第二百八十四条

第二百八十四条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

【条文主旨】

本条是关于建筑物及其附属设施管理的规定。

【条文理解】

对建筑物及其附属设施的管理主要有两种形式，一是由业主自行管理，二是由业主委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。实践中，随着对建筑物及其附属设施管理的难度加大，管理更为复杂，加之业主缺乏对物业管理的专业知识且精力有限，自行管理较为困难，选择专业的物业服务企业或者其他管理人进行管理的情况比较常见也更符合业主的利益。

一、关于物业服务企业、其他管理人与物业服务合同

物业服务企业，通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体，包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。《物业管理条例》第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。第33条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业公司是目前多数建设单位和业主选择对建筑物及附属设施进行管理和提供服务的主体，它是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业。

其他管理人，是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的主体，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等。在实践中，各类非物业服务企业的物业管理人大量存在，本条将其他管理人与物业服务企业并列为物业服务的主体，赋予了相同的权利义务。其他管理人依物业服务合同的约定向全体业主提供物业管理服务，其权利义务关系与物业服务企业的权利义务基本相同。即与建设单位或业主委员会签订物业服务合同，且该合同对业主具有约束力；其他管理人不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，应承担违约责任；其他管理人应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规、规章的规定，向业主收取物业服务费用等。根据本法第937条第2款规定，物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

本法合同编专章规定了物业服务合同，第937条第1款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主可以与物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序。根据《物业管理条例》第2条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。双方通过签订物业服务合同对物业管理的相关权利义务进行约定。广义的物业服务合同，包括前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业或者其他管理人签订的合同。《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同。其中普通物业服务合同是实务中主要涉及的物业服务合同。前期物业服务合同与普通物业服务合同的主要区别在于：一是合同签订主体不同，《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”因此，前期物业合同主要是由建设单位与物业服务企业签订。普通物业服务合同是由全体业主或业主委员会与物业服务企业或者其他管理人签订。实践中主要是由业主委员会来签订普通物业服务合同。二是合同内容不同。前期物业服务合同主要内容为对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来将入住的业主提供服务等；普通物业服务合同主要内容为对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，保障业主的居住环境。三是前期物业服务合同存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的时期，合同期限截至全体业主或业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。前期物业服务合同可以约定履行期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。而在多数业主已经入住，建设单位基本撤出，业主大会及业主委员会已经产生的情况下，就应当签订普通物业服务合同，合同履行期限由双方当事人协商确定。这两种合同在时间上有衔接，合同目的都是为全体业主服务。普通物业服务合同是常态、大量存在的，前期物业服务合同是特定期限内存在的，具有时间性。

二、依法成立的物业服务合同，对业主具有约束力

前期物业服务合同的签订主体为建设单位与物业服务企业，普通物业服务合同的签订主体为业主委员会与物业服务企业，但合同目的都是为了对小区进行物业管理，从而给业主提供良好的居住环境，实际上都属于为第三人也就是业主订立的合同。当建筑物建成后，就必须对建筑物及其附属设施进行管理，而业主是陆续入住建筑物，入住的时间可能会持续相当一段时间，在此期间内无法成立符合法律规定的业主大会及业主委员会，也很难与物业服务企业或者其他管理人签订普通物业服务合同，因此由建设单位先行与物业服务企业或者其他管理人签订前期物业服务合同十分必要。不仅合同订立时已入住的业主应当受到前期物业服务合同的约束，在前期物业服务合同订立后、普通物业服务合同订立前入住的业主，也应当受到前期物业服务合同的约束。而在符合法律规定的业主大会与业主委员会成立后，就应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。依法成立的物业服务合同，除对建设单位、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有约束力之外，对业主也具有法律意义上的约束力，业主享有合同中的相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整。

三、对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

正因为依法成立的物业服务合同对业主也具有法律意义上的约束力，因此，应赋予业主对物业服务企业或者其他管理人予以更换的权利。无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，双方的义务均不是一次性给付即可完成，业主要定期缴纳物业费并一直配合物业服务企业的管理工作；物业服务企业或者其他管理人要在合同约定的时期内持续不间断地对建筑物及配套的设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。因此，业主和物业服务企业或者其他管理人的相互信任和配合对于物业服务合同的顺利履行和物业服务合同目的的实现十分重要。从此角度出发，在物业服务合同无法履行时，也应当赋予业主更换物业服务企业或者其他管理人的权利。本法第278条列举了由业主共同决定的事项，其中包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，明确了普通物业服务合同中的物业服务企业及其他管理人，业主可以以共同决定的形式享有选任权和解聘权。对于前期物业服务合同，《物业管理条例》对建设单位选聘物业服务企业、签订物业服务合同问题进行了规定。《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”业主应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业或者其他管理人的管理。前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业或者其他管理人签订，业主并未参与合同的谈判、签约等过程，但前期物业服务合同对其有约束力，可能损害业主的利益。且前期物业服务合同的内容可能存在瑕疵，损害业主的权利，因此应当保障业主依法对前期物业服务合同中物业服务企业或者其他管理人进行更换的权利。业主对前期物业服务企业或者其他管理人不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。

【审判实践中应注意的问题】

一、业主不得以未参与物业服务合同的签订、不知晓其内容、非物业服务合同当事人为由，拒绝履行物业服务合同的义务

前期物业服务合同是为维护业主利益和物业区域正常秩序，由建设单位与依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的合同。普通物业服务合同是业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人订立的物业服务合同，是业主自治权行使的结果。物业服务合同不同于一般的服务合同，业主虽然不是合同的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。《物业服务纠纷司法解释》也规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，除对于合同缔约主体有约束力以外，对全体业主也同样具有约束力，全体业主应当按照物业服务合同的约定享受权利、履行义务，不得以非合同当事人为由拒绝履行合同义务。

二、业主更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人时应符合法定程序

物业服务企业或者其他管理人基于物业服务合同的义务就是提供服务、遵守并认真履行合同。其获取利益的前提是必须如约履行义务，因此，对其理应承担的义务和责任，不得规避。当物业服务企业或其他管理人不全面履行合同义务，损害业主权利时，业主有权解除服务合同，更换物业管理企业，但必须遵循法定程序。本法第278条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，同时规定业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人是一个涉及面广、程序复杂、且与每位业主利益息息相关的问题。因此，业主作出选聘和解聘建设单位聘请的物业服务企业的决定的，应当在成立业主大会后，通过业主共同决定的形式来行使对该事项的表决权。