第二百一十四条

第二百一十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

【条文主旨】

本条是关于不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力时间的规定。

【条文理解】

本条与《民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定相衔接，具体明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，即物权变动自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，发生法律效力。《不动产登记暂行条例》对此予以落实和细化，该条例第21条第1款规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。”需要明确的是，《民法典》关注的不动产登记的事项，主要是不动产物权变动的状况，而非不动产本身。

登记必须要由登记申请人提出申请，由登记机构负责办理登记。根据《不动产登记暂行条例》第14条的规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，因此登记机关不得主动依职权办理登记。即便是人民法院、仲裁机构作出了确认物权归属的法律文书，也需要通过协助执行通知书等方式来启动登记程序。依据《民法典》第211条的规定，当事人在提出登记申请时，应当提供不动产的权属证明、不动产界址、面积等必要的材料。同时，登记机关必须按照当事人的申请来办理登记，不得超出当事人提出的申请范围来办理有关登记手续。依据《不动产登记暂行条例》第20条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

登记的本质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备查阅。登记行为本身含有公权力行使的因素，登记簿可以说是由国家建立的财产档案。所谓登记簿，是指由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册。关于登记簿的形式，依据《不动产登记暂行条例》第9条的规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。登记簿所记载的内容应当是公开的，允许他人查阅。登记机构将登记事项记载于登记簿以后，应当向登记权利人发放权利证书。

不动产登记簿是指国家对不动产实行统一登记制度，由统一的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，当前，不动产登记由自然资源部统管。根据物权公示原则的内在要求，能够作为物权公示手段的不动产登记簿应当满足下列条件：一是唯一性，唯一性是统一登记的应有之义，同时也是一物一权、物权排他性的体现。一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样才能准确反映不动产所在地区域内的不动产物权变动的基本情况。二是权威性，不动产登记簿是国家因社会事务管理的目的而建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障。三是永久性，《不动产登记暂行条例》第13条第1款规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。”物权基于其绝对性而长期存在，不动产登记簿将由登记机构长期保存，保障权利人的利益。四是公开性，这是物权公示原则的基本要求，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。国外也有相似的立法例，如《瑞士民法典》规定，物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。《德国民法典》规定，转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。

就我国不动产登记的历史发展来看，不动产登记经历了一个从无到有、不断完善的过程。以房地产为例，新中国成立后相当长一段时间内，除少数城市外，大多数城镇都没有进行过房屋产权登记和核发过产权证。城镇房产产权不明、产籍不清的现象十分普遍。为此，原国家城市建设总局颁布《关于城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》（已失效）中明确要求开展城镇房产产权登记、核发产权证的工作。1983年，我国颁布的《城市私有房屋管理条例》（已失效）第6条规定：城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。这是新中国成立后第一次从行政法规层面对房屋登记问题作出明确规定。但该条例虽然强调了房屋应办理登记，但并未对登记会产生何种法律效力作出规定。紧接着，在1985年全国城镇第一次房屋普查基础上，全国开始全面推行城镇房屋所有权登记，基本上解决了房屋产权不清、产籍不明的问题。除了房屋登记之外，1986年颁布的《土地管理法》第9条则第一次从立法层面明确，集体土地、国有土地经过登记，可以由国家分别确认所有权、使用权。也即登记能起到确认不动产物权的法律效果。在随后于1989年颁布的《土地登记规则》第3条中强调，不动产物权只有经过登记，才能避免被侵犯。至于我国不动产登记的机关，则很长时间以来都处于分散状态。早在1994年颁布的《城市房地产管理法》就用第5章“房地产权属登记管理”第59条至第62条明确规定了，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并明确规定土地和房屋分别登记原则。除了对土地、房屋的登记之外，《草原法》《森林法》《海域使用管理法》《农村土地承包法》等法律还对草原、森林、海域等不动产的登记机关作了分别规定。虽然将不动产登记分散到各个部门有利于分类管理，但不动产登记机构不统一，必然会出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。考虑到不动产登记是维护财产归属、流转秩序的重要环节，且具有技术性、专业性，2007年颁布的《物权法》第10条明确规定不动产实行统一登记制度。为配合不动产统一登记制的实施，2014年11月，我国颁布了《不动产登记暂行条例》，设立了不动产登记管理局，统一负责全国不动产登记工作。根据该条例第2条的规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。从该定义可知，不动产登记簿的记载即为不动产登记行为的结果。进而，不动产登记所追求的公示公信最终也是通过不动产登记簿的记载来彰显。

任何物权的设立、变更、转让和消灭都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护物权人和因信赖公示内容而发生交易的第三人的利益，维护交易的安全和秩序。登记的公开性可以让有利害关系的第三人通过登记了解权利的基本状况以及权利是否存在负担，从而决定是否与登记的权利人从事各种交易，如不动产转让、设定抵押权进行融资、签订租赁合同等。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，主要是判断不动产物权设立、变更、转让和消灭的时点问题，应当依据相关物权内容记载于不动产登记簿的时间，而非不动产权属证书的颁发时间。