第八百零七条

第八百零七条

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

【条文主旨】

本条是关于建设工程价款优先受偿权的规定。

【条文理解】

《合同法》第286条就规定了建设工程价款优先受偿权制度。本条规定基本保留了《合同法》的规定，只是将“按照”改为“根据”；将“不宜折价、拍卖的以外”改为“不宜折价、拍卖外”；将“申请”改为“请求”。这项制度赋予建设工程价款债权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利，目的是对农民工等建筑工人的工资权益予以优先保护，但此项保护并非直接指向建筑工人的工资权益，而是以保护承包人的建设工程价款债权为媒介，间接保护建筑工人的权益。关于建设工程价款优先受偿权的性质，实践和理论上存在争议，主要有以下三种观点：第一种观点是留置权说。该观点认为，建设工程价款优先受偿权为留置权。建设工程合同在性质上属于承揽合同，根据《民法典》第808条规定，建设工程施工合同可适用关于承揽合同的规定。《民法典》第783条规定：“定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果享有留置权或者有权拒绝交付，但是当事人另有约定的除外。”本条规定实际扩大了留置财产的范围，建设工程合同的债权人对不动产同样可以行使留置权。但留置权说存在弊端，这与留置权的行使对象为动产相悖。而且，留置权的存续以留置人占有留置物为条件，实践中，很多承包人在未取得建设工程价款的情况下已经丧失了对建设工程的占有。如果将建设工程价款优先受偿权作为留置权，在承包人失去对建设工程的占有的情况下就得不到保护，对承包人亦不公平。第二种观点是法定抵押权说。有人认为，从《合同法》立法过程可知，《合同法》第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通过，始终是指法定抵押权。法定抵押权说在理论上和实践中拥有较多支持者。这一观点的弊端在于与物权法定原则存在矛盾，而且设立于不动产之上的抵押权，于登记后才成立，但建设工程价款优先受偿权无需登记。有观点认为，建设工程价款优先受偿权作为法定抵押权，为维护交易安全和第三人利益，应当建立建设工程价款优先受偿权登记制度，但现行法律未对建设工程价款优先受偿权作出规定。第三种观点是优先权说。该观点认为，建设工程价款优先受偿权属于优先权，符合优先权特点。首先，建设工程价款优先受偿权只要符合本条规定的条件即成立，既不需要以承包人占有建设工程为要件，也不需要登记；其次，我国其他法律也规定有各种类型的优先权；再次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》使用了“建设工程承包人行使优先权”的表述，说明司法实践认可建设工程价款优先受偿权为一种优先权。从比较法的角度看，《法国民法典》第2095条规定：“优先权是指，依据债权的性质，给予某一债权人先于其他债权人，甚至先于抵押权人，受清偿的权利。”《法国民法典》第2103条就建设工程的优先权作了规定。《日本民法典》则规定了先取特权，本质上也是一种优先权。《意大利民法典》也规定了优先权。我国《企业破产法》《民事诉讼法》《民用航空法》《海商法》等法律也规定了优先权。这种权利系立法者基于特定政策考量，为追求实质公平而赋予了特定民事主体权利优先保护的法律效力。笔者认为第三种观点具有合理性。

【审判实践中应注意的问题】

一、注意准确把握建设工程价款优先受偿权的权利主体

从本条文义上理解，承包人享有建设工程价款优先受偿权。根据《民法典》规定，建设工程的承包人包括勘察人、设计人和施工人。由于我国建筑市场不规范，存在转包、违法分包、支解发包、借用建筑工程施工资质签订建设工程施工合同等情况。因此，建筑市场存在多种施工，包括直接与发包人订立建设工程施工合同的承包人、转包合同和分包合同的承包人、借用资质和出借资质的承包人等。实践中，对于哪些承包人享有建设工程价款优先受偿权的问题，争议较大。第一，建设工程的勘察人和设计人不享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权制度的初衷是保护农民工等建筑工人的工资权益。建设工程是农民工等建筑工人劳动物化的成果，因此，应当对建筑工人的物化劳动予以特别优先保护。农民工等建筑工人主要受雇于建设工程施工合同的承包人。因此，原则上建设工程的勘察人和设计人不享有建设工程价款优先受偿权。第二，转包合同和分包合同的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。关于建设工程价款优先受偿权的主体，《建设工程施工合同司法解释（二）》第17条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定，请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本条规定的本意是，与发包人没有建设工程施工合同关系的实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。这是基于平衡保护农民利益和保护交易安全及其他当事人利益的考虑。第三，不仅实际施工人不能享有建设工程价款优先受偿权，合法分包合同的承包人与发包人之间也不存在建设工程施工合同关系，合法分包合同的承包人也不享有建设工程价款优先受偿权。因此，转包合同和分包合同的承包人均不应享有建设工程价款优先受偿权。第四，支解发包情况下，承包非主体工程的承包人不享有建设工程价款优先受偿权。在支解发包的情况下，存在多个承包人，且承包人均与发包人签订了建设工程施工合同。在支解发包合同中，不仅发包人有过错，承包人也有过错。在存在多个承包人的情况下，如果每个承包人都享有建设工程价款优先受偿权，将会对工程的施工、利用以及交易安全造成较大的损害，尤其是承包非主体工程的承包人，其可能因为一小部分分项工程的价款而对全部建设工程行使建设工程价款优先受偿权，对施工秩序和交易秩序的影响都非常大。因此，综合当事人过错、各方当事人利益和建设工程施工的客观情况，在支解发包的情况下，笔者认为，应当将建设工程价款优先受偿权的权利人限定为承包主体工程的承包人。第五，与代建人签订建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。第六，借用资质签订建设工程施工合同的情况下，缺乏资质的单位或者个人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，实践中存在争议。对这一问题，有两点需要注意：一是享有建设工程价款优先受偿权的主体原则上应当是一人而不宜为多人；二是在处理出借资质的建筑企业、借用资质的单位或者个人、发包人三方之间的关系时，应当考虑《民法典》第146条规定，以各方当事人的真实意思为基础确定各自法律关系。

二、准确把握建设工程价款优先受偿权的优先效力

实践中，围绕同一建设工程存在多种权利，涉及多个权利主体，这些权利在实现时存在冲突，某一权利实现后，其他权利的部分或者全部就可能落空。因此，在各权利中，如何确定权利效力的位阶具有重要意义。建设工程价款优先受偿权的效力层级直接决定了其在实践中实现的可能性。对于这一问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕 16号）作了规定。该批复为：“上海市高级人民法院：你院沪高法〔2001〕 14号《关于合同法第二百八十六条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起6个月后施行。此复。”根据这一批复，围绕同一建设工程的各项权利可作如下排序：第一位的是交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者对建设单位（卖房人）所享有的交付房屋和转移房屋所有权的给付请求权；第二位是承包人享有的建设工程价款优先受偿权；第三位的是抵押权人对建设工程所享有的抵押权；第四位的是发包人其他债权人所享有的普通债权。批复虽未写明，但还有一项权利排在第五位，即发包人对建设工程所享有的所有权。这一批复对司法实践有重大影响，成为处理就同一建设工程上多种权利冲突的主要依据。

三、装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权

装饰装修工程承包人所享有的工程款中也包含农民工等建筑工人的工资利益，依法理也应当享有建设工程价款优先受偿权。对此问题，《最高人民法院关于装饰装修工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》为：“福建省高级人民法院：你院闽高法〔2004〕 143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：装饰装修工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装饰装修而增加价值的范围内优先受偿。此复。”《建设工程施工合同司法解释（二）》吸纳了上述批复的内容，该解释第18条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。”

四、准确把握承包人行使建设工程价款优先受偿权的条件

依据本条规定，建设工程的价款就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿需要具备以下条件：一是发包人未按照建设工程施工合同约定支付建设工程价款；二是发包人经承包人催告后，在合理期限内仍未支付建设工程价款；三是建设工程依其性质，宜折价、拍卖；四是承包人与发包人协议将该工程折价，或者请求人民法院将该工程依法拍卖。在满足上述四个条件后，承包人就可以要求其对发包人享有的建设工程价款债权就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。实践中，承包人并非严格按照上述程序或者条件行使建设工程价款优先受偿权，通常在请求发包人支付欠付工程款时，一并主张享有或者行使建设工程价款优先受偿权。对此，司法实践一般予以认可。此外，司法审判中还应注意以下问题：第一，承包人行使建设工程价款优先受偿权应当以建设工程质量合格为条件。如果承包人施工完成的建设工程质量不合格，导致发包人合同目的不能实现，就无权请求发包人依照约定支付建设工程价款。而且，质量不合格的建设工程一般也适于折价或者拍卖。第二，承包人行使建设工程价款优先受偿权无需以建设工程施工合同有效为条件。关于承包人行使建设工程价款优先受偿权是否必须以建设工程施工合同有效为前提的问题，《建设工程施工合同司法解释（二）》第19条规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”本条解释的本义是，承包人享有建设工程价款优先受偿权必须以建设工程质量合格为前提，无需以建设工程施工合同有效为前提。第三，承包人行使建设工程价款优先受偿权无需以建设工程竣工为条件。建设工程价款优先受偿权不是合同权利而是法定权利，其成立不以登记或当事人达成一致意见为条件，而是以法律规定的构成要件成就为条件。对此，《建设工程施工合同司法解释（二）》第20条规定：“未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”第四，承包人行使建设工程价款优先受偿权须以建设工程宜折价、拍卖为条件。

五、准确把握建设工程价款优先受偿的范围

从本条规定的文义上理解，只要是建设工程施工合同所约定的价款，均可就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿。关于建设工程价款的范围，原住建部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》第1条第1款规定：“建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。”原建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定：“工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。”二者虽然表述不同，但内涵基本一致。在确定建设工程价款优先受偿的范围时，应当依照上述规定确定。关于建设工程价款优先受偿的范围问题，最高人民法院已经在对下级法院的批复中作出过答复。2002年6月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。对于建设工程价款优先受偿的范围问题，该批复第3条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该条批复将建设工程价款限定为承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，目的是回归《合同法》第286条设立建设工程价款优先受偿权制度的本意，也有利于进一步平衡各方当事人的权益。从价值取向和法理基础而言，该批复第3条规定是适当的，但其也存在不足，即缺乏可操作性，没有考虑诉讼成本。从建设工程施工合同司法实践来看，要从建设工程价款中计算承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，缺乏可操作性，即使可能，成本也太高。因此，本条批复在司法实践中适用的效果并不太理想。对此《建设工程施工合同司法解释（二）》第21条规定：“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。”本条解释将承包人利润予以优先保护，目的是减少当事人诉累，便于纠纷处理，而将利息排除在建设工程价款优先受偿权保护之外，是基于利益平衡的考虑。

六、准确把握建设工程价款优先受偿权的除斥期间

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定，行使建设工程价款优先受偿权的期间自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算6个月。该条规定在实践中适用的效果并不理想，主要原因是没有考虑到从建设工程竣工到验收合格再到完成建设工程价款结算需要一定时间。实践中建设工程竣工验收和工程价款结算都是争议较大的问题，所耗费的时间也较长。这也导致上述规定缺乏可操作性，可能会导致承包人的建设工程价款优先受偿权实质上落空。在履行建设工程合同过程中，建设工程竣工后，还需要发包人组织各方当事人进行验收，如果验收不合格，则需由承包人对不合格工程进行修复。如果建设工程经竣工验收合格或者修复后经验收合格，则需要发包人与承包人进行结算。结算的方式既可以是双方依据合同约定和实际施工情况进行对账，也可能是依合同约定由相关审计单位进行审计，或者由发包人和承包人共同委托的专业机构或者人员就建设工程价款出具咨询意见，作为双方结算的依据。只有在确定建设工程价款数额之后，承包人才能行使建设工程价款优先受偿权。对此，《建设工程施工合同司法解释（二）》第22条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

七、准确把握建设工程价款优先受偿权的行使方式

关于承包人应当以何种方式行使建设工程价款优先受偿权的问题，实践中存在争议，主要有以下几种观点：第一种观点认为，承包人应当通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权。主要理由是，承包人是否享有建设工程价款优先受偿权、在多大范围内行使建设工程价款优先受偿权、行使权利时是否超出了规定的除斥期间等问题都应当由人民法院作出认定。如果承包人不通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，上述争议无法解决。第二种观点认为，诉讼不是承包人行使建设工程价款优先受偿权的唯一方式。承包人不仅可以通过诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权，还可以通过与发包人协商折价的方式行使建设工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”依据该条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式有二：一是与发包人协议将该工程折价，二是申请人民法院将该工程依法拍卖。将承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式限定为诉讼方式，与《合同法》第286条规定不符。第三种观点认为，承包人不应当以诉讼的方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《合同法》第286条规定，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，其建设工程的价款债权可就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该条所规定的申请人民法院将该工程依法拍卖不属于普通的民事诉讼，而是一种特殊救济程序，类似于申请人民法院强制执行公证债权文书一样，属于非诉程序。上述观点中，第二种观点具有合理性。第一种观点与《合同法》第286条规定不符，缺乏法律依据。第三种观点过于机械，也没有诉讼法上的依据。实践中的情况更加复杂，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式也更加多样。只要承包人并非怠于行使建设工程价款优先受偿权，原则上都应予保护。

八、准确把握承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权行为的效力

建设工程价款优先受偿权是较为特殊的民事权利。关于建设工程价款优先受偿是否可由承包人承诺放弃的问题，实践中存在争议。一方面，依民法法理，如果不违反法律的禁止性规定和社会公序良俗，民事主体有权自由处分其财产权利，包括放弃财产权利或者限制该财产权利。如果民事主体放弃或者限制财产权利的行为损害第三人利益的，对第三人不发生效力；另一方面，建设工程价款优先受偿权属于法定权利，本条规定赋予承包人此项权利，目的是为保护建筑工人的利益。因此，承包人对该项权利的处分不能违背本条的立法宗旨，不能损害农民工等建筑工人的权益。对此，《建设工程施工合同司法解释（二）》第23条规定：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”