第七百零九条

第七百零九条

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

【条文主旨】

本条是关于承租人按照约定方法或者按照租赁物的性质使用租赁物的义务的规定。

【条文理解】

一、按照约定或者租赁物的性质使用租赁物是承租人的义务

根据本条的规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。故承租人按约定使用租赁物是承租人的一项义务。承租人通过租赁关系占有租赁物的目的就是使用并从使用租赁物中获得收益。使用租赁物是承租人在租赁合同中的一项基本权利，但由于承租人只是获得租赁物的使用权和收益权，而并没有所有权，最终还是要将租赁物返还给出租人的，这样承租人就有一个保证租赁物自始至终符合其本身的品质和效用。同时，任何物都是经过使用有正常消耗的，不断折旧，最后丧失其价值。只是不同的物其使用方法不同，其折旧率也不同，例如，经济学中，产品折旧法中的一个方法就是“产量法”，即根据资产的产出量分配其成本的方法。而产出量可以用机器小时或者产量来衡量。以出租汽车为例，汽车的行驶里程、行驶时间直接影响汽车的折旧。如果出租人约定一辆汽车基于特定用途每天只能行驶一定的里程，一旦承租人大大超过约定的里程使用，汽车就会加速汽车的折旧，提前结束汽车的使用寿命。因此，承租人使用租赁物应当按照约定的方法使用。

一些国家或地区的民法对承租人的该项义务有相应规定。例如，《法国民法典》第1728条规定：“承租人负有两项主要义务：1.应当以善良家父的注意并且按照租赁契约规定的目的使用出租物，或者在没有协议约定的情况下，按照具体情形推定的目的，使用出租物；2.按照约定的期限支付租金。”该法第1729条还规定：“如承租人将租赁物用于租约规定的目的以外的其他用途，或者由此给出租人造成损失，出租人得视情形，请求解除租约。”依照这两条的规定，承租人应依照租赁契约规定的目的使用租赁物；在契约无规定时，依照当时情况所推定的目的使用之；如承租人使用租赁物于非约定的目的，或者使用的方法可能对于出租人发生损害时，出租人得斟酌情形，请求解除契约。我国台湾地区“民法”规定，承租人应依约定方法为租赁物之使用、收益，无约定方法者，应以依租赁物之性质而定之方法为之。承租人违反前项规定为租赁物之使用、收益，经出租人阻止而继续为之者，出租人得终止契约。

二、承租人按照约定或者租赁物性质使用租赁物的前提条件

承租人合理使用租赁物必须具备以下列条件：

（一）租赁物已由出租人按约定交付承租人，承租人对租赁物已实际占有，因此取得了对该租赁物的使用权

特别值得注意的是，承租人对租赁物的实际占有，表现为承租人对租赁物具有事实上的管领力，即对租赁物具有实际控制和支配能力。空间、时间和法律上的结合是判断事实管领力的标准：空间上的结合表明租赁物在承租人的控制下，时间上的结合要求这种控制有一定的连续性，法律上的结合强调承租人的控制效力。

（二）出租人交付的租赁物符合约定中的质量、数量、用途的要求，没有瑕疵

如前所述，租赁物既没有物的瑕疵，也没有权利上的瑕疵。出租人交付符合约定的租赁物是承租人依法使用的基础与前提。如出租人交付的租赁物本身质量就有问题，即使承租人按照约定使用也会损坏该租赁物，就不能要求承租人对此负责。

（三）双方当事人能够约定租赁物的使用方法或者根据租赁物的性质可以确定其使用方法

依照本条规定，承租人不得滥用租赁物。那么，就应当具备判断承租人是否滥用的标准，即双方当事人明确约定了使用方法或者根据租赁物的性质能够确定合理而科学的使用方法。如果难以确定租赁物的使用方法，就无法要求承租人履行相应的义务。

三、承租人合理使用租赁物的具体要求

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，按照合同有关条款、合同性质、合同目的或者交易习惯仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用，否则构成滥用。

（一）按照约定的方法使用租赁物

租赁物作为市场交换的对象，肯定具有满足人们某种需要的效用。有效发挥这种效用的方式就是使用方法。通常情况下，出租人与承租人都能够知晓租赁物的使用方法，如普通客运小汽车的功能就是载人而非载物。之所以在租赁合同约定使用方法，就是为了保证租赁物合理使用，充分发挥其应有的效用与功能，尽可能延长租赁物的使用寿命，同时保证租赁物效用的发挥与出租人收取的租金保持合理的比例关系。凡是过度使用租赁物，通常租金较高；合理使用租赁物，租金相对较低。租赁物的使用方法有时还会影响其他人的权利。例如，出租人与承租人共同使用一套房屋，则承租人对房屋的使用人数及使用时间、对房屋设备的使用频率等，就会影响出租人对房屋的正常使用。

实务中，一般情况下，租赁合同对租赁物使用方法的约定表现为对租赁物用途的约定，而且相对原则。特殊情况下，租赁合同当事人会根据租赁物的形状、构造、类别、关系、功能对使用方法作出极为明确的要求。这既是为了租赁物的合理使用，也是为了保证承租人的安全。例如，租用深海潜水器就涉及非常复杂的使用要求，否则不但可能损坏潜水器本身，还可能影响潜水器使用者的生命安全。租赁合同中约定租赁物用途的，承租人必须按约定的用途使用租赁物。如合同约定租赁房屋为居住的，承租人就应自己和亲属居住，而不能将该房屋用于商业性目的，如开饭店、开商场。约定租赁物使用方法的，如施工企业租赁塔吊设备，就要按约定的使用方法进行。

（二）合理确定租赁物的使用方法

如果合同中没有约定使用方法，也没有约定租赁物的用途时，承租人不能擅自任性使用，而是应当遵循合同履行中的补缺规则，即：与出租人就租赁物的使用方法协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。假若依合同履行补缺规则仍然不能确定租赁物的使用方法，就应当按照租赁物的性质使用。所谓租赁物的性质是指租赁物本身的属性，如汽车是用作交通运输的，就不能作为居住场所；挖掘机是用来挖土石的，就不能作为交通工具进行客运。本条所指租赁物的性质，并非指租赁物的物理性质或者化学性质，而是指租赁物本身固有或者通常的用途。例如，《俄罗斯联邦民法典》第615条规定：“承租人有义务按照租赁合同规定的条件使用出租财产，而当合同对使用条件无规定时，根据财产的用途使用之。”租赁物作为市场上的商品，而且作为有体物，无论是动产或者不动产，其核心用途通常在其被加工、制作、建造并出售时即已经确定，通常不会引起争议。

【审判实践中应注意的问题】

一、确定租赁物的用途得考虑具体情形

任何租赁物通常情形下具有多方面的用途。即使某一租赁物在其被加工、制作、建造并出售时，其核心的用途是确定的，但不可否认的是，仍然存在其他用途。例如，房屋作为建筑物，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们适于在其中工作、生活、学习和储藏物资，并具有固定基础且有一定层高的相对永久性场所，其用途广泛，可用于居住、商业、文化、国家管理、军事或者宗教场所等。然而，房屋作为租赁物，国家对于居住类与商业类房屋有不同的要求。房屋的用途在设计与建筑时即已经确定。房屋建成后，无论是居住房屋改为商业用途还是商业用房改为居住，均需要取得国家有关部门的批准。毕竟房屋的用途涉及国家或者地区土地利用总体规划和城市规划。不过值得注意的是，承租人偶尔改变了租赁物的用途但不影响租赁物的基本性质或正常使用，不宜认定违反合同约定的使用方法。譬如，房客在多余的房间里为自家食用种植少量的水培蔬菜，不能认定为改变了房屋居住功能。

实践中，经常产生的问题是，房屋租赁合同中对居住人数与居住人身份约定的合理性。除非租赁合同明确约定了居住人数及其身份（如学生或者单身），例如房主明确要求房屋只出租给不带孩子的夫妻，否则如果一对夫妻租住房屋时，其子女或者照看子女的人一同居住不构成违反约定使用房屋的行为。有的房主还要求房客不得饲养宠物。只要明确记载在租赁合同之中，当事人就应当遵守。

二、承租人未依约使用租赁物应当承担相应的法律责任

承租人如果违反了按约定使用租赁物的义务就要承担相应的违约责任。这种责任包括三方面：一是损害赔偿责任。如果租赁物因承租人的违约行为受到损害，承租人当然就要对出租人赔偿相应的损失。二是支付违约金。如果合同中约定只要承租人未按约定使用租赁物就须向出租人支付违约金，则承租人存在违约时，即使未造成租赁物的损害，仍要向出租人支付违约金。三是解除合同。租赁合同中还可以约定，承租人未按照约定或者租赁物的性质使用租赁物，出租人可以解除合同。当然，出租人解除合同必须符合法律的规定，要么双方约定的解除条件成就，要么合同解除的法定条件成就。如果承租人未按照约定的方法使用租赁物，既未对租赁物造成损害，也不影响出租人合同目的的实现，则出租人解除合同的请求，不应得到支持。

三、法律及国家政策对土地使用权作为租赁物的特别规定

前已述及，租赁合同包括动产租赁合同、不动产租赁合同与权利租赁合同三类。目前权利租赁只限于土地承包经营权与建设用地使用权。土地承包经营权与建设用地使用权的出租在《民法典》中未有明确具体规定，但依据其他法律及国家政策（如国办发〔2019〕34号文件）可以作为租赁物。不过，应当注意的是，权利作为租赁物，其使用方法并不完全由当事人自行约定，而是必须遵守相关法律与国家政策的相关规定。虽然现行法律及国家政策的相关规定比较原则而且不成系统，但对土地用途的规定是明确的，当事人不得自行改变，承租人更不得根据自己的意愿予以改变。例如《农村土地承包法》第38条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但“不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。也就是说，承租人通过租赁取得土地承包经营权的，承租人只能在土地上从事农业生产，而不能从事其他行业。《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）中明确“以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定”。依此规定，承租人取得建设用地使用权以后，如何使用租赁的土地，并非由当事人在租赁合同约定，而是得依照法律规定及建设用地使用权合同的约定。