第二百八十七条

第二百八十七条

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

【条文主旨】

本条是关于业主合法权益保护的规定。

【条文理解】

《民法典》物权编中的第286条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。本条进一步规定了业主对侵害自己合法权益行为要求其承担民事责任。从业主大会、业主委员会依照法律、法规以及管理规约行使物业管理职能、申请有关行政主管部门处理、业主请求其承担民事责任多方面构建了立体的权利救济体系。通常情况下，实施损害业主合法权益行为的情形主要有：

一、建设单位在物业开发过程中可能的侵权行为

开发商为了商业利益，先期的商业宣传往往着力于小容积、大绿地，前期预售目标实现后，可能申请改变土地容积率、减少绿地，增加建筑物。而且我国房地产开发与商品房买卖中存有大小产权之说，开发商独占国有土地使用权证，小产权的房屋所有权证无土地使用的任何记录。因而，小产权人不能有效对抗大产权人随意变更土地规划、进行插建等，小产权人对物业小区的共有权必然受到侵害。开发商的大量侵权行为大多发生在物业小区设立的初期，即前期物业管理阶段，由于此时区分所有权人管理委员会还没有成立，区分所有权人往往处于弱者地位，其权利易于受到侵害。开发商在物业小区设立初期可能的侵权行为，具体表现为：（1）将物业小区的控制权牢牢掌握在自己的手里，即使在物业小区的房屋大多已售完或全部售完时，也不向业主移交物业小区的控制权，而将物业小区交给自己设立的物业服务企业管理，并想方设法让自己设立的物业服务企业管理物业小区，把物业小区作为自己一个永久和稳定的营利工具。（2）在前期物业管理阶段的物业服务企业或是由开发商指定的，或是开发商的关系企业，或是开发商拼凑起来的不具有管理资质的企业，开发商实际上占据了物业小区管理权，利用其优势地位向业主收取高额管理费和维修准备金，并将业主缴纳的管理费和维修准备金等挪作他用或窃为己有。（3）开发商擅自改变物业小区的土地用途，将共用部分占为己有，用于出租营利。例如，将本已计入房价的屋顶、一楼空地又加价出售，将业主的共用部分（如本属于业主的停车位、楼顶）由其设定专有使用权而收取设定费与使用费。上述做法，无疑侵害了广大业主的合法权益。

二、物业服务企业实施损害合法权益的行为

物业服务企业是接受全体业主委托，为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构，它的权利和职责范围由全体业主赋予。物业服务企业的产生是建筑物区分所有关系较为复杂的直接结果。在形成建筑物区分所有关系时，各区分所有权人之间往往素不相识，如果在形成区分所有以后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，有可能有效地解决产权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产，尤其是共有财产管理的问题。原建设部1989年颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，旨在对区分所有的房屋管理问题作出明确规范。从该规定来看，对于共有的部分维护、使用以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，这个规定仍然难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。但现实生活中，物业服务企业的观念常常错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，将共用部分随意处置收取设置费和使用费，而将业主（住户）的权利排除在外；限制业主（住户）行使共有权；挪用共用部分维修资金等，这些行为都严重侵害了物业小区中的共有权。因此，如果物业服务企业实施了损害业主合法权益的行为的，业主可以向人民法院提起诉讼。

三、其他业主实施的损害合法权益的行为

现实生活中，经常发生业主不当行使共有权而影响其他业主实现共有权的行为，如在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及消防安全；将共有的一楼空地随意圈划为自家使用；将楼顶的通道封死不许他人到楼顶晾晒衣物；随意占用共用部分的空间；破坏绿化、污染环境影响小区景观等。业主在行使专有部分专有所有权时，若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用，或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进，以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用，而使住户相互间共同的利益受到影响，这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。主要包括建筑物的不当毁损行为如改变楼房主体结构或承重结构，建筑物的不当使用行为如业主违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。还有的在物业小区中房屋单元的承租人、借用人侵害物业小区中共有权的行为。在建筑物区分所有中，因实施侵害他人合法权益行为从而导致损害共有权的，不可能仅限于上述几类，业主委员会、建筑企业等在某种情况下都可能实施损害共有权的行为，人民法院在司法实践中要结合具体事实情况加以认定，而不限于以上几类主体。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第15条规定损害他人合法权益的行为有：“（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”

权利保护是权利实现的特殊环节，权利人在基础权利受侵害时，应可以获得救济权利，并通过救济程序行使救济权，恢复和确保受侵害的基础权利的利益。恢复和确保受伤害的住户的基础权利和权益的根本途径是由侵权人或相对人承担相应的民事责任。侵权的民事责任方式是因侵权行为产生的，是侵权损害所产生的法律后果，各种责任形式适用于各类不同的侵权行为，而且这些责任形式可以单独适用，也可以合并适用，侵害业主合法权益应承担的民事责任主要有停止侵害、排除妨碍、恢复原状、消除危险、清偿债务、赔偿损失。停止侵害、排除妨碍是在侵权人对业主的共有权的圆满行使造成事实上的和法律上的妨害时，住户请求其停止行为，除去该行为造成的结果或采取必要的措施以预防该行为继续发生。损害赔偿是法律强制民事违法行为人向受害人支付金钱以弥补受害人所遭受的损失。在因某个或一部分住户的行为而造成共有权灭失、毁损等损害后果时，其他住户可以请求予以损害赔偿。当发生侵害业主合法权益的行为的，业主有权依照本条和侵权责任编中的相关规定，要求侵权人停止侵害、消除危险、排除妨害，并可请求赔偿损失等民事责任。

【审判实践中应注意的问题】

建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害业主合法权益，业主要求其承担民事责任的请求权基础是侵权，但也存在与合同责任的竞合。如业主与建设单位签订《商品房买卖合同》，约定了房屋交付相关标准，如果因为建设单位交付的房屋不符合法定和约定的标准，造成业主损害的，那此时业主可以基于合同提起诉讼，也可以基于侵权提起诉讼，要求建设单位承担民事责任，还有可能涉及请求权竞合的问题。同样，业主与物业服务企业或者其他管理人也可能产生物业服务合同纠纷。在审判中，要注意区分业主请求权的性质，适当时予以释明，并正确适用《民法典》的相关规定依法作出裁判。