第二百二十二条

第二百二十二条

当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

【条文主旨】

本条是关于不动产登记当事人和登记机构赔偿责任的规定。

【条文理解】

本条沿袭《物权法》第21条的规定，对不动产登记错误的赔偿责任作出规定，主要目的就是因登记错误造成他人损害的，为不动产权利人和善意第三人提供救济。本条尽管由两款构成，但它是一个整体，而不是对立的两个责任。本条两款应当协同解决权益损害问题，警示可能提供虚假材料申请登记的当事人，并以此促进登记机构提高注意义务，建立健全完善不动产登记制度。

一、不动产错误登记造成他人损害是承担责任的前提

不动产登记，是指国家规定的登记机构根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。其意义在于为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。不动产登记具有权利确认和推定以及公示等功能，登记内容是否正确对于维护交易的安全和秩序意义重大，正因如此，登记发生错误反过来可能会给真正的权利人及其他因信赖登记公示而发生交易的当事人造成损失，该损失应为现实发生的损失。一方面，如果对登记申请审查不严，因故意或过失而将有关财产登记在他人名下，就可能让冒名登记的当事人获得了收益和处分的权利，而真正的权利人限于蒙受损失的重大风险之中，如冒名登记人对该不动产进行交易并将该不动产抵押或变更登记在他人名下，真正权利人的损害就已现实发生。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人相信登记的真实性而与冒名的登记权利人发生了交易，面对真实权利人的追索而可能增加诉累，也会造成善意相对人的损失。当然，如果错误登记仅仅形成某种风险尚未造成现实的损害，真实权利人或善意第三人及时发现而避免了损害发生，提供虚假材料申请登记的当事人或审查不严的登记机构仍承担公法上的相应责任。在因登记错误而使真正权利人和善意相对人遭受现实的损失时，受害者有权请求有关登记申请人和登记机构赔偿该损失，但两者受损害的性质、内容等均存在不同，由此而产生的赔偿责任在责任构成和责任范围亦有不同。对于不动产权利人因错误登记受损的情形，物权属于绝对权，任何权利人以外的他人均为义务人，有消极不作为的义务，行为人对物权人的损害应当承担严格的全面赔偿责任，并不以是否有过错为归责原则。而善意第三人因信赖不动产登记而进行的交易并取得的物权，即使登记错误，原则上第三人受到善意取得制度的周全保护，如果损害仍然发生，属于对信赖利益的侵害，其救济方式与物权保护制度存在不同。

二、不动产登记错误赔偿责任

（一）不动产登记当事人故意提供虚假材料，导致登记错误

具体又分两种情况：一是冒名人利用某种便利获取了有关证明材料并伪造相关必备事实，骗取变更登记到冒名人名下。此类情况，各国在关于当事人承担赔偿责任方面的立法规定差别不大，当事人应承担侵权赔偿责任，构成犯罪的，追究刑事责任。实施积极侵害行为人担责并无疑义。难点在于，如果造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形，行为人承担赔偿责任之后，能否适用本条第2款追究登记机构的赔偿责任。从本条第2款的规定来看，行为人故意提供虚假材料欺骗登记机构，与登记机构审查不严相结合导致登记错误，不排除两者均应承担赔偿责任。其理由在于，登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。二是真正的不动产买受人为规避宏观限购政策、经济适用房资格审查，或者因逃废债务、违反纪律等隐瞒真实财产的需要，与关系人达成一致，借名交易并登记在非投资一方名下，而隐名者对不动产占有、使用、收益，并与登记物权人协议适时行使处分权或内部约定所有权归隐名者所有，基于现代社会对个人隐私、住宅私密、商业秘密的保护以及城市陌生人社会带来的阻隔，他人难以识别物之真实利用者及其归属者，事实上，严格来说此类“登记错误”正是“隐名权利人”追求的结果，如“隐名权利人”因此产生损失的，无权向登记机构索赔。

（二）因不动产登记机构原因，导致登记错误

对于不动产登记机构赔偿责任，各国在登记机构赔偿责任性质、归责原则、责任范围以及救济途径等方面作出了不尽相同的规定。对于登记机构因登记错误所承担的赔偿责任，很多国家和地区对此作了相应规定。如《日本不动产登记法》第152条规定，由于登记官的失误造成他人损失的，受损人可以向法务局局长或地方法务局局长提出审查的申诉，也可以向法院提起诉讼，要求经济赔偿。我国台湾地区“土地法”则规定，因登记错误、遗漏或虚伪致受损害者，由该地政管理部门负损害赔偿责任。但该地政管理部门证明其原因应归责于受害人时，不在此限。地政管理部门所收登记费，应提存10%作为基金储备，专备损害赔偿之用。

当前，对不动产登记机构赔偿责任缺乏明确、统一的规定。有学者认为，因为登记机关的故意或重大过失造成登记错误，给当事人造成重大损失的，登记机关应承担赔偿责任。我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》“法律责任”部分只是原则规定了房地产、土地管理部门工作人员相关的刑事责任和行政责任，并未规定民事责任。为落实《物权法》的贯彻实施，《不动产登记暂行条例》第29条规定：“不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。”条例规定“登记错误”致损的，依法承担赔偿责任，似仍为客观归责的表述，此外，条例第30条还规定：“不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”该规定将登记错误造成他人损害的赔偿主体范围由提供虚假材料申请登记的当事人和登记机构扩张到不动产登记机构工作人员。

由此可见，我国目前的法律法规以及部门规章，均是从登记机构作为行政管理机关的角度对登记机构赔偿责任作了原则规定。至于赔偿责任范围，相关法律法规并无具体规定，只有原建设部《城市房屋权属登记管理办法》第37条将其限定为“直接经济损失”。

对于不动产登记机构的行政管理体制问题，登记行为的性质应为行政行为还是民事行为，其赔偿责任应为国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，赔偿责任的归责原则、赔偿请求权利主体范围以及赔偿责任范围应否限定为直接损失或实际损失等问题，立法界、学术界和实务界仍在论证之中。

登记机构赔偿责任的性质究竟为国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，这与登记行为属于行政行为还是民事行为直接相关，最终取决于登记机构的管理体制问题。关于不动产的登记机构的管理体制，各国规定并不统一，主要由三种机关负责：一是由司法机关主管，如根据《德国土地登记条例》，不动产登记簿由地方法院掌管；二是由专职机关主管，如根据《日本不动产登记法》规定，登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局及其支局、派出所为登记所，而予以掌管；不动产跨数个登记局的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所；三是由房地产行政管理部门负责，我国目前即采取此做法。在此基础上，《物权法》和《民法典》物权编作为调整财产的归属和利用关系的重要法律，对登记机构的损害赔偿责任作了原则的规定，其他相关问题如登记机构性质、损害赔偿的性质、归责原则、赔偿范围、赔偿标准以及救济途径等问题，需待不动产登记法的制定情况另行研究解决。

【审判实践中应注意的问题】

审判实践中，适用本条要考虑到本条规定过于原则的特点，在不动产登记法、新的法律法规以及司法解释出台之前，在不动产登记机构管理体制没有作出调整之前，人民法院在审理涉及不动产登记机构赔偿责任案件时仍应适用现有的法律法规、司法解释以及参照部门规章，正确认定登记机构赔偿责任。

从司法实践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要还有：第一，夫妻共同所有不动产（主要是房屋）登记在一方名下情形；第二，作为遗产的不动产物权在被继承人死亡之后，仍登记在被继承人名下，或者登记在继承人、受遗赠人以外的人名下情形；第三，人民法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第四，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的等。上述情况导致不动产登记簿内容与实际不符，但并非当事人提供虚假材料申请登记的结果，亦难言登记机构登记错误，除非出现特殊情况，一般不应适用本条的规定。

人民法院在当前的审判实践中，应注意积累审判实践经验，为将来的不动产登记立法提供参考依据。