第九百四十一条

第九百四十一条

物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

【条文主旨】

本条是关于物业服务人转委托专项服务事项的规定。

【条文理解】

一、关于本条的制定背景

物业服务是一项长期、复杂的专业性工作，涉及小区建筑物及相关设施的维修保养、卫生、环保、安全、秩序的维护等诸多事项。业主对于如此繁复、专业、长期的工作，无论是在专业知识、技能还是在时间上都无法完成。现代物业管理行业的产生就与物业服务的高度复杂化、高度专业性有密不可分的关系，正是因为业主不能或难以胜任相关的物业服务工作，才将工作委托给物业服务人，由物业服务人这一专业性机构来完成。而随着物业管理行业的发展，也随着现代社区、物业格局的巨大变化和市场分工的精细化，物业服务人越来越难以独立完成所要提供的各项服务，其同样需要将自身所要提供的各项服务予以细化、拆分进而外包出去。物业服务人将其服务进行外包，有多方面的优势：其一是由专业化公司完成相关物业服务，效率高、质量好，符合效益原则；其二是在外包专项服务事项时，可以充分发挥市场的竞争作用，采用招标、报价等多种竞争方式，在提高服务质量的同时降低服务成本，符合经济原则；其三是通过服务外包，物业服务人指示第三方完成相应的物业服务，而不必通过招聘员工的方式直接完成，管理成本和用工风险也进一步降低，可以将主要精力集中于业务管理流程的合理设计和有效监控，可以更加有效地提高服务质量。

对于物业服务外包问题，市场实践中得到大量运用，但与此同时也产生了不少问题。一是部分物业服务人缺乏物业服务观念和法律意识，将专项服务事项外包以后撒手不管，当第三方不履行合同义务时，不积极主动协调解决，也不承担责任，这当然是不符合物业服务合同约定和法律规定的。对此种现象，《民法典》在本条中对于物业服务人将专项服务事项外包时的法律责任予以明确规定，即物业服务人将专项服务事项委托第三方的，应当就该专项服务事项对业主承担责任。物业服务外包中产生的另外一个较为严重的问题是部分物业公司承接到物业管理项目后，基本上完全不履行物业服务义务，将所有的物业服务项目转包给第三方或者全部支解后分包给不同的第三方，自身只是从中赚取相应的管理费，甚至有的第三方又将专项服务事项再次转包或分包给其他人，造成物业服务质量下降甚至不能如约为业主提供物业服务。上述问题都是本次《民法典》编纂过程中要解决的问题。

二、关于部分专项服务事项的转委托

物业服务人根据合同约定或者法律规定可将相关服务项目委托给第三方，这些服务项目主要是一些专业性较强的服务项目或者已经形成较为成熟的市场化服务的项目。物业服务人可以委托给第三方的专项服务事项一般包括：物业区域治安维护和消防安全；物业服务区域的保洁、垃圾清运；建筑物及其附属物以及物业服务区域内设施、设备的维修、养护；物业服务区域绿化、养护等。而对于物业接待、咨询、收费以及日常维修、水、电、气、热等常规服务项目，一般应作为物业服务人的核心服务项目加以保留。当然，哪些项目委托第三方服务取决于物业公司自身的经营决策以及为业主提供优质服务的目的加以考虑。

关于本条规定的“专业性服务组织或者其他第三人”的理解。物业服务种类繁多，对于部分专项服务工作，由于工作难度大、技术含量高，必须依赖于专业性服务组织的资质、经验、技能、工具等多种因素才能完成，此类专业性服务组织一般包括专业性保安公司、保洁公司、园林绿化公司以及其他设施、设备的专业服务商。根据实践中物业管理难易程度以及物业管理现状，物业服务人还可以将这些事项交由专业性服务组织之外的第三人加以完成，第三人可以是企业、也可以是其他组织、合伙、自然人等主体。

关于部分专项服务事项转委托的法理分析。通常情况下，物业服务人应当完整、充分履行物业服务合同，这是合同履行原则的应有之义。对于物业服务合同来说，其合同性质带有多种有名合同的特征。在《民法典》将物业服务合同纳入有名合同之前，物业服务合同的性质究竟是委托合同、行纪合同还是信托合同，无论是在理论界还是在实践界都存有巨大争议。但可以成为共识的是，物业服务合同具有委托合同的特征，在业主和物业服务人的部分权利义务安排上，可以参照《合同法》关于委托合同的有关规定。1999年施行的《合同法》第400条规定，受托人应当亲自处理委托事务；《民法典》第923条也有这样的规定。业主作为委托人，物业服务人作为受托人，由业主支付物业费，物业服务人提供合同约定的物业服务，这样的法律逻辑似乎是顺理成章的。当然，仔细对比二者的特征，物业服务合同与委托合同存在诸多不同，对此，本书已在前述条文关于物业服务合同性质的分析中进行了阐释，此处不再赘述。此处要强调的问题是，物业服务人对外委托专项事务时是否可以适用委托合同的相关规定呢？根据《民法典》第923条规定，转委托经同意或者追认的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意或者追认的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任；但是，在紧急情况下受托人为了维护委托人的利益需要转委托第三人的除外。由前所述，由于社会分工的发展，对于相当多的专业性事务物业服务人不可能也没有必要亲力亲为，而是将专业事项转委托给第三方来完成。通常在物业服务合同当中，物业服务人将部分专项服务事项委托第三人都会有明确约定，因此，可以认为物业服务人对外转委托专项事务系经过业主的同意，具有法律效力。按照《民法典》关于委托合同的约定，委托人同意受托人转委托的，委托人可以就委托事务直接指示第三人，是否意味着业主可以就专项工作指示第三人呢？笔者认为，由于专项事务往往是专业程度非常高的工作，物业服务人尚且要依赖专业服务组织来完成工作，对于业主而言，要就专项事务直接指示第三人存在很大的难度，基本不可能完成。从这一点上讲，物业服务合同表面上有委托的性质，但在具体的事务执行上不能简单类比适用委托合同的规定。《民法典》此次将物业服务合同有名化，虽然没有明确界定合同的性质，但其对于物业服务人委托专项事务的法律后果是明确的，即物业服务人对外委托专项事务时应当向业主负责，也即物业服务人仍然是业主的相对方，业主如果有相关的诉求仍然应当通过物业服务人来实现。《民法典》这样的制度架构是符合我国物业服务实践的，对于业主而言，没有可能也没有必要在物业服务人对外委托时向与自己没有合同关系的第三方主张权利，物业服务人始终是合同相对方，其义务不会因存在委托关系而发生变化。

三、关于物业服务人将服务事项全部转委托的禁止性要求

《民法典》关于物业服务人不得全部转委托或支解后转委托的规定所用的规范性术语是“不得”，“不得”对于民事基本法律来说是强制性规定、禁止性规定。物业服务人将全部服务事项转包意味着其缺乏实质上提供物业服务的意愿和能力，而只是将获取物业管理项目作为其赚取分包利润的工具，这无论是对于物业服务市场还是对于业主，损害都是巨大的。《物业管理条例》第39条在规定物业服务人可以对外委托专业服务业务的同时，也规定物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。《物业服务纠纷司法解释》第2条对此种情况从合同效力方面予以明确否定，即物业服务企业将服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订委托合同的，如业主委员会或业主请求确认合同无效的，人民法院应予支持。这说明，行政机关、司法机关对于物业服务人对外委托的态度是明确的，可以对外委托，但必须严格遵守对外委托的红线——不得将全部物业服务一并委托，这对于维护物业服务市场秩序和业主权益意义重大。

【审判实践中应注意的问题】

一、物业服务人将部分物业服务外包后对业主所应承担的责任

首先，物业服务人外包服务项目是其履行合同义务的手段，物业服务人的合同义务并不会因为存在服务外包而有所减损，物业服务人仍然必须按照合同约定完整、充分提供其服务，即物业服务人的合同义务依然存在，其不能以服务外包为由或按照法律规定的委托合同相关规定豁免自己的义务，这是《民法典》规定的其应向业主负责的含义之一。其次，如果第三方未能完成专项物业服务工作，则应视为物业服务人未能完成物业服务，应由物业服务人负责，物业服务人应当按照合同约定对业主承担相应的违约责任。

二、物业服务外包后业主主张权利的途径

物业服务外包后，如业主未能享受到相应的物业服务，应首先通过与物业服务人协商解决，要求其按照合同约定提供相应的物业服务，物业服务人不能以其将服务外包为由拒绝提供或要求业主向第三方主张。那么，业主是否能够直接绕过物业服务人向第三方主张权利或提起诉讼呢？对此，笔者认为，在存在物业外包的情况下，第三方与业主之间并不存在直接的法律关系，提起诉讼缺乏法律依据。较为妥当的做法是直接向物业服务人主张权利或提起诉讼，这样做无论是法理上还是具体的法律规定上都不存在障碍。至于业主能否对物业服务人和第三方同时提起诉讼，应当慎重研究。物业服务合同由于其权利义务安排的复杂导致其与委托合同及诸多有名合同存在千丝万缕的联系，在存在外包的情况下，如果允许业主对第三方享有权利，则无异于认可物业服务合同可以参照适用《民法典》第926条关于委托合同的规定，会导致物业服务合同法律关系的紊乱以及物业服务人的责任意识的缺失。

三、物业服务人将其全部物业服务转委托的认定及法律后果

现代物业管理实践中，物业服务外包是被允许甚至是应当提倡的经营管理方式。与此同时，《民法典》为物业服务人划定了服务外包的红线，即不得将全部物业服务转委托。那么物业服务全部转委托的界限在哪里？物业服务人如果将物业区域内主要物业服务事项如车辆管理、保安、保洁、绿化、维修养护等均转委托给了第三人，自身仅保留少量管理人员，是否可以认定为将全部物业服务转委托从而违反了法律规定？对此，笔者认为，物业服务人是否存在将全部物业服务转委托的行为，关键在于物业服务人委托专业服务的同时是否存在对物业进行实质的、有效的管理，包括物业管理区域内是否派驻有自身的管理团队，在物业分包之外是否还在从事一定的物业服务工作以及是否对于业主的诉求存在直接的回应。《民法典》及相关法规、司法解释之所以禁止全部物业服务的转委托，原因在于全部的转包导致物业服务人丧失提供有效服务的能力及承担责任的能力。在存在多项服务外包的情况下，如果物业服务人依然能够保证物业服务区域内物业服务的正常提供，并且以自己的行为表明愿意承担相应责任，那么就不宜认定物业服务人存在全部转委托的行为。毕竟《民法典》将《物业管理条例》的禁止全部转委托规定纳入其中，提高了法规规范的效力等级，加之相关司法解释的规定，如果仅以物业服务人存在多项服务外包业务即认定其将全部物业服务转委托，则会导致合同无效的法律后果。由于《民法典》的法律位阶较高，加之是民事基本法律，违反此条规定将导致物业服务人对外委托合同的自始无效，绝对无效，有可能导致物业服务供应链体系的断裂，最终损害的是全体业主的利益。因此，司法实践中对于物业服务人是否构成将全部物业服务转委托的认定必须慎重。