人行使处分权，有违于“物尽其用，鼓励交易”这一民事财产立法的宗旨。即使登记权利人事后可以向异议登记申请人主张损害赔偿，但毕竟不利于发挥财产的经济效益。在经过异议登记程序最终更正登记的情形下，若规定“登记更正后，登记权利人在异议登记期间处分该不动产，登记更正后的权利人未追认的，该处分行为无效”，通过将该处分行为定性为效力待定行为有利于促进交易的进行。

第三，对于通过异议登记恶意影响不动产登记簿记载的权利人行使权利的行为，不动产登记机构要做好审查工作。尽管本条后部分对于申请异议登记的情形仅做了一般性表述，即不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但不动产登记机构对于申请人申请异议登记的理由同样需要予以审查，必须要求利害关系人提供相应能证明登记确有错误或者其主张的证据，并登记在案。在人民法院对其诉讼请求不予支持或申请人在15天内未能起诉后，其再以同样的理由或事项申请更正登记、异议登记的，不动产登记机构经审查后未发现可变更事项的，应该直接拒绝进行异议登记申请，从而防止有申请人利用异议登记制度恶意影响不动产登记簿记载的权利人的正常权利行使和经济效益。