第二百八十条

第二百八十条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

【条文主旨】

本条是关于业主大会、业主委员会决定效力的规定。

【条文理解】

本条规定了业主大会、业主委员会决定的效力问题，同时明确了业主对侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定有权请求人民法院予以撤销，明确赋予业主撤销权。业主大会或者业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有法律约束力，以及业主有权请求人民法院撤销业主大会或者业主委员会作出的侵权决定，是由上述两种组织形式的性质和业主享有的权利所决定的。关于本条的理解，应当注意以下几方面的问题：

一、业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力

本条规定了业主自治管理团体作出决定的效力范围，从法律层面上明确了业主有服从业主大会和业主委员会决定的义务。业主大会和业主委员会是业主自治管理的两大机构。业主大会是由建筑区划内的全体业主参加，依法成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。全体业主和各单个业主对业主大会享有相应的权利并承担一定的义务。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定，业主委员会通过执行业主大会的决议以保证更好地维护全体业主的权益。业主委员会是沟通业主和物业服务企业的桥梁，是全体业主集中意志的代表者。它在相关机构的指导下负责制定业主委员会章程，选择物业服务企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业服务企业进行检查和监督，协助物业服务企业进行管理工作。业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。它的存在有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。业主大会或者业主委员会作为自我管理的权力机关和执行机关，其作出的决定，对业主应当具有法律约束力。《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”因此，对全体业主有法律约束力的业主大会或者业主委员会的决定需符合以下条件：第一，必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的决定；第二，必须是依法定程序作出的决定；第三，必须符合法律、法规、规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益。

二、业主行使撤销权的问题

撤销权的对象是指撤销权人得行使撤销权予以消灭的既存法律关系。在建筑物区分所有的情形下，业主的合法权益涉及多方面的权利和利益。本法第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主享有的专有权、共有权和成员权受法律同等保护，不受任何单位和个人侵犯。根据本条规定，在业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，业主可以行使撤销权申请人民法院撤销该决定。业主大会或者业主委员会履行职责，代表业主意愿、维护业主利益的决定，对于小区的每一位业主都具有法律约束力。但是，如果业主大会或者业主委员会作出的决定违背了业主的利益，侵害了某一位业主或者若干业主的利益，因决定而遭受侵害的业主，有权向人民法院申请撤销业主大会或者业主委员会作出的该项决定。因此，业主行使撤销权的前提是其合法权益受到了业主大会或者业主委员会决定的侵害。业主的合法权益，通常指的是作为物业管理区域内区分所有权人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。例如，业主大会或者业主委员会通过决定限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权利，或者作出的改建、重建建筑物及其附属设施的决定侵害业主的合法权益，等等。本法第278条规定了业主决定建筑区划内重大事项的共同管理权的范围及表决权的行使等问题，主要包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项等内容。业主通过参与业主大会共同决定上述事项。由于业主大会针对上述事项作出的决定对全体业主具有法律约束力，因此，如果业主大会所作的关于上述事项的决定侵害了业主的合法权益，则权益受到侵害的业主有权请求人民法院予以撤销。

关于业主行使撤销权的性质。传统民法理论认为撤销权在性质上属于形成权。撤销权指向的是变动已经存在的法律关系而不是相对人履行义务的行为。本条第2款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。这表明，业主撤销权的行使须以诉讼的方式向人民法院提出并经人民法院裁判，与一般形成权仅需权利人依据单方行为行使无需经由诉讼途径行使不同。但这并不能改变该权利属性，业主行使的仍然属于撤销权。

关于业主撤销权行使的方式。本条第2款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，业主撤销权属于需经诉讼途径行使的形成权，应当通过诉讼的方式来行使。合法权益受到业主大会或者业主委员会所作决定侵害的业主均可以行使撤销权。关于业主身份的问题，可参见本章其他条款规定，并不只限于合法权益受到业主大会或者业主委员会决定侵害的建筑物区分所有权人，还包括尚未办理所有权登记但是根据商品房买卖民事法律行为已经合法占有该专有部分的民事主体，以上两类民事主体均有权提起撤销之诉。

关于业主撤销权行使的法律后果。撤销权的行使将导致既存法律关系消灭。业主行使撤销权请求人民法院撤销侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会作出的决定，如果该决定仅涉及业主之间的权益，那么人民法院撤销该决定的法律效力仅及于诉讼当事人以及其他业主；如果该决定涉及业主、业主大会以及业主委员会以外的其他民事主体，那么业主大会或者业主委员会依据被撤销的决定与其他民事主体实施的法律行为也应为无效。至于其他民事主体因被撤销的决定而导致的权益保护问题，应区分第三人是善意或是恶意而有不同的处理方式，如果第三人是善意的，则在其与业主大会或业主委员会实施的法律行为被确认无效后，善意第三人有权请求业主大会或业主委员会赔偿其信赖利益损失；如果第三人是恶意的，则该行为被认定为无效后，第三人无权请求业主大会或业主委员会赔偿其损失。

【审判实践中应注意的问题】

随着我国房地产市场和物业服务行业的迅速发展，因业主撤销权引发的纠纷不断涌现。业主撤销权纠纷也日益成为我国司法领域中数量增长较快的案件类型，审判实践中应注意以下问题：

一、关于业主大会及业主委员会的诉讼主体资格问题

业主行使撤销权请求法院撤销的是业主大会或业主委员会的决定，因此，业主撤销权纠纷的被告理论上应当是业主大会或者业主委员会。但我国现行法律中并未就业主大会以及业主委员会在诉讼中的主体资格问题进行明确规定。尤其是涉及业主委员会的案件中，法院大多肯定了业主委员会作为原告进行诉讼的法律地位，但对业主委员会作为被告的案件大多作出不予受理的裁定。实践中应当根据不同情况具体进行界定，可尝试综合衡量考虑案件的实际情况准许业主委员会应诉。

二、关于业主撤销权纠纷诉讼中的举证责任问题

司法实践中，主要包括业主实体权益及程序权益受到侵害两种情况下举证责任分配的问题。实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害，既包括因业主大会或者业主委员会决定而导致房屋价值受损，也包括业主个人在人身、财产等方面遭受到的重大利益损害。此时，业主应当举证证明其合法权益受到损害。而业主大会或业主委员会应举证证明其决定具备合理性及并未超过大多数业主的容忍义务范围；在超过大多数业主忍受限度的情况下，是否对权益受损的业主的利益进行例外的补偿措施，以增加业主大会或业主委员会决定的合理性水平。业主程序权利受到侵害指的是业主大会或者业主委员会所作出的决定的内容虽然并未侵害业主的合法权益，但其作出决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。实践中此类案件主要包括业主因业主大会或业主委员会的表决程序违反了法律、法规的强制性规定而提起撤销之诉。在此情形下，业主需证明其程序性权益受到侵害，业主大会或业主委员会则需举证证明其所作决定程序合法。实践中，关于表决等方面的证据材料都是由业主大会或者业主委员会制作和保管的，业主大会或者业主委员会也有义务确保其所作决定程序合法，在业主因程序权益提起撤销之诉但举证能力有限无法提供证据时，可以依据公平原则适当考虑将举证责任倒置给具有举证能力的业主委员会。

三、部分业主对业主大会或者业主委员会决定事项不服提起的诉讼如何处理

实践中，经常发生部分业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由，提出与业主大会或者业主委员会的决定事项相反的意见，要求人民法院支持其诉讼请求。根据本法有关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下，所作出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力。单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。

四、业主大会或者业主委员会作出的与物业管理无关的决定如何处理

业主大会或者业主委员会作出的虽然与物业管理有关但侵害业主合法权益的决定，属于业主有权请求人民法院撤销的范围。《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。因此，如果业主大会或者业主委员会作出与物业管理无关的决定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，自始就不具有法律效力，对业主也就不具有法律约束力。