第二百一十七条

第二百一十七条

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【条文主旨】

本条是关于不动产登记簿与不动产权属证书关系的规定。

【条文理解】

一、不动产权属证书的权利证明效力

所谓权属证书，是指证明物权的凭证。权属证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。即使将权属证书移转给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权变动的，物权本身也不发生变动。证书的占有人不能以其占有了权属证书来主张某项物权。权属证书必须根据登记内容来制作，其必须与登记内容保持完全一致。不动产权属证书，即房屋所有权证、国有土地使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。其中，最为常见的就是房屋所有权证，民间俗称房本，社会认知度较高。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据《民法典》第216条的规定，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。但是，现实中不动产登记簿的查阅往往有一定条件限制和程序要求，并需要消耗额外的时间成本，对于并非不动产交易、设定限定物权等涉及处分权的重大事项，只是就不动产的中短期、非永久占有、借用等物之利用场合，出示不动产权属证书显然更为便捷、有效促进交易，并足以保障交易安全。在社会生活之中，最为常见的就是建立不动产租赁关系之时，不动产权利人作为出租人为证明自己的权利状况，可以向房屋租赁企业或潜在的承租人出示权属证书即可达成交易。

二、不动产权属证书与不动产登记簿

与不动产登记簿相比，不动产权属证书系同一不动产登记机关核发，同样属于公文书证，具有证据资格。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，但两者在法律效力上存在根本差异。第一，根据《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，即不动产物权变动以登记生效为原则，而核发不动产权属证书并不是不动产物权变动公示方法，没有物权变动的形成力；第二，根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，判断不动产物权归属和内容的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书仅是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书的推定力和公信力均弱于不动产登记。《不动产登记暂行条例》第21条第2款规定：“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”故不动产权属证书还起到登记行为完成的证明作用。登记机关在完成不动产的登记事务后，将权属证书发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产物权登记。不动产登记和权属证书的核发一般同步完成，从源头解决不动产登记簿和权属证书不一致的情况。

本条对于权属证书与登记簿不一致的情况下如何确定不动产的物权归属作出规定。依据本条规定，在权属证书所记载的信息与不动产登记簿所登记的信息不一致的情形下，由于不动产权属证书是依据不动产登记簿而制作的，因而，除非当事人有证据证明不动产登记簿有错误的情形外，应当按照不动产登记簿所登记的信息确定不动产的归属。我国目前不动产登记制度及其实际运作还有待进一步完善，不动产登记簿的设置、管理和查阅复制工作需要重视和加强。实践中，单位和个人普遍存在重视不动产权属证书而轻视不动产登记簿的现象，这样将削弱不动产物权的公示性，影响不动产交易的安全。因此，本条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。国外也有类似的规定，如《意大利民法典》规定，在不动产登记簿、复印件或证明是不同的情况下，登记簿的效力优先。

在涉及产权争议的案件审理中，当事人可以不动产登记簿或不动产权属证书作为诉讼证据。但不动产登记簿的证据力优于不动产权属证书的证据力，亦即当不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载的事项不一致时，应当以不动产登记簿为准。这是物权公示原则的必然结果。在实践中，不动产权属证书在交易中仅具有初步的证明作用。例如，在一宗房屋买卖交易的磋商过程开始时，欲出卖房屋的一方出示房产证，可以初步证明自己是房屋的所有人，有关的协商谈判可以据此展开。如果双方初步达成一致并且准备签订房屋买卖合同时，则一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到登记机关查阅登记簿，以了解对方是否为真正的房屋所有权人、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为只有不动产登记簿上的记载才是具有公信力的权利归属证明。

【审判实践中应注意的问题】

在审判实践中，要注意以下三个问题：

第一，不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件。不动产权属证书具有深厚的群众基础，传统观念一定程度上重证书而不重登记。不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是不能仅仅以交付该证书的占有作为物权变动的根据。根据《民法典》第208条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，交付不动产权属证书不发生不动产物权变动的法律效力。在进行不动产物权交易中，权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书，但权利人或者利害关系人必须进行登记而为物权的变动，否则物权无法变动。

第二，无论是不动产权属证书，还是不动产登记簿，均不具有绝对的证据力。作为证据的不动产登记簿，只具有推定的证据效力。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证；如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记的记载就被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。不动产登记簿不具有绝对的证据力，这是由社会生活的复杂性决定的。不动产登记簿上记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致，这既有可能是当事人方面的原因，也可能有登记机构方面的原因，如登记机构工作人员的过错。

第三，因历史原因，若干不动产登记事项未有明确规定，登记内容亦不规范，各地不动产登记机构实际操作不一，导致不动产登记簿和权属证书内容不一致，应当注意坚持以不动产登记簿的内容认定不动产物权的归属和内容。