第九百六十一条

第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

【条文主旨】

本条是关于中介合同概念的规定。

【条文理解】

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，系《合同法》所规定的居间合同。基于通俗易懂的考虑，《民法典》将“居间合同”修改为“中介合同”，“居间人”修改为“中介人”。

一、中介合同的特征

依据本条规定，中介合同包括两类：报告订约机会的中介合同和充当订约媒介的中介合同。其中，报告订约机会，是指中介人接受委托后，将收集的信息报告给委托人，从而提供订立合同的机会，又称“报告中介”或“指示中介”。充当订约媒介，是指中介人接受委托后，不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，代为传达委托人与第三人的意思，努力促成其合同成立，又称“媒介中介”。区分这两类中介合同，一方面可以确定中介人不同的权利义务；另一方面也可以确定应由谁支付报酬。一般而言，指示中介人的报酬由委托人支付，而媒介中介人的报酬由订立合同的当事人分担。当然，实践中，当事人可以另行协商确定如何承担中介人的报酬。这两类中介合同，均具有以下三个特征：

（一）中介合同的当事人为中介人和委托人

其中，接受委托并报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为中介人，支付报酬的一方为委托人。中介人不是委托人的代理人，而是一种在交易双方当事人之间起着介绍、协助作用的中间人。中介人在合同关系中处于介绍人的地位。委托人可以是任何公民、法人等，但从事中介活动的公民或者法人，则需要依法经国家机关登记核准。

（二）中介合同是诺成和不要式合同

中介合同只要委托人与中介人意思表示一致即可成立，不以当事人的现实交付为成立条件。中介合同的订立不需采用特定的形式，既可以采取口头形式，也可以采用书面形式。

（三）中介合同是双务有偿合同

合同一经成立，中介人就应按照委托人指示履行中介的义务，中介人的活动一旦取得结果，委托人就有支付报酬的义务。中介人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

二、中介合同与其他合同的关系

（一）中介合同与委托合同

中介合同与委托合同均属劳务合同，但二者存在以下区别：

（1）在中介合同中，中介人的行为仅限于报告订约机会或充当订约媒介；而在委托合同中，受托人处理的委托事务范围广泛，既可以是有法律意义的事务，也可以是非法律意义的事务。

（2）中介合同是有偿合同；而委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同。

（3）在中介合同中，中介人只有在促成委托人与相对人订立合同后，才能请求委托人支付报酬，并且在媒介中介合同中，即使只受一方当事人委托，中介人也可向委托人和相对人同时请求报酬；而在委托合同中，因不可归责于受托人的事由导致委托事务不能完成的，受托人仍可请求委托人支付相应的报酬，但只能向委托人一方请求支付报酬。

（4）在中介合同中，中介人不参与委托人与相对人之间的法律关系；而在委托合同中，受托人可以委托人的名义或自己的名义与相对人订立合同，并参与其中的法律关系。

（二）中介合同与行纪合同

中介合同与行纪合同存在一些相似之处，如均是有偿合同和劳务合同等，但二者也存在以下区别：

（1）中介合同的适用范围较宽；而行纪合同的适用范围一般限于代销、代购等贸易行为。

（2）在中介合同中，中介人旨在通过报告订约机会或者充当订约媒介而促成委托人与相对人订立合同，并不作出订立合同的意思表示，其行为本身并不具有法律意义；而在行纪合同中，行纪人则是按委托人的要求，从事购销、寄售等特定的法律行为，行纪人受托的事务只能是法律行为。

（3）在中介合同中，中介人不与相对人发生法律关系；而在行纪合同中，行纪人以自己的名义与相对人直接产生权利义务关系。

（4）在中介合同中，中介人请求支付报酬的条件，须是促成委托人与相对人的合同成立；而在行纪合同中，行纪人即使只完成部分委托事务，也可请求委托人支付相应报酬。并且，中介人在订约媒介中介合同中，可以从委托人和其相对人双方取得报酬；而行纪人却仅从委托人一方取得报酬。

（三）中介合同与承揽合同

中介合同和承揽合同均属于劳务合同，并且两者都需要提供一定的成果为必要，比如，在中介合同中，只有中介人促成了交易合同的成立才能够向委托人请求报酬；而在承揽合同中，也只有在承揽人完成了约定的工作之后，才能够认为其履行了合同的义务。同时，两类合同还存在以下区别：

（1）合同当事人不同。中介合同涉及委托人、中介人和相对人等三方当事人；而承揽合同仅涉及定作人和承揽人等两方当事人。因此，在法律关系方面，中介合同比承揽合同更为复杂。

（2）合同内容不同。中介合同是以报告订约机会或者充当订约媒介为内容的合同；而承揽合同是按照定作人的要求完成加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。

（3）报酬的支付方式不同。中介人促成合同成立的，才能请求报酬。而在承揽合同中，定作人应当按照约定的期限向承揽人支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯确定，按以上规则仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作成果时支付；工作成果部分交付的，定作人应当相应支付。

（四）中介合同与技术中介合同

《民法典（草案）》在第887条规定了技术中介合同，是指当事人一方以知识、技术、经验和信息为另一方与第三人订立技术合同进行联系、介绍以及对履行合同提供专门服务所订立的合同。技术中介合同与中介合同虽然都称为中介合同，但是两者之间有较大区别，其中最大的区别在于合同内容中是否含有技术中介服务。如果含有技术中介服务的，应当适用以下有关技术中介合同的法律和司法解释规定：

第一，关于中介费用，是指中介人在委托人和第三人订立技术合同前，进行联系、介绍活动所支出的通信、交通和必要的调查研究等费用。当事人对中介人从事中介活动的费用负担没有约定或者约定不明确的，由中介人承担。当事人约定该费用由委托人承担但未约定具体数额或者计算方法的，由委托人支付中介人从事中介活动支出的必要费用。

第二，关于中介人的报酬，是指中介人为委托人与第三人订立技术合同以及对履行该合同提供服务应当得到的收益。当事人对中介人的报酬数额没有约定或者约定不明确的，应当根据中介人所进行的劳务合理确定，并由委托人承担。仅在委托人与第三人订立的技术合同中约定中介条款，但未约定给付中介人报酬或者约定不明确的，应当支付的报酬由委托人和第三人平均承担。

第三，中介人未促成委托人与第三人之间的技术合同成立的，其要求支付报酬的请求，人民法院不予支持；其要求委托人支付其从事中介活动必要费用的请求，应当予以支持，但当事人另有约定的除外。中介人隐瞒与订立技术合同有关的重要事实或者提供虚假情况，侵害委托人利益的，应当根据情况免收报酬并承担赔偿责任。

第四，中介人对造成委托人与第三人之间的技术合同的无效或者被撤销没有过错，并且该技术合同的无效或者被撤销不影响有关中介条款或者技术中介合同继续有效，中介人要求按照约定或者《技术合同司法解释》的有关规定给付从事中介活动的费用和报酬的，人民法院应当予以支持。中介人收取从事中介活动的费用和报酬不应当被视为委托人与第三人之间的技术合同纠纷中一方当事人的损失。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，中介合同纠纷主要集中于房屋中介合同领域，而房屋中介合同的争议焦点也比较集中，主要体现在：中介报酬收费标准是否过高；房屋未能过户成交，委托人应否足额支付中介报酬；中介人是否应承担赔偿责任等。除此之外，也有一些其他问题需要特别注意。

一、准确界定互联网中介合同中的中介费用

在审理互联网金融纠纷案件中，要依法认定互联网金融所涉具体法律关系，据此确定各方当事人的权利义务。准确界定网络借贷信息中介机构与网络借贷合同当事人之间的中介合同关系。网络借贷信息中介机构与出借人以中介费用形式规避民间借贷利率司法保护上限规定的，应当认定无效。

二、双方当事人以“保证中标”为条件收取费用的协议不能认定为中介合同

中介合同中，中介人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。双方当事人签订的以“保证中标”为条件收取费用的协议不符合中介合同的特征，报告公开招标信息不能被认为履行了中介义务。如上所述，中介合同订立后，对中介人而言，按照中介的性质或者中介合同的约定，报告订约的机会或者在此基础上提供媒介服务，但其并不能保证委托人与相对人的合同必然签订。也就是说，中介人并非保证人，它不应当承担保证委托人和相对人订立合同的责任。对委托人而言，在订立中介合同时，不应事先知悉有订约的机会，即使知悉有订立合同的机会，也不会必然获得该订约机会。这是因为，如果委托人在订立中介合同时，知悉了订立合同的机会或者具有了能与他人签订合同的客观保障，则委托人与中介人订立合同的行为在法律上毫无意义，中介人的服务客观上也成为不必要。因此，当事人签订的以“保证中标”为条件收取费用的协议不符合中介合同的特征，报告公开招标信息不能被认为履行了中介义务。