第四百一十四条

第四百一十四条

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

【条文主旨】

本条是关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权的清偿顺序的规定。

【条文理解】

一、抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序

关于抵押权的生效要件，《民法典》区分动产和不动产作出了不同的规定。《民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权或正在建造的建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。第403条规定，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。第404条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

本条规定按照登记时间先后确定抵押权清偿顺序，其不仅适用于以登记为生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，应按照登记时间确定被担保债权的清偿顺序。抵押登记时间应以登记材料中记载的时间为准。先办理抵押登记的被担保债权就拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，后办理抵押登记的被担保债权能就先登记债权清偿后的剩余价款受偿。

《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”《担保法司法解释》第58条第1款规定：“当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。”《物权法》和《担保法司法解释》关于本条的规定为，当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。这样规定主要是由于历史上我国有一些地方房屋和土地由不同的行政管理部门管理和登记，而按照“房地一体”抵押原则，两个抵押权的范围均包括建设用地使用权和建筑物，从而导致不同抵押权人同一天在不同登记机关办理登记时，无法确定登记的先后顺序。

2014年11月24日，我国颁布了《不动产登记暂行条例》，开始实行不动产统一登记制度，目前已基本完成。2019年修正的《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定：“同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。”

因此，在现行统一登记制度下，已不存在多个不同法定登记部门的情形。在同一登记机构办理抵押登记，抵押登记顺序可按照受理时间进行确定，数个抵押权之间不大可能出现“顺序相同”，故《物权法》关于“顺序相同的，按照债权比例清偿”的适用基础已不存在。因此，本条将《物权法》第199条第1项中“登记的先后顺序”修改为“登记的时间先后”，并去掉了“顺序相同的，按照债权比例清偿”。

二、抵押权已登记的先于未登记的受偿

不动产抵押以登记为生效要件，动产抵押以登记为对抗要件。在抵押权未进行登记的情形下，根据《民法典》规定，该抵押权要么未生效，要么不能对抗善意第三人，均不具备公示效力和对抗效力，而仅仅在抵押人与抵押权人之间产生法律拘束力。因此，未进行抵押登记的抵押权，不能对已办理抵押登记的抵押权产生对抗效力和排他效力。

三、抵押权未登记的，按债权比例清偿

不动产抵押未经登记不能产生物权效力，多个抵押权人仅能按照抵押合同确定的一般债权对抵押物受偿。动产抵押未经登记，不能产生对抗效力，故在同一动产上设立数个抵押权时，各个抵押权人互为第三人，未办理登记，各个抵押权均不存在优先性。因此，无论是不动产抵押还是动产抵押，未办理登记的抵押权人对于抵押物拍卖、变卖或折价所得价款应当享有同等权利，即按照各个债权比例受偿。

四、其他可以登记的担保物权可以参照适用本条规定

本条对抵押权以外可登记的担保物权参照适用作出开放性规定。可参照适用本条的担保物权，不仅包括可登记的典型担保，也包括可登记的非典型担保。

例如，《民法典》第641条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”按照该条规定，出卖人为担保买卖价金而保留所有权的，所有权保留经登记的可对抗善意第三人。若该条中的动产标的物同时为第三人设定了动产抵押，则对于出卖人的所有权保留与动产抵押，即可参照本条规定，以是否登记及登记时间先后确定受偿顺序。

【审判实践中应注意的问题】

登记时间一般以登记簿记载的时间为准

抵押权清偿顺序以登记时间先后确定，故登记时间的确定非常重要。实务中，登记时间一般应以登记簿中记载的登记时间为准，以登记簿记载的顺位为真实顺位。

《不动产登记暂行条例实施细则》第67条规定：“同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。”按照该条规定，实务中，登记机构应严格按受理时间先后顺序依次办理抵押登记，并记载于登记簿，故以登记簿记载时间确定登记时间符合登记实践和各方当事人权益。