第三百二十七条

第三百二十七条

因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

【条文主旨】

本条是关于用益物权人因征收、征用有权获得补偿的规定。

【条文理解】

本条基本沿用《物权法》第121条的规定，只是将所引述的法条作了相应调整、将“依照”修改为“依据”。

一、征收、征用与用益物权人的损失补偿

行政机关基于公益之目的合法实施公权力，致人民之生命、身体或者财产遭受损失，国家依法应予以适当补偿。在公共利益维护和个人权利保护之间，得以获致一定程度之平衡，即国家基于公共利益而剥夺或限制人民之权利时，人民应予容忍，但是对其权益所受之损失，则可以请求补偿，此种基于“容忍，但可获得补偿”原则的权利，一般称之为“公益牺牲请求权”，该请求权所衍生损失补偿制度，着眼于宪法保障人民权利之意旨。亦即，行政损失补偿制度主要特征系“因公益而特别牺牲”，因此国家必须以立法之方式给予人民一定之补偿，始合乎宪法保障人民权利的意旨。我国《宪法》亦有相关规定，第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；第13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”

《民法典》就此也作了相应规定，物权编中的第243条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”第245条规定：“因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”上述规定，主要是针对国家征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产，或者国家征用组织、个人的不动产或者动产而作出的，征收或者征用所指向的对象是所有权，并没有涉及用益物权。本条所要解决的是，国家征收、征用行为致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的情形应当如何处理的问题。

用益物权，是非所有人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利，系着眼于标的物的使用价值，目的在于通过使用他人之物，来满足自己的生活、生产等需要，获取相应的利益，其社会功能在于增进物尽其用的经济效用，调剂所有与利用的冲突。而根据前述《民法典》第243条、第245条的规定，所谓征收，是指政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序将集体所有的土地和组织、个人的房屋及其他不动产变为国家所有，再加以利用的行为，其本质是一种“国有化”的措施，会导致私有财产权的消灭。所谓征用，是指政府因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序不经权利人同意而暂时使用组织、个人的不动产或者动产的行为，其目的是取得使用权，随之转移的还包括标的物的占有权。据此，在征收情形下，集体或者组织、个人的所有权消灭，用益物权人作为派生于所有权的权利，亦将随之消灭；征用情形下，组织、个人所有的不动产、动产的占有权、使用权移转，用益物权人的权利亦将随之受到影响，基于前述“因公益而特别牺牲”理论，在征收、征用情形下，用益物权人也有权获得相应的损失补偿。

二、几种主要用益物权的征收、征用补偿

征收、征用给不同种类的用益物权带来的影响有所不同的，在处理上也相应地有所差异。

（一）土地承包经营权的征收征用补偿

土地承包经营权，是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利，其性质是设立在集体所有的土地以及国家所有由农民集体使用的土地之上的用益物权，是独立于土地所有权的财产权利。当农村承包地被征收时，附着于该土地之上的承包经营权当然消灭，根据《民法典》第338条的规定，土地承包经营权人有权依据《民法典》第243条的规定获得相应补偿。就土地承包经营权人有权获得的补偿而言，根据《民法典》第243条的规定，征收方应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。此外，《土地管理法》《农村土地承包法》《土地管理法实施条例》等法律法规中亦有相关规定。

值得注意的是，依照现行法律法规，目前我国征地法律制度中的征地客体仅限于农村集体土地所有权，农村土地承包经营权及其他农村土地上设立的用益物权并非独立的征收客体，在农地征收过程中，内含集体成员权与社会保障功能的集体土地所有权、土地承包经营权、宅基地使用权与其他农地财产权在征收补偿时并没有单独区分开来。上述现状，使得土地承包经营权人等用益物权人在征收、征用时的补偿标准、补偿内容、补偿权利的行使、补偿费用的分配等问题上，均存在较多模糊之处，也是实践中争议多发的歧见所在。

（二）建设用地使用权的征收征用补偿

根据《民法典》第344条的规定，建设用地使用权是对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。即建设用地使用权是国家土地所有权派生的用益物权，是附着于国家土地所有权之上的。从法理上讲，不存在国家对国有土地的征收、征用问题。此时所谓的征收、征用，其针对的对象应该是存在于该国有土地之上的房屋、林木等不动产，建设用地使用权本身，则因国家收回该土地而消灭。故《民法典》第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”亦即，当国家对建设用地使用权人在国有土地上建造的房屋及其他不动产进行征收时，应当对房屋及其他不动产给予补偿，如果征收的是居民房产，还应当保障被征收人的居住条件；而对于建设用地使用权这一用益物权本身，则是通过“退还相应的出让金”的方式来处理。

值得注意的是，就集体所有的土地作为建设用地应如何处理的问题，《民法典》仍然沿袭了《物权法》的做法，未就集体建设用地使用权作出具体规定，仅在《民法典》第361条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”2019年8月26日修订、2020年1月1日起施行的《土地管理法》对集体建设用地作出了重要的修订。如根据该法第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村集体所有的土地必须征为国有才能进入市场的问题。

（三）宅基地使用权的征收征用补偿

根据《民法典》第362条的规定，宅基地使用权是对集体所有的土地依法享有的占有和使用、利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。对宅基地使用权而言，当发生国家征收时，被征收的对象有两个：一是集体所有的土地，二是宅基地使用权人在该土地上建造的住宅及其附属设施。此时，既要对土地进行补偿，还要对房屋及住宅及其附属设施进行补偿。与同样反映利用他人土地建造并保有建筑物的建设用地使用权不同的是，宅基地使用权具有保障农民基本居住需求和维护农村社会稳定的特定制度功能，法律政策上对其内容及其行使多有限制，体现着较为明显的“人役权”属性。在《民法典》编纂过程中，关于宅基地使用权的规定引发了较大争议，在是否在其定义性法条中明确权利人的身份属性、增加收益权能，是否设置宅基地使用权“三权分置”的权利结构，是否允许进行转让、抵押等流转方式等问题上，均有广泛的讨论，但最终仍沿袭了《物权法》的相关规定。审判实践中，因宅基地使用权流转以及流转后发生征收征用、因征收征用补偿费用分配引发的纠纷屡见不鲜，如何妥善处理，在宅基地使用权的私权属性和公法管理之间取得平衡，有效调整社会生活，反映实践需求，颇值重视。

（四）地役权的征收征用补偿

就地役权而言，国家征收或征用行为对其发生的影响，应当区分国家征收或者征用的是供役地还是需役地两种情况来考虑。当国家征收或者征用的对象是需役地时，对需役地的补偿，应当认为是对权利人的全部补偿，无需另对地役权本身进行补偿；当国家征收或者征用的对象是供役地时，如果因此导致地役权消灭或者影响地役权行使，则地役权人应当有权获得相应的补偿。

【审判实践中应注意的问题】

就诉讼类型而言，征收、征用是政府代表国家实施的一种具体行政行为，应通过专门法律对政府的征收、征用行为予以规范，切实维护组织或者个人的合法权益。当事人不服政府的征收、征用决定，或者对补偿标准有异议的，可以提起行政复议或者行政诉讼予以解决，而非通过民事诉讼的方式解决与政府就征收、征用引发的纠纷。

就法律适用而言，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，不能仅仅依据本条规定简单适用《民法典》第243条、第245条来处理，还应考虑《民法典》中有关土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的具体规定，以及《土地管理法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、行政法规的相关规定。