第七百一十九条

第七百一十九条

承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

【条文主旨】

本条是关于次承租人代偿请求权及追偿权的规定。

【条文理解】

一、本条规定的背景

该条是此次《民法典》编纂过程中新增加的一条法律规定，其来源是《房屋租赁合同司法解释》第17条，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。

在承租人将租赁物转租的情况下，次承租人作为实际占有使用租赁物的当事人，与出租人之间并不存在直接的合同关系，当承租人未按租赁合同约定按时足额向出租人支付租金时，根据《民法典》第722条的规定，出租人可以在经催告无果的情况下解除租赁合同，而一旦租赁合同被解除，次承租人即面临无法继续使用租赁物的风险，除非其与出租人另行达成新的租赁合同。在出租人、承租人和次承租人三方关系中，次承租人作为租赁物的实际占有使用人，受限于租赁合同和转租合同的独立性和相对性，难以直接对抗出租人，在法律关系上处于相对弱势的地位。

《房屋租赁合同司法解释》第17条明确了次承租人享有代偿请求权，即次承租人可以代承租人向出租人支付欠付租金及违约金，从而抗辩出租人因承租人欠付租金而提出的解除合同的诉讼请求。该条规定第二款同时明确，次承租人代为支付的租金和违约金可以用来折抵其应向承租人支付的租金，并对超出其应付租金范畴的代偿款项，对承租人享有追偿权。在民法典合同编的起草过程中，该条司法解释规则被调整吸纳到租赁合同的规定之中。

二、不同类型转租的法律关系

日常经济生活中的“转租”，从法律关系的角度看可以具体区分为两种不同类型：一是租赁物的转租，二是租赁权的转让。前者是承租人与次承租人签订转租合同，在租赁物上为次承租人再行设定新的租赁权；后者则是承租人与新的承租人签订转租合同，将与出租人之间租赁合同项下的租赁权转让给新的承租人，从而退出原有租赁合同关系。后一类“转租”实际上是租赁合同项下承租人权利义务的概括性转移，应当适用《民法典》合同编第6章“合同的变更和转让”的相关规则确定各方权利义务。在租赁权有效转让的情况下，出租人和新的承租人之间成立租赁合同关系，该合同关系与其他租赁合同关系并无二致，并非本条规定射程。而前一类“转租”情形下，出租人和承租人、承租人和次承租人之间分别成立两组独立的租赁合同关系，三方当事人均处在租赁物占有使用及租金支付的权利义务关系之中，具有适用三方关系法律规则的特殊性和必要性。由于本条规定采取“次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”的措辞，亦应当认为，本条规定仅适用于上述租赁物转租情形。

三、转租情形下的三方权利义务

在前文所述本条规定所涉转租情形下，出租人、承租人和次承租人之间的权利义务关系设定，各国及地区法律规定和理解有所不同。日本民法支持出租人对次承租人直接主张租金，次承租人可以因向出租人支付租金免除对承租人的租金支付义务，但不得以租金先付对抗出租人。而依《瑞士债务法》，出租人仅就次承租人未按合同约定使用租赁物所负义务，与承租人成立连带债权，可以直接向次承租人主张权利，而就租金支付，出租人不得直接向次承租人请求。德国民法解释论亦采同一立场观点。法国民法亦不认可出租人对次承租人享有直接的租金请求权，但可以通过代位权行使直诉次承租人。我国台湾地区“民法”的解释论观点认为，出租人对次承租人不具有租金支付请求权，但在承租人不支付租金使得出租人得终止租赁企业时，次承租人作为租赁物的使用人，可谓与该债务清偿“有利害关系”，因而次承租人可以依据我国台湾地区“民法”第311条第2项“第三人之清偿，债务人有异议时，债权人得拒绝其清偿。但第三人就债之履行有利害关系者，债权人不得拒绝”之规定，主张代位清偿之权利。从本条法律规定的立法背景看，作为其规定来源的司法解释亦采纳出租人对次承租人不享有直接的租金支付请求权的观点，唯为保护次承租人实际居住使用租赁物——房屋涉及基本生存权利益，特明确次承租人可以请求代为支付欠付租金及违约金以对抗出租人因承租人欠付租金而成就的合同解除权，从而使次承租人免于丧失对租赁物继续占有、使用的合法权源。

四、次承租人的代偿请求权

对本条法律规定的“次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金”的理解，首先需要明确该规定的规范定位。结合上述司法解释规定背景可以看出，本条第1款的适用场景应为出租人因承租人欠付租金构成违约而主张行使合同解除权的情形下，此时次承租人虽非租赁合同当事人，但作为实际占有使用租赁物的一方，可以第三人的身份参与到诉讼之中，提出代承租人支付欠付款项的主张，从而对抗出租人的合同解除权行使。因而应当认为本款规定从性质上属于抗辩规范群。

由于次承租人并非租赁合同当事人，替代承租人向出租人支付租赁合同项下款项，系代为履行承租人合同义务。《民法典》第523条规定了当事人约定前提下的第三人履行，本条规定可以理解为法律规定的第三人向债权人履行债务，并可以产生债务人清偿债务之法律效果。在租赁合同项下，出租人的主要权利是收取租金，支付租金作为金钱债务履行，由债务人之外的第三人履行，通常并不会对债权人造成损失。如果租赁合同因承租人拒绝履行租金支付义务而被解除，将使转租合同无法继续履行，直接对次承租人占有使用租赁物的利益产生影响，因而赋予次承租人租金代偿权具有合理性，可以实现稳定交易关系，保护无过错次承租人权益的立法价值，亦符合民法典第三人履行的基本原则。

五、转租合同对出租人不具有法律约束力的理解

按照《房屋租赁合同司法解释》第17条的规定，次承租人的租金代偿请求权行使存在例外情形，即“转租合同无效的除外”。民法典本条对次承租人代偿请求权亦规定了例外情形，即“转租合同对出租人不具有法律约束力的除外”。我们认为，虽然本条规定将原司法解释规定的“转租合同无效”的表述，调整为“转租合同对出租人不具有法律约束力”，但其规定指向并未发生根本变化，仍应理解为主要指转租合同违法无效的情形。这是因为，严格来说，无论转租合同是否合法有效，通常都不会对出租人直接产生法律约束力，除非如前所述，本条规定的“转租”指向或者包含租赁权转让的情形。但在租赁权转让的情形下，次承租人取代承租人直接进入与出租人的租赁合同关系中，其对出租人负有租金支付义务，出租人对其享有租金支付请求权自不待言，无从谈及“代承租人支付其欠付的租金和违约金”，因而我们认为，本条规定应考虑租赁物的转租情形。而在租赁物转租的情况下，转租合同无论效力如何，由于出租人并非转租合同的当事人（否则该合同即并非典型意义的“转租合同”），转租合同自然无论如何都不能对出租人直接产生法律约束力。

对于转租合同违法无效情形下，否定次承租人代偿请求权的原因，主要是此时次承租人并不享有基于合法有效转租合同的应受保护之利益，比如对法律政策明令禁止转租的政策性、保障性房屋的转租合同，应根据《民法典》第153条之规定认定无效，次承租人自始不能取得对该转租合同项下房屋合法占有、使用权，因而亦无必要进一步赋予其租金代偿权以对抗出租人的合同解除权。

六、次承租人对承租人的追偿权

次承租人向出租人支付承租人欠付的租金及违约金，系代为履行承租人债务，次承租人并非租赁合同项下的债务人，应认为其可基于本条法律规定和代偿事实，获得对承租人的追偿权。而在转租合同项下，次承租人负有向承租人支付租金的合同债务，根据《民法典》第568条的规定，上述债权债务应可抵销。在次承租人实际代为支付的租金及违约金数额，超出其应向承租人支付租金数额的情况下，次承租人享有追偿权的债权数额超出其应付租金的债务数额，所余债权次承租人自然仍应享有向承租人追偿的权利。

【审判实践中应注意的问题】

一、出租人可否依据本条规定直接向次承租人主张租金及违约金

如前所述，作为本条法律规定来源的司法解释制定初衷，是为了调和次承租人与出租人、承租人之间的权利义务平衡，尽量维护租赁关系稳定。从司法解释的理解适用来看，亦将其定位为次承租人的代偿请求权。而对出租人而言，是否可以援引本条规范，直接向次承租人请求支付承租人拖欠的租金及违约金。我们认为，由于出租人和次承租人之间不存在直接的合同关系，在转租合同有效的情况下，出租人直接向次承租人要求支付租金的请求权基础通常并不具备。唯承租人怠于履行对次承租人的债权请求权，符合法律规定的代位权行使条件时，出租人可据此获得向次承租人主张权利的法律依据。在转租合同无效的情况下，次承租人占有使用租赁物的权利基础并不具备，出租人可以根据《民法典》第235条之规定请求次承租人返还租赁物，并在符合法律规定的情况下，主张不当得利返还或侵权损失赔偿。

二、次承租人行使代偿请求权的方式

按照《房屋租赁合同司法解释》第16条第2款的规定：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”由于次承租人并非租赁合同当事人，出租人因承租人欠付租金主张解除合同而提起的诉讼，可能不会将次承租人列为当事人。此时，为查明案件事实并保证次承租人代偿请求权的行使，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

三、次承租人追偿权的行使

由于租赁合同和转租合同约定的租金计算和支付方式、时间、标准的不同，以及承租人、次承租人实际履行情况的不同，决定了次承租人对承租人的应付租金数额、期限和承租人对出租人应付租金的数额、期限可能并不相同。次承租人向出租人代偿时，系以承租人应付租金及欠付租金违约金的标准计算，次承租人因此取得对承租人的追偿权，而次承租人应付租金的数额可能大于或小于追偿权数额，履行期也可能早于或晚于追偿权形成时间。对于追偿权形成时，次承租人租金支付履行期尚未届至的情形，应当认为次承租人可以直接向承租人主张全额追偿。而如果此时租金支付履行期已经届至，则次承租人可以通知承租人主张折抵应付租金。在次承租人应付租金数额小于其实际代偿数额的情况下，就差额部分，次承租人可以直接向承租人主张清偿，或者通过争议解决方式解决。而就次承租人应付租金超出实际代偿数额的部分，次承租人仍应依约履行，否则可能面临对承租人欠付租金的违约风险。