第九百四十条

第九百四十条

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

【条文主旨】

本条是关于前期物业服务合同法定终止的规定。

【条文理解】

一、条文的基本含义

前期物业服务合同的终止，是指前期物业服务合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，终止该合同的效力。《物业管理条例》第26条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本条采纳了上述规定。

合同解除是合同权利义务终止的重要方式。《民法典》关于合同解除的规定同样适用于前期物业服务合同。前期物业服务合同可约定解除，有两种方式，一是在前期物业服务合同中约定解除条件，当解除条件成就时，解除权人可以解除前期物业服务合同；二是前期物业服务合同履行过程中经合同当事人协商一致，可以解除前期物业服务合同。前期物业服务合同可法定解除，通常是指在不可抗力、对方预期违约不履行主要合同义务、迟延履行主要合同义务、根本违约不能实现合同目的等情形下，当事人行使解除权解除合同。前期物业服务合同的终止具有特殊性。业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。即业主委员会通过缔结物业服务合同解除前期物业服务合同，可视为前期物业服务合同的法定解除情形。[20]

前期物业服务合同在期限未满时，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，前期物业服务合同终止，终止时间以业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同生效时间为准。应该注意的是业主大会选聘物业服务人后，并不能直接产生前期物业服务合同终止的效力。业主委员会根据业主大会决定与物业服务人签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同才终止。

该条规定的前期物业合同终止，与业主行使任意解除权解除物业服务合同不同。《民法典》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依照前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”即便物业服务人未构成根本违约，业主可以经法定程序共同决定解除物业服务合同，但是业主应当根据法律规定赔偿物业服务人损失。前期物业服务合同不需适用该规定，业主一旦经法定程序选聘新的物业服务人，物业服务合同生效，前期物业服务合同即终止，业主不需要赔偿前期物业服务人损失。

二、该规定的主要法律依据和考虑因素

第一，从法律规定角度分析。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《民法典》第284条第2款（《物权法》第81条第2款）规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”业主作为建筑物所有人对物业服务人有最终决定权。业主按照《民法典》物权编的规定，选择自行管理物业或者委托其他管理人管理物业后，如果前期物业管理合同不能终止，将会出现前期物业服务人的管理与业主或者其他管理人的管理相互冲突的情形，导致业主“自行管理不能”。因此规定，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止，以免妨碍业主行使自治管理权。

第二，从前期物业服务合同签订的背景和实践中产生的问题分析。物业管理区域内的物业一般分期分批售出，在建设单位已出售的物业尚未过半数时，业主入住率尚未达到法规、条例规定的成立业主自治组织（业主大会、业主委员会）的标准，难以成立业主大会。物业需要维护和保养，需由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期物业服务。在物业全部或大部分未售出之前，建设单位是最大的产权人，建设单位有维护物业保值增值的动力，会选择适当的物业服务企业。

实践中，前期物业服务合同产生较多问题。首先，建设单位常常委托与其有关联关系的物业服务企业，如独资子公司进行管理，建设单位对物业服务企业的服务质量不能形成有效监督。其次，建设单位持有物业所有权的最终目的是将其出售，有时前期物业服务合同期限未到，建设单位已将物业全部或部分售出，与小区的物业管理不再有直接利益关系，而作为购房者的业主才是与物业管理具有切身利害关系的主体。建设单位在签订前期物业服务合同时考虑的因素与业主并不完全一致。前期物业合同主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为业主入住提供服务。在业主与建设单位签订商品房预售合同的同时，前期物业管理合同作为其附件，一并被固定下来。购房者并没有机会和物业服务人当面协商，物业服务合同不能反映业主的意志。业主常常认为物业服务人服务质量与收费不匹配，从而产生冲突。规定前期物业合同终止的效力，能够促使前期物业服务人提高物业服务质量。如果前期物业服务人服务质量高，物业费价格合理，业主也会继续与其签订物业服务合同。

三、业主不能组建业主大会或者业主委员会的替代方式

前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同的时间，受业主大会及业主委员会成立时间的影响。《民法典》和《物业管理条例》对首次业主大会的召开条件和时间并没有规定，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》对业主大会的成立条件及程序作出规定，物业管理区域内，已经交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，就应筹备召开首次业主大会。各省、直辖市的物业管理条例，对首次业主大会成立的条件和程序会作出规定，通常根据房产建筑面积出售比例，房产交付时间等予以确定。[21]

受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，业主大会、业主委员会成立的时间以及全体业主选聘物业服务企业的时间具有不确定性。从行业实践看，前期物业服务合同的期限普遍超过2年。在小区业主大会召开之前，如果开发商对物业服务人不能形成有效监督，业主又不能解聘物业服务人，可能产生物业服务质量下降等现象。因此，一些地方性规章为解决业主大会和业主委员会不能及时成立的问题，采取了一些变通方式。例如，《深圳经济特区物业管理条例》（2020年3月1日起实施）第49条规定，建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，其合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过2年。同时，该条例规定，前期物业服务合同期届满，尚未成立业主大会，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，经物业管理区域占业主总人数50%以上的业主或者占全体业主所持投票权数50%以上的业主联名书面提出更换物业服务企业，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。即对于前期物业服务合同履行期满届满后选聘物业服务企业工作，《深圳经济特区物业管理条例》给出了更加灵活的方式，业主可以联名申请更换物业服务人，由街道办事处通过招投标方式选聘物业服务企业。

另外，《北京市物业管理条例》（2020）规定，在业主大会或者业主委员会未能组建的情况下，可以组建物业管理委员会，作为临时机构，承担业主大会或者业主委员会的职责，组织业主共同决定物业管理事项。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。[22]物业管理委员会可以履行业主委员会与物业服务人的职责，与新的物业服务人签订物业服务合同，从而终止前期物业服务合同。

【审判实践中应注意的问题】

一、业主大会决定自行管理物业的，前期物业服务合同亦应终止

《民法典》第284条（《物权法》第81条）规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”如果业主大会决定自行管理物业，前期物业服务合同亦应终止。

二、前期物业服务合同期限届满时，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，前期物业服务合同应继续履行

前期物业服务合同约定的期限届满，如果业主委员会与物业服务人签订的物业服务合同尚未生效，此时将会出现前期物业服务人的管理义务结束，又没有新的物业服务人接替的情况。根据《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”前期物业服务合同履行期限虽已届满，业主大会尚未成立，或者尚未选聘新物业服务人的，物业服务人仍应继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

三、房产出售后，建设单位不能自行决定解聘前期物业服务人

从建筑物区分所有权的角度来看，物业销售后，建设单位的物业所有权以建筑物区分所有权的形式转移给业主。建设单位与其他业主共享管理权。因此，物业开始销售后，前期物业合同的解除权只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同。如果建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主利益的。如果确实需要重新选聘物业服务人，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。因此，除非建设单位与业主签订的房屋买卖合同中授权建设单位代为行使解聘、选聘物业服务人的权利，否则应由全体业主按照法定程序表决是否更换物业服务人，以保护业主的建筑物区分所有权及成员权。

四、前期物业服务人拒绝退出，不能主张物业服务合同终止后的物业费

《物业服务纠纷司法解释》第10条第2款规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”根据上述规定，前期物业服务人拒绝退出，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

实践中，有些前期物业服务人以无因管理为由主张物业费，笔者认为，《民法典》第979条规定：“管理人没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务的，可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用；管理人因管理事务受到损失的，可以请求受益人给予适当补偿。管理事务不符合受益人真实意思的，管理人不享有欠款规定的权利；但是，受益人的真实意思违反法律或者违背公序良俗的除外。”成立无因管理，有两个前提：一是没有法定或约定的义务，二是为他人管理。为他人管理，不仅仅需有为他人进行管理或服务的客观行为，更要有为他人管理的主观意思，也就是管理事务系有利于本人且并不违反本人明示或可得推知的意思。前期物业服务人拒不退出，违反业主的意思，不属于无因管理行为，无权以此为由主张物业服务费。