第九百三十七条

第九百三十七条

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

【条文主旨】

本条是关于物业服务合同的定义和物业服务人范围的规定。

【条文理解】

1999年颁布的《合同法》分则所规定的15种典型合同类型中并未包括物业服务合同。随着我国城市建设和房地产业的高速发展，物业服务行业迅速发展。《物业管理条例》对物业服务合同相关规则作出规定，但该条例的效力层次相对较低。《民法典》合同编回应我国现实需要，积极总结既有立法、司法实践经验，针对物业服务领域的突出问题，在典型合同中增加了物业服务合同，为物业服务合同提供了民事基本法的依据。

一、物业服务人的服务事项和业主的缴费义务

物业服务合同的内容是物业服务人提供约定的服务，业主支付约定的物业管理费即报酬。业主在物业服务关系中处于主导地位，是权利主体。物业服务人的管理权来源于业主将管理业务全部或部分委托给物业服务人进行管理。物业管理的目的是实现全体业主的最大利益。

（一）业主是建筑物区分所有权的权利主体

业主对其专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权源于共有权，业主不能放弃。物业小区集居住、服务、管理功能为一体，为提高居住品质，由业主组成管理团体进行自治管理和委托物业服务人从事专业管理系必然选择。业主有参加物业管理的权利，包括有权选聘或解聘物业服务企业、决定房屋维修基金的使用、对收费使用情况进行监督等。同时，业主亦有合理使用房屋和公共设施、维护物业的效用和价值的义务。

（二）物业服务具有管理的性质

《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”由于物业服务的内容涉及对物和秩序的管理，物业服务合同最初被称为物业管理合同，2007年《物权法》颁布，其条文规定中使用了“物业服务”的法律概念。实践中，“物业服务合同”的概念逐渐被接受。物业服务人的职能是对物业实施服务和管理，该职能系从业主受让取得。

物业服务人在物业区域内实施物的管理和人的管理。前者系对建筑物和附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护，包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设备设施及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务、专项维修资金的代管服务、物业档案资料的管理等。后者在于规范物业管理区域内的秩序，对区分所有权人进行社区服务管理，对业主和相关人员的行为进行管理，防止对建筑物不当装修、妨碍业主生活秩序等，避免危害公共安全、卫生和安宁。物业服务人还可提供专项服务和特约服务等，属于多功能全方位的服务管理。

（三）业主有支付物业费的义务

物业服务人与业主之间是服务与被服务的关系。物业服务人提供的服务是有偿的，其服务管理经费除自筹以外，还包括收取的服务管理费等。物业服务合同由业主委员会与物业服务人签订，业主委员会由全体业主选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委员会是代表全体业主订立合同。全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果，负有交纳物业费的义务。《物业管理条例》第7条规定，业主应当按时交纳物业费。根据国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业实行明码标价。

二、物业服务人

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

（一）物业服务企业

物业服务企业，是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体）。我国法律要求物业服务企业必须是法人。《物业管理条例》第32条第1款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”物业服务企业为物业服务区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务，应当具有独立承担法律责任的能力。

（二）其他管理人

其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。《物权法》将其他管理人与物业服务企业并列为物业服务的主体，赋予了相同的权利义务。聘请其他管理人对物业进行管理，是业主自治管理的一种实现形式。

物业管理实为私权处分行为，遵循私法意思自治原则，即业主既可委托专业的物业服务企业对物业实施管理，也可对物业实施自我管理。《物业管理条例》对物业管理仅推行由物业公司进行管理的单一管理模式，此模式的优势是可对整个小区实行集中统一管理，专业化程度较高，管理效果相对较好；其主要弊端是管理费用较高，一些中低收入居民难以承受。因此，现实中实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物管新体制。所谓业主自营式物业管理就是住宅小区的物业管理，不聘请专门物业管理公司负责，而由业主自己管理。各类非物业服务企业的管理人在物业服务过程中的权利义务与物业服务企业一致。

三、物业服务合同的性质

对于物业服务合同性质，学理上有不同观点，概括起来主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、雇佣说、承揽说等。依据《物权法》第81条（《民法典》第284条）的规定，业主“可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”建筑物及其附属设施等物业，物业服务合同在性质上与有偿委托合同较为接近。全体业主类似于委托人，而物业服务人类似于受托人，物业服务人受业主的委托提供劳务，即对物业小区进行物业管理。物业服务合同当事人享有任意解除权，即在合同约定的期限届满前，当事人可以根据单方意志解除合同。委托合同以信赖关系为前提，物业服务人与业主之间也有较强的信赖关系。

物业服务合同与委托合同亦有较为明显的区别：一是处理事务的方式不同。委托合同的受托人应按照委托人的授权和指示处理委托事务。物业服务的内容具有较强的专业性，物业服务人在物业服务活动中的自主性较强，无须在处理每项事务时都要按照业主的指示，只要其提供的物业服务符合合同约定的标准和要求即可。业主对物业服务人开展物业管理服务有监督权，但不需要对具体事务作出指示。二是受托人行为时的名义和后果不同。受托人既可以以自己的名义从事委托活动，也可以委托人的名义从事委托活动。受托人在委托范围内实施委托行为产生的法律后果，由委托人承担。且受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿。而在物业服务合同中，物业服务人以自己的名义提供物业服务，法律后果由物业服务人承担。物业服务人因履行合同受到损失，如果不能归责于业主，物业服务人自行承担。三是归责原则不同。有偿委托合同的受托人处理事务时，因过错给委托人造成损失的，受托人应当承担赔偿责任。物业服务合同采无过错责任原则，物业服务人提供的物业服务不符合合同所要求的质量或者标准，应当承担法律责任。

此外，物业服务合同的主体包括单个业主、业主大会、业主委员会，具有复杂性；物业服务合同系要式合同，即采用书面形式；物业管理和服务事项具有很强的专业性和综合性，受政府行政主管部门的监督指导。因此，物业服务合同的性质具有独特性，系一种新型、独立的典型合同。

【审判实践中应注意的问题】

一、区分物业服务人的物业服务义务与其他主体的义务

司法实践中，物业服务人与业主产生纠纷多是因为业主认为物业服务人未提供符合物业服务合同约定的服务。由于物业服务事项内容庞杂，与其他主体的义务存在交叉，在确定物业服务人的责任时，应注意具体问题具体分析。第一，区分物业服务人的义务和其他主体的义务。有些与物业有关的事项应由其他责任人负责，例如业主专有部分的房屋质量问题一般应由开发商负责。另如，业主的财物被盗、毁损，应由侵权人承担赔偿责任。如果物业服务人未能尽到安保义务，例如未能建立健全的安保制度，配备的保安人员不足，或者保安人员怠于职守，未按照要求进行巡逻，则物业服务人根据其行为与损害后果的因果关系承担相应责任。如果物业服务人提供的安保义务并无瑕疵，业主要求减免物业费，赔偿财物损失难以获得支持。第二，区分物业服务人的义务和业主的义务。物业服务人对公共设施有维护保养义务，但是对于重大维修，应由业主负责。以电梯为例，电梯是特种设备，一般由生产厂家定期维修、养护。物业服务人亦应及时巡查，发现电梯故障，联系厂家维修、养护。如果物业服务人未及时发现问题，则属于违约行为。如果电梯应予以更换，费用应自业主交纳的专项维修资金中支出。因业主不同意支出费用更换电梯给业主带来的不便，不属于物业服务人的责任。业主以此为由主张拒缴物业费的，法院不应支持。

二、物业服务费的缴纳主体是业主

物业服务合同涉及全体业主的共有部分以及共同利益，其受益主体是全体业主，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。由于业主是一个群体，因此业主大会选聘物业服务人采多数决，每个业主有表决权，最后根据法律规定的多数意见确定物业服务人。业主委员会代表业主大会执行业主大会的决议，与物业服务人签订物业服务合同，但是业主委员会并非物业合同约定的物业费交付义务人，该义务的承担者是业主。因此，如果物业服务人对业主委员会提起诉讼，主张物业费，人民法院不应支持。物业服务人向拖欠物业费的业主主张权利，业主以自己非合同当事人进行抗辩的，人民法院不予支持。

三、业主自行管理情况下，业主委员会可以起诉业主支付物业费

在业主委托物业服务人管理情况下，业主委员会不是物业服务提供者，其不能起诉业主主张物业管理费。在业主自行管理情况下，则有所不同。有些小区因规模小，未聘请专门的物业公司，而是采取业主自行管理的方式。小区成立业主委员会，设立物业管理办公室，并在相关行政主管部门备案。业主应按照业主委员会确定的收费标准及收费时间交纳物业服务费用。如果小区业主委员会依法成立，代表全体业主行使物业管理职责，则有权起诉违反管理规约，拖欠物业费的业主。业主以业主委员会无权主张物业管理服务费为由，主张业主委员会起诉主体不适格，法院不应予以支持。